춘천지방법원 2026타경10025. 양양읍 포월리 248의 토지와 공업용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 2,415.8㎡ 공장용지이고, 건물은 철근콘크리트 및 경량철골조의 2층 공업용 건물로 1층은 사무실·창고·숙소·화장실, 2층은 숙소로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사다인이며, 2022.03.31. 중소기업은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤에 붙은 에코센스·강원신용보증재단·최은주의 가압류와 화천군·국·양양군·천안시의 압류, 중소기업은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 한민후·한재호 2명입니다. 한민후는 2025.11.19. 전입, 보증금 5,000,000원·월차임 300,000원이고, 한재호는 2025.05.28. 전입했으나 보증금은 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 2022.03.31. 말소기준권리보다 전입이 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10025 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 양양읍 포월리 248 · 포월새말길 23-14 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공업용 건물 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 · 2,415.8㎡ · 공업용 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 1층 사무실·창고·숙소·화장실 · 2층 숙소 |
| 소유자 | 주식회사다인 |
| 감정가 / 최저가 | 960,474,800원 / 960,474,800원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 중소기업은행 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 제시외 건물 | 숙소 2개·창고 2개 포함 · 감정가액에 평가 |
① 권리 흐름 — 2022년 중소기업은행 근저당이 기준
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.31. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당·임차권 등은 이미 말소됐고, 이후 등록된 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 특히 2022.04.04. 에코센스 91,020,000원, 2024.09.13. 강원신용보증재단 170,000,000원, 2026.03.04. 최은주 6,630,714원의 가압류도 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 0원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한민후 | (주)다인 1층 2호 | 2025.11.19 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 한재호 | 확인 필요 | 2025.05.28 | 확인 필요 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2022.03.31.보다 늦습니다. 한민후는 보증금과 차임이 확인되지만 확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하고, 한재호는 보증금 자체도 추가 확인이 필요합니다. 다만 현재 권리판정상 두 사람 모두 대항력 없음이고 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로, 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격·배당 — 신건 960,474,800원에서 채권 전액배당 모델
현재 최저매각가는 감정가와 같은 960,474,800원입니다. 실질취득액도 현재 회차에서는 매수인 인수액이 0원이므로 960,474,800원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,004,748원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에코센스 | 91,020,000원 | 91,020,000원 |
| 4. 가압류 · 강원신용보증재단 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 5. 가압류 · 최은주 | 6,630,714원 | 6,630,714원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,819,338원 |
현재 매각가 960,474,800원 가정 시 채권총액 867,650,714원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 80,819,338원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 960,474,800원 | 867,650,714원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 768,379,840원 | 758,296,042원 | 109,354,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 614,703,872원 | 606,156,833원 | 261,493,881원 | 0원 |
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양양읍 포월리의 양양포월농공단지 내에 위치하며, 주변은 공장과 공업나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 감안한 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 공업용 건물로 1층은 사무실·창고·숙소·화장실, 2층은 숙소로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트 및 경량철골조 슬래브 및 판넬잇기지붕 2층 건물이며, 외벽은 징크판넬·샌드위치판넬 등으로 마감됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보설비가 있고 숙소부분에는 유류보일러 등에 의한 난방설비가 있습니다.
- 토지. 2,415.8㎡ 공장용지, 공업용, 평지·정방형이며 공시지가는 84,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·지구단위계획구역·농공단지(포월농공단지)·진입표면구역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 제시외 건물. 숙소로 사용 중인 2-1·2-2와 창고로 사용 중인 2-3·2-4가 일괄매각에 포함되고 감정가액에 평가됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 한민후는 보증금 5,000,000원·월차임 300,000원, 한재호는 보증금 확인이 필요합니다. 확정일자·배당요구와 실제 사용관계를 매각물건명세서에서 최종 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 후순위 배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 숙소·창고가 함께 매각되므로 현황과 경계, 실제 점유·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공업용 환금성 점검. 농공단지 내 공장용지·공업용 건물은 주거용과 매수층이 다르므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 사용성과 처분 가능성을 따로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역이면서 농공단지·지구단위계획구역·진입표면구역·가축사육제한구역에 해당하므로 예정 용도의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 공업용 부동산은 현황 확인이 승부처”
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건은 아파트가 아니라 양양포월농공단지 내 공업용 건물과 2,415.8㎡ 토지입니다. 국세·지방세 압류 7건의 실제 배당 영향, 두 임차인의 상세 임대관계, 제시외 숙소·창고의 현황, 농공단지와 각종 토지이용 규제까지 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 신건 감정가 960,474,800원 자체만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리형, 가격·현황은 확인형. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 공업용 부동산의 실제 사용성과 매각가 적정성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
