춘천지방법원 2026타경10031. 속초시 조양동 리센오션파크속초 에이동 6층 633호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 숙박시설(생활숙박시설)입니다. 소유자는 김민재이며, 2021.01.06 소유권이 이전됐고 등기상 거래가액은 167,095,000원입니다. 같은 날 계산새마을금고가 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.29 서울신용보증재단의 가압류 32,949,448원이 들어왔고, 2026.02.11 계산새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없지만, 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 적고 있고 별도로 위탁운영 사실이 확인되므로, 실제 점유자와 운영계약의 인도 범위는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10031 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1464-4 리센오션파크속초 에이동 6층 633호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 숙박시설(생활숙박시설)로 이용중 · 철근콘크리트구조 7층 내 6층 633호 |
| 소유자 | 김민재 (등기상 거래가액 167,095,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 계산새마을금고 / 88,488,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.01.06 계산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 김민재입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류와 계산새마을금고의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.12.02 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 신건 149,000,000원, 가격 메리트는 단정 금지
현재 회차는 감정가 100%인 149,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득도 149,000,000원입니다. 다만 현재 사건의 가격 판단에서 시세 대비 할인 여부를 뒷받침할 실거래 비교를 전제로 할 수 없으므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 6,835,448원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 36,218,248원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 59,705,928원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 배당 부족액과 매수인의 실질취득비용을 혼동하면 안 됩니다. 가격 자체의 적정성은 별도 시세 검증을 거쳐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 근저당 · 계산새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 32,949,448원 | 26,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션은 계산새마을금고 근저당을 채권최고액 120,000,000원 기준으로 반영합니다. 사건의 신청채권자 청구액은 88,488,400원입니다. 서울신용보증재단은 6,835,448원이 미배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 속초해수욕장 남측 인근에 위치하며, 주위는 해안가 주변 근린생활시설과 각종 숙박시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 종합한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며 에이제이(AJ)자산관리(주)가 리센오션파크호텔 상호로 소유자로부터 위탁운영하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 내 6층 633호이며, 위생·급배수, 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨, 스프링클러, 화재탐지·경보, EV, 옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 북동측 왕복3차로, 북측 왕복2차로 도로에 접하며 일반상업지역·고도지구(27M이하)에 해당합니다. 공시지가는 1,398,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 운영계약 확인. 에이제이(AJ)자산관리(주)의 위탁운영 관계가 매각 후 인도·운영에 어떤 영향을 주는지 계약 내용과 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가 149,000,000원 자체만으로 시세 대비 할인이라고 판단하지 말고, 생활숙박시설의 실제 거래가격과 운영조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족 오해 금지. 현재 회차 미배당 6,835,448원은 서울신용보증재단 채권의 배당 부족분이며, 현재 시뮬레이션상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 관리·운영비 확인. 숙박시설 위탁운영 구조인 만큼 관리비와 운영 관련 비용의 정산 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 운영과 가격을 본다”
이 사건의 등기 권리구조는 명확합니다. 2021.01.06 계산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 서울신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 일반 주거용 집합건물처럼 단순하게 보면 안 됩니다. 감정평가상 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이고, 소유자가 에이제이(AJ)자산관리(주)에 위탁해 리센오션파크호텔 상호로 운영하고 있습니다. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 실제 승부처는 점유·운영관계와 가격 검증”입니다. 현재 신건 149,000,000원을 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 운영구조 확인 후 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
