청주지방법원 2024타경3834. 오창프라자 1의 7층 702호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사차오름하우징으로, 2023.03.29. 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 4,000,000,000원입니다. 권리분석의 출발점은 2020.07.15. 설정된 홍성신용협동조합의 채권최고액 2,100,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 그 뒤 설정된 이희숙 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 김정환의 전입일은 2023.09.12.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 근거로 한 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 전 회차 0원으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경3834 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 중심상업로 7, 7층 702호 (오창프라자 1) |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 주식회사차오름하우징 · 2023.03.29. 소유권이전 · 거래가액 4,000,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,200,000,000원 / 3,200,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 | 3,934.1㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 공시지가 1,557,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2020.07.15. 근저당이 기준
현재 권리관계의 핵심은 단순합니다. 2020.07.15. 홍성신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후의 이희숙 근저당권, 청주시·국·국민건강보험공단의 압류 및 각 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2013.07.05. 천안축산업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소되어 현재 인수 여부를 판단할 권리가 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2023.09.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김정환의 전입은 말소기준권리인 2020.07.15.보다 늦은 2023.09.12.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
② 유찰 시 배당 여력 — 후순위 미배당이 빠르게 커진다
신건 최저가 3,200,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 3,010,000,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 미배당이 478,000,000원, 2회 유찰 시 984,880,000원으로 늘어납니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 회수 문제이고, 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,200,000,000원 | 3,010,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,560,000,000원 | 2,532,000,000원 | 478,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,048,000,000원 | 2,025,120,000원 | 984,880,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,400,000원 |
| 2. 근저당 · 홍성신용협동조합 | 2,100,000,000원 | 2,100,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이희숙 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 권원옥 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 주식회사 장남 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 홍성신용협동조합 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,600,000원 |
집행비용은 34,400,000원으로 추정된 배당표입니다. 채권총액 3,010,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 155,600,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지이용 메모
- 용도. 사건 용도는 근린시설이며, 대상은 오창프라자 1의 7층 702호 집합건물입니다.
- 토지. 대지 3,934.1㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·지방산업단지에 포함됩니다.
- 접면. 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로), 중심대광장, 공공공지와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역·역사문화환경보존지역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,557,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호별 위치 재확인. 공실 상태에서 건축물현황도면과 현장조사를 근거로 호수가 표시된 만큼, 입찰 전 7층 702호의 실제 위치를 현장에서 다시 확인하세요.
- 김정환 관련 서류 확인. 전입일 2023.09.12.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태는 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 압류가 존재하므로 국세·지방세 중 당해세 우선배당 대상 금액이 있는지 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰부터 후순위 미배당이 478,000,000원 발생하고, 2회 유찰 시 984,880,000원으로 커집니다.
- 인수와 미배당 구분. 후순위 채권자의 미배당액이 커져도 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 최종 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현장과 배당 우선순위는 확인해야 한다
이 사건의 권리 구조는 2020.07.15. 홍성신용협동조합 근저당을 기준으로 읽으면 명확합니다. 그 이후 현재 남아 있는 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김정환 역시 2023.09.12. 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 실질취득은 최저가와 같은 3,200,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 입찰 전에는 두 가지를 놓치지 않아야 합니다. 첫째, 압류와 관련한 당해세 우선배당 가능성입니다. 둘째, 공실 상태에서 도면과 현장조사를 근거로 표시된 702호의 실제 위치 재확인입니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 배당표와 현장 특정까지 확인해야 분석이 완성되는 근린시설 경매입니다.