청주지방법원 2024타경3834. 청주시 청원구 오창읍 중심상업로에 위치한 오창프라자 1의 7층 702호 근린시설입니다. 감정가 3,200,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,240,000,000원입니다. 현 소유자는 주식회사차오름하우징이며, 등기상 2023.03.29 소유권을 이전받았습니다.

권리관계의 핵심은 홍성신용협동조합 근저당권 2,100,000,000원입니다. 2020.07.15 설정된 이 근저당권이 말소기준이고, 이후 이희숙 근저당권과 압류, 강제경매 및 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 현 회차에서는 선순위 채권 배당으로 대부분의 매각대금이 소진되고, 후순위 채권에 상당한 미배당이 예상됩니다.

그러나 채권자의 미배당이 곧 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 이 사건은 등기상 권리 소멸 구조를 이해하는 것과 별도로, 상업용 부동산의 실제 가치·점유·공법상 이용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당을 기준으로 소멸

현 소유자인 주식회사차오름하우징은 말소기준권리 설정 이후인 2023.03.29 소유권을 취득했습니다. 같은 날 이희숙 앞으로 400,000,000원의 후순위 근저당권이 설정됐습니다. 그 뒤 청주시 압류, 권원옥의 강제경매개시결정, 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 추가 경매개시결정이 이어졌습니다.

이러한 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 국세·지방세의 실제 체납 내역 및 당해세 여부는 배당순서를 달라지게 할 수 있습니다. 등기 말소 여부와 실제 배당순위는 구분해서 확인해야 합니다.

② 점유·임차관계 — 전입 기록과 공실 표시 확인

김정환의 전입신고일은 2023.09.12로, 말소기준권리 설정일인 2020.07.15보다 늦습니다. 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 전입입니다. 다만 보증금·확정일자·실제 사용관계는 확인되지 않았으므로 계약 내용과 점유 형태를 별도로 대조해야 합니다.

예상 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 이는 확인된 권리관계와 배당 시뮬레이션에 따른 결과이며, 불명확한 보증금이나 점유관계의 법적 성격까지 확정한 것은 아닙니다. 입찰 전 현장 및 원본 명세서 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가가 곧 시세 할인은 아니다

감정가 3,200,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 2,240,000,000원으로 낮아졌습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%입니다.

그러나 동일 건물·유사 근린시설의 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 근린시설은 호별 위치, 실제 이용 가능한 공간, 임대수익, 상업지역 내 수요에 따라 가치 차이가 클 수 있습니다.

회차별 금액은 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 향후 매각조건이나 시장가격을 확정하는 값은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,240,000,000원 가정)

채권총액 3,010,000,000원 · 채권자 예상배당 합계 2,215,200,000원 · 미배당 794,800,000원 · 소유자 잔여 0원. 근저당 채권은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며, 후순위 경매개시결정 관련 금액은 시뮬레이션상 청구금액을 적용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 채권액과 확정 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (토지이용 현황 기준)

• 소재지. 충청북도 청주시 청원구 오창읍 중심상업로 7, 오창프라자 1의 7층 702호 근린시설입니다.
• 용도지역. 중심상업지역이며, 도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
• 도로 조건. 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로) 및 중심대광장 등에 접합니다.
• 기타 규제. 상대보호구역·역사문화환경보존지역 저촉 사항과 가축사육제한구역·지방산업단지 포함 사항이 확인됩니다. 실제 이용계획에 미치는 영향은 개별 검토가 필요합니다.
• 토지 현황. 토지면적 3,934.1㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,557,000원/㎡입니다. 토지 전체 현황을 개별 호실의 전용면적이나 단독 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 근린시설은 이용 용도와 임차 수요, 수익성에 따라 매도가격이 달라집니다. 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 가격의 적정성과 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 702호 위치 확인. 건축물현황도면과 현장 호실의 위치 및 경계를 직접 대조해야 합니다. 매각물건명세서에서 특별히 재확인을 요구한 사항입니다.
• 전입·점유 확인. 김정환의 2023.09.12 전입 기록, 보증금 미상 및 명세서상 공실 표시를 함께 검증해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 청주시 및 국세 관련 압류의 실제 체납액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 국민건강보험공단 압류도 별도로 점검해야 합니다.
• 임대수익과 실거래 확인. 동일 건물의 유사 근린시설 매매가격, 실제 임대차조건, 공실 상태와 유지비를 조사한 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비 및 인도비용. 공용부분 미납관리비와 현재 점유 상태, 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 배당액 재검증. 채권최고액 기준의 예상배당과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다. 세금과 임차인 우선변제 여부도 점검해야 합니다.
• 매각조건 확인. 2026.10.28 매각기일에 적용되는 최저가, 보증금 조건, 매각물건명세서 및 등기부 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인율보다 중요한 것은 실제 가치”

오창프라자 1의 7층 702호는 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 소멸 측면에서는 비교적 명확하지만, 전입 기록과 공실 표시, 호별 위치 재확인 요구는 실사 없이 넘길 사안이 아닙니다.

감정가 3,200,000,000원에서 최저매각가 2,240,000,000원으로 내려왔지만, 실제 거래 및 수익자료 없이 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 후순위 채권 미배당도 상당하고, 국세·지방세 배당 변동 가능성도 있습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 가격·점유·물건 특정은 확인이 필요하다는 것입니다. 현재 회차에 곧바로 응찰하기보다는 현장 위치와 임대수익 및 시장가격을 검증하고, 그 결과에 따라 입찰 여부와 한도를 결정하는 것이 적절합니다.