수원지방법원 2024타경40415. 이천시 대월면 송라리의 공장·토지 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 연번(2) 공장, 연번(3) 폐수처리시설, 연번(6) 창고이고, 현 소유자는 농업회사법인청록축산주식회사입니다. 권리분석의 기준점은 2018년 1월 30일 설정된 중소기업은행 근저당 채권최고액 384,000,000원입니다. 그보다 뒤에 등기된 경기신용보증재단 가압류, 국세 압류, 오성미트 강제경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관계도 매수인 승계 구조는 아닙니다. 전희숙은 2020.03.30. 전입했는데, 말소기준 2018.01.30.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력 자체가 부정되므로 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 난도는 임차보증금 승계보다 농지취득자격증명과 일괄매각 범위, 공매와 세금 압류 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경40415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 송라리 228-3 · 경기도 이천시 대월면 다솔로 200-45 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 폐수처리시설 · 창고 |
| 소유자 | 농업회사법인청록축산주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 691,562,820원 / 691,562,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오성미트 / 23,497,050원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 식품제조 관련 시설 및 비품은 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 2018년 중소기업은행 근저당이 기준
현재 등기에서 핵심은 을구 17번 중소기업은행 근저당입니다. 갑구 23번 경기신용보증재단 가압류 167,494,000원, 갑구 24번 국 압류, 갑구 25번 강제경매개시결정, 갑구 26번 소상공인시장진흥공단 가압류 31,685,887원, 갑구 27번 국 압류, 갑구 28번 국민건강보험공단 압류, 갑구 29번 농업협동조합중앙회 가압류 142,966,162원은 모두 말소기준권리 뒤에 놓여 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전희숙 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전희숙 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입신고일 2020.03.30.은 말소기준 2018.01.30.보다 늦습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력은 없는 임차인으로 정리됩니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 현재 권리순위상 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 691,562,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,315,628원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 중소기업은행 | 384,000,000원 | 384,000,000원 |
| 3. 갑구 23번 가압류 · 경기신용보증재단 | 167,494,000원 | 167,494,000원 |
| 4. 갑구 25번 경매개시결정 · 주식회사 오성미트 | 23,497,050원 | 23,497,050원 |
| 5. 갑구 26번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 31,685,887원 | 31,685,887원 |
| 6. 갑구 29번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 142,966,162원 | 75,570,255원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 749,643,099원 중 682,247,192원이 배당되고, 미배당은 67,395,907원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 이 사건의 진짜 체크포인트 — 권리보다 매각조건
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송라리마을회관 북서측 인근. 주위는 농경지·단독주택·창고·목장이 혼재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 연번(2)는 공장, 연번(3)은 폐수처리시설, 연번(6)은 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 연번(2)는 경량철골구조 판넬지붕 2층, 연번(3)은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층, 연번(6)은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급·배수시설이 구비되어 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·생산관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 목록4의 지목은 임야, 목록7·9의 지목은 전이나, 현황은 기존 공장 증축 허가를 받아 조성 중인 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 최우선 확인. 목록7·9·10의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각·제시외 물건 포함이지만 식품제조 관련 시설 및 비품은 제외되므로 현장 설비의 귀속을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 임차인 확인. 전희숙은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이라 명도와 점유관계는 현장에서 추가 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 판단 유보. 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 최저가 691,562,820원이 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 2026.08.14.자 대월면 사실조회 회신서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 권리 뼈대는 비교적 명확합니다. 2018.01.30. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전희숙도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없고, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 다음입니다. 공장·폐수처리시설·창고와 여러 토지가 묶인 일괄매각이고, 목록7·9·10은 농지취득자격증명이 필요합니다. 식품제조 시설·비품은 매각에서 제외되며, 공매공고와 국세·지방세 압류도 존재합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가의 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 매각조건과 행정요건은 복잡한 사건입니다. 특히 농취증 제출 실패 시 보증금 반환 문제까지 연결되므로, 이 사건의 첫 번째 검토대상은 가격이 아니라 농지취득 가능성과 실제 매각 범위입니다.
