청주지방법원 2025타경2678. 괴산군 청천면 송면리 198-2, 도로명 화양로 1463에 있는 토지와 건물의 일괄매각 물건입니다. 공부상 건물 용도는 주택이지만 감정평가 현황은 펜션으로 이용 중이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다. 소유자는 권춘자·이미경으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리의 기준점은 2013년 불정새마을금고 근저당권입니다. 이후 권춘자 지분에 설정된 박진희 근저당권, 박효원·아주캐피탈주식회사·이인순·청천농업협동조합의 가압류, 괴산군 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 이미 말소된 과거 근저당·가압류·강제경매도 별도로 존재하지만 현재 매수인이 인수할 등기권리로 잡히지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2678 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 송면리 198-2 · 충청북도 괴산군 청천면 화양로 1463 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 · 현황 펜션 |
| 소유자 | 권춘자 2분의 1 · 이미경 2분의 1 |
| 토지 | 423.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물구조 | 조적조 및 경량철골구조 철판넬위아스팔트싱글지붕 지상 2층 |
| 감정가 / 최저가 | 222,553,960원 / 222,553,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 불정새마을금고 / 57,815,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 제시외 건물 ㉠은 미등기 건물이나 일반건축물대장상 등재 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2013.05.09. 불정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 100,000,000원이고 채무자는 이미경으로 기재되어 있으며, 같은 날 권춘자·이미경이 각 2분의 1 지분을 취득했습니다. 2018년에는 이 근저당의 채무자가 권춘자로 변경된 등기가 있습니다.
그 뒤 권춘자 지분에 설정된 박진희 근저당권 120,000,000원과 여러 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효원 | 1층 매화방 전체 | 2021.02.16 | 2,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영길 | 2층 백합방 전체 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주 | 2층 장미방 전체 | 2025.12.22 | 미상 | 2026.04.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안명호 | 3층 국화방 전체 | 2025.11.11 | 3,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이현주. | 미상 | 2026.02.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
5건 모두 전입일이 말소기준일 2013.05.09.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 김영길·이현주·이현주.는 보증금이 확인되지 않았고, 이현주는 2026.04.23. 배당요구가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 222,553,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,915,755원 |
| 1. 근저당 · 불정새마을금고 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박진희 | 120,000,000원 | 118,638,205원 |
| 3. 가압류 · 박효원 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | 22,054,153원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이인순 | 76,155,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 청천농업협동조합 | 5,957,118원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 이인순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 344,166,271원 중 예상배당은 218,638,205원이며, 현 회차 미배당은 125,528,066원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액 기준이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송면초등학교 남서측 인근으로, 주위는 펜션·근린생활시설·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 남측 화양로를 따라 노선버스정류장이 있습니다.
- 토지. 토지면적 423.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 102,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 접도구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 현황. 공부상 주택이지만 현재 펜션으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되며, 제시외 건물 ㉠은 미등기이나 일반건축물대장상 등재된 건물입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유현황 재확인. 5건의 임차인 기재가 있고 일부 보증금이 미상입니다. 방별 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 박효원 관계 확인. 임차인 박효원과 등기부상 가압류권자 박효원이 같은 이름으로 기재되어 있어 관계인 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 층수 불일치 확인. 감정평가상 건물은 지상 2층인데 현황조사에는 3층 국화방 점유가 기재돼 있습니다. 실제 구조를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 범위에 포함되는 제시외 건물의 현황·대장 등재 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 222,553,960원을 시세로 단정하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당표 유의. 당해세·임차인 최우선변제는 배당계산에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 하지만 펜션 운영·점유는 별도 문제”
이 물건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인도 모두 대항력이 없어 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다. 그러나 여기서 곧바로 ‘안전한 물건’이라고 끝내기엔 현황 변수가 많습니다. 공부상 주택을 펜션으로 이용하고 있고, 임차인 기재가 5건이며, 일부 보증금은 미상입니다. 여기에 제시외 건물과 지상 2층 건물에 대한 3층 점유 기재까지 존재합니다.
따라서 결론은 권리는 소멸형, 현황은 확인형입니다. 신건 최저가 222,553,960원이 시장 대비 싸다는 근거도 현재 자료에는 없습니다. 등기권리보다 실제 점유·건물구조·제시외 건물·펜션 현황을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
