청주지방법원 2025타경2678. 괴산군 청천면 송면리 소재의 토지와 펜션으로 이용 중인 건물을 대상으로 하는 경매입니다. 공부상 건물 용도는 주택이지만, 실제 이용상태는 펜션입니다. 토지면적은 423.0㎡이며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 소유자는 권춘자·이미경으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다.
2013년 5월 9일 설정된 불정새마을금고 근저당권 100,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 권춘자 지분에 설정된 박진희 근저당권과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 후순위 채권이 소멸하는 것과 실제 점유자를 문제없이 인도받는 것은 별개입니다. 이 물건은 특히 펜션 객실별 점유관계와 명도 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2678 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 송면리 198-2 |
| 도로명주소 | 충청북도 괴산군 청천면 화양로 1463 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공부상 주택, 현황 펜션 |
| 토지 | 423.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 건물 | 조적조 및 경량철골구조 · 철판넬위아스팔트싱글지붕 · 감정서상 지상 2층 |
| 소유자 | 권춘자(2분의 1) · 이미경(2분의 1) |
| 감정가 | 222,553,960원 |
| 최저매각가 | 155,788,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 불정새마을금고 |
| 청구금액 | 57,815,200원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소형이지만 단순한 구조는 아니다
말소기준권리인 불정새마을금고 근저당권은 건물과 송면리 198-2 토지를 공동담보로 합니다. 2018년에 설정된 박진희 근저당권 120,000,000원은 권춘자의 지분 전부를 대상으로 하는 후순위 권리입니다. 그 이후의 지분 가압류와 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
종전 권리 중 2002년 송석환 가압류, 2021년 임여주 가압류 및 관련 강제경매개시결정 등은 이미 말소되거나 취하된 이력이 있습니다. 현재 판단의 중심은 2013년 말소기준권리 이후 존속 중인 후순위 권리입니다.
② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원과 명도 위험은 별개
현황조사와 매각물건명세서에 임차 관련 기재가 5건 있습니다. 이들 전입일은 모두 2013년 5월 9일 말소기준권리보다 늦어, 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 확정일자와 배당요구 여부를 확인할 수 없고, 일부 보증금과 실제 점유관계도 불명확합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박효원 | 1층 매화방 전체 | 2021.02.16 | 2,000 (금액 단위 확인) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영길 | 2층 백합방 전체 | 2025.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주 | 2층 장미방 전체 | 2025.12.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안명호 | 3층 국화방 전체 | 2025.11.11 | 3,000 (금액 단위 확인) | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이현주. | 점유 부분 미상 | 2026.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증금 수치 2,000·3,000은 단위가 확인되지 않아 임의로 원 또는 만원으로 환산하지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
이현주 / 이현주.는 이름이 유사하면서 전입일이 다릅니다. 동일인의 중복 기재인지 별도 점유자인지 확인하기 전에는 실제 임차인 수를 확정하기 어렵습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인 여부는 별도
감정가는 222,553,960원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 155,788,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 낮아졌지만, 펜션으로 사용되는 건물과 토지의 실제 시장가격은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 판단하기 어렵습니다.
특히 이 물건은 공부상 주택·현황 펜션이라는 이용 차이가 있고, 제시외 건물 및 다수 객실 점유 문제가 존재합니다. 실제 거래 사례와 건물 상태·임대 운영 여건·토지 활용 제한 등을 함께 확인해야 적정 낙찰가를 판단할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 155,788,000원 | 191,359,303원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 109,051,600원 | 237,441,393원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 76,336,120원 | 269,604,201원 | 0원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 내려가지만, 채권자들의 미배당액은 커집니다. 중요한 점은 채권자 미배당과 매수인 인수는 서로 다르다는 것입니다. 후순위 권리자가 배당받지 못한 금액이 그대로 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,788,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,981,032원 |
| 1. 근저당 · 불정새마을금고 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박진희(권춘자 지분) | 120,000,000원 | 52,806,968원 |
| 3. 가압류 · 박효원 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 아주캐피탈주식회사 | 22,054,153원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 이인순 | 76,155,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 청천농업협동조합 | 5,957,118원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시 · 이인순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 총액은 집행비용 2,981,032원과 채권자 배당 152,806,968원을 합한 155,788,000원입니다. 채권자 총 청구액 344,166,271원 중 191,359,303원이 미배당되는 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 공유지분별 담보권 범위와 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 송면초등학교 남서측 인근입니다. 주위는 펜션, 근린생활시설, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 남측 화양로를 따라 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 면적 423.0㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 도로접면은 소로한면으로 기재되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역이 포함되고 접도구역 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 102,500원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 경매 낙찰 적정가격이나 실거래 시세와 동일하지 않습니다.
- 건물 이용. 공부상 주택이지만 현황은 펜션입니다. 조적조 및 경량철골구조 건물로 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 건물 ㉠은 미등기 상태이지만 일반건축물대장에는 등재된 건물로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 송면리 198-2 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현장 현황으로 대조하세요.
- 공유지분 확인. 권춘자·이미경의 각 2분의 1 지분과 권춘자 지분에 설정된 근저당권의 효력 범위를 확인하세요.
- 임차인 실체 확인. 객실별 점유자, 임대차계약, 보증금 원단위, 확정일자, 배당요구 및 실제 사용관계를 확인하세요.
- 박효원 관계 확인. 가압류 채권자와 임차 관련 기재상 박효원이 동일인인지, 관련 채권 및 임대차의 실체를 확인하세요.
- 이현주 중복 여부. 이현주와 이현주.의 동일인 여부, 서로 다른 전입일 및 점유 부분을 확인하세요.
- 층수 불일치 확인. 감정서상 2층 건물과 3층 국화방 점유 기재가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 제시외 건물 점검. 미등기 건물과 건축물대장 등재 사항을 대조하고 실제 인도·사용 가능 여부를 확인하세요.
- 세금·우선배당 점검. 괴산군 압류와 조세채권, 임차인 최우선변제 가능성이 예상배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 인근 펜션·주택·토지 거래 사례와 건물 상태를 조사하세요.
- 명도·운영 가능성. 펜션 객실별 점유관계, 실제 인도 가능성, 향후 사용 목적에 따른 행정요건을 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 공고를 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 취득 조건”
이 물건의 강점은 2013년 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조이며, 예상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 그러나 펜션으로 사용되는 건물에 다수의 임차 관련 기재가 있고, 일부 보증금과 점유관계가 불명확합니다.
특히 가압류 채권자와 임차인 이름의 일치, 이현주 중복 기재 가능성, 감정서상 층수와 점유층의 불일치, 공유지분 담보권, 미등기 제시외 건물은 입찰 전 반드시 해결해야 하는 확인사항입니다.
최저매각가 155,788,000원은 감정가의 70%이지만, 실제 거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 본 물건의 판단은 권리 말소 가능성은 긍정적, 점유·건물·가격 검증은 보류입니다. 현장 및 원본 서류 확인을 마친 후 접근하는 것이 타당합니다.
