청주지방법원 2025타경5196. 증평읍 증평리 63-1 토지와 신교길 17 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층이며 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2014.03.18. 접수된 내율사새마을금고 근저당권 299,000,000원입니다. 뒤에 등기된 전세권·가압류·압류·임차권등기와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건은 단일 세대가 아니라 여러 호실의 임대차가 얽힌 다가구주택입니다. 확인된 전입일은 모두 말소기준일 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 표시되어 있지만, 토지주택공사(전대인)는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다. 배당표에서 매수인 인수는 0원으로 계산돼도, 이 미상 관계는 매각물건명세서와 임대차 원본으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5196 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 증평리 63-1 · 충청북도 증평군 증평읍 신교길 17 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 4층 |
| 토지 | 대 · 267.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김규식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 957,381,480원 / 957,381,480원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 내율사새마을금고 / 233,159,594원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.18. 내율사새마을금고 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2014.03.18. 내율사새마을금고 근저당권입니다. 신성준의 전세권 90,000,000원, 그 전세권에 대한 중소기업은행·제이티캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 정제성·임종민·최민욱의 주택임차권등기와 경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 한치태 전세권과 조익래 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 대부분 후순위, 한 관계는 대항력 미상
| 점유·임차인 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PEI XIUQUAN | 102호 전체 | 2021.06.10 | 4,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| IJAM BIYOCHAN | - | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NEMBANG DHAN KUMAR | - | 2025.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김경옥 | 202호 전체 | 2017.03.22 | 5,500 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종석 | 203호 전체 | 2018.01.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 토지주택공사(전대인) | 204호 전체 | 미상 | 4,500 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 천세준(전차인) | 전대인 토지주택공사의 임차부분 전체 | 2023.03.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우창희 | 302호 전체 | 2023.02.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신수연 | 402호 전체 | 2014.03.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유승호 | - | 2015.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박병현 | - | 2020.06.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정제성 | 303호 전체(33㎡) | 2021.03.02 | 40,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임종민 | 건물 4층 401호 99㎡ | 2025.04.23 | 85,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민욱 | 2층 201호 전부(약 40㎡) | 2019.11.01 | 45,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
정제성·임종민·최민욱은 임차권등기까지 마쳤지만 최초 전입·점유가 모두 2014.03.18. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 다른 전입 확인자들도 같은 이유로 후순위입니다. 반면 토지주택공사(전대인)는 전입일이 확인되지 않아 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없습니다. 우선변제 여부도 확인이 필요한 상태입니다. 보증기관의 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 실거래 검증 전 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재는 감정가와 최저매각가가 모두 957,381,480원인 신건입니다. 동일 물건의 실거래 비교가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 유찰 시 최저가는 낮아지지만, 그 가격이 시세보다 싼지는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 957,381,480원 | 430,823,865원 | 0원 | 514,583,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 765,905,184원 | 430,823,865원 | 0원 | 325,022,267원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 612,724,147원 | 430,823,865원 | 0원 | 173,373,041원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 957,381,480원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,973,815원 |
| 1. 근저당 · 내율사새마을금고 | 299,000,000원 | 299,000,000원 |
| 2. 전세권 · 신성준 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 10,199,990원 | 10,199,990원 |
| 4. 가압류 · 제이티캐피탈 주식회사 | 31,623,875원 | 31,623,875원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 514,583,800원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총액 430,823,865원이 전액 배당되고 미배당은 0원, 소유자 잔여는 514,583,800원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 증평군청 남측 인근으로 주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물이며, 외벽은 돌붙임·드라이비트 마감, 내부는 벽지도배·타일붙임, 새시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·도시가스설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 267.0㎡ 대지, 준주거지역, 평지·사다리형·중로각지이며 공시지가는 402,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·침수위험지구·도시지역·준주거지역·중점경관관리구역에 포함되고 중로2류·소로3류에 접합니다.
- 경계. 인접지와 경계가 다소 불분명해 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 평가됐습니다.
⑥ 특이사항 — 일괄매각·제시외 건물·공부와 현황 차이
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 1층 이용상태. 일반건축물대장상 1층 이용상황은 사무소로 등재되어 있으나 현황은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 현장 하자. 현장조사 당시 탐문·목측으로 발견되지 않은 누수 등 결함이 있을 수 있다고 조사됐습니다.
- 임대관계. 여러 호실의 점유·임차인이 확인되므로 각 호실별 실제 점유상태와 인도 가능성을 다시 확인해야 합니다.
- 침수위험. 토지가 침수위험지구에 포함되어 있어 현장과 관련 자료를 통한 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 임차관계. 토지주택공사(전대인)의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 원본 명세서와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 호실별 명도. 다수의 점유·임차인이 있으므로 낙찰 후 인도·명도 범위와 절차를 호실별로 검토해야 합니다.
- 1층 용도 차이. 공부상 사무소와 현황 다가구주택의 차이를 건축물대장·현장·관련 인허가 자료로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 경계가 불분명하다고 평가된 만큼 필요하면 지적도·측량을 통해 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 957,381,480원을 실거래 비교 없이 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 별도 시세 검증이 필요합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 임대차 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2014.03.18. 내율사새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정·등기된 전세권·가압류·압류·주택임차권은 매각으로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원, 2회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당도 0원입니다.
그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 호실별 임대차와 현황 확인입니다. 전입일 미상인 토지주택공사(전대인)는 대항력을 확정할 수 없고, 다수의 점유자가 존재합니다. 여기에 당해세 가능성, 제시외 건물, 1층 공부·현황 차이, 침수위험지구와 토지 경계 확인까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “인수 계산은 0원이지만 원본 확인이 많이 필요한 다가구주택·토지 일괄매각”으로 보는 것이 적절합니다. 실거래 비교가 없는 만큼 현재 최저가가 싼지 비싼지도 별도로 검증해야 합니다.
