청주지방법원 2025타경5196. 충북 증평군 증평읍 신교길 17에 있는 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 4층으로, 감정 당시 다가구주택으로 이용 중입니다. 소유자는 김규식이며 내율사새마을금고가 청구금액 233,159,594원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2014년 3월 18일 설정된 내율사새마을금고 근저당권 채권최고액 299,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 전세권과 임차권등기는 등기 순위상 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 하지만 이 건물은 여러 호실이 있는 임대주택입니다. 등기상 권리 소멸과 실제 점유자의 보증금 반환, 배당, 인도 문제는 각각 구분해 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 중요

2014년 내율사새마을금고 근저당권이 말소기준이므로, 그 이후 설정된 전세권과 주택임차권등기는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 신성준의 전세권 90,000,000원, 정제성·임종민·최민욱의 주택임차권등기가 확인됩니다. 특히 401호에는 신성준의 전세권과 임종민의 주택임차권등기가 각각 존재해 점유 및 권리관계의 변동 경위를 별도로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 다수 호실의 계약관계 확인 필요

확인되는 임차권등기자는 정제성, 임종민, 최민욱입니다. 여기에 일반 임차·점유 관계와 토지주택공사 및 전차인의 관계가 함께 존재합니다. 확인된 전입일이 말소기준보다 늦은 임차인은 대항력이 없는 것으로 분류하되, 전입일 자체가 미상인 전대인이나 계약관계가 불명확한 점유자를 동일하게 단정하지 않는 것이 중요합니다.

* 102호, 202호, 204호의 보증금 표시는 확인된 금액을 그대로 표시했습니다. 각각 4,500원, 5,500원, 4,500원으로 기재되어 있어 실제 임대차계약서상의 보증금과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 실제 보증금을 임의로 확대하거나 축소해 계산하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 670,167,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 참고용 배당 추정입니다. 집행비용과 주요 등기권리의 채권액 기준으로 구성되어 있으며, 당해세·최우선변제·주택임차권등기자 등의 실제 배당순위가 확정된 표는 아닙니다.

위 배당표의 잔여 230,241,465원은 임차권등기자 보증금, 다른 임차인의 배당, 당해세, 공과금 및 최우선변제 등을 반영하지 않은 값입니다. 근저당권의 채권최고액과 전세권에 대한 가압류 청구금액을 그대로 지급하는 가정도 실제 확정 배당과 다를 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 233,159,594원이며 실제 피담보채권액 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 부족

유찰 횟수가 증가하면 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 매수인에게 인수될 권리가 확정되지 않은 상태에서는 최저매각가 하락분을 그대로 가격상 이익으로 계산할 수 없습니다. 각 회차의 참고 추정은 다음과 같습니다.

3회 유찰 가정에서는 주요 채권에 대한 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당 자체가 곧바로 매수인의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 반대로 선순위 대항력 임차관계가 추가로 확인된다면, 배당 부족분이 인수 부담으로 연결될 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 상태 — 별도 검증이 필요한 물건

• 입지. 증평군청 남측 인근에 위치하며 주변은 주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지대입니다. 감정상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 간선도로와 버스정류장 등을 통한 접근성이 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 267.0㎡의 사다리형 평지이며, 준주거지역·중로각지입니다. 공시지가는 402,500원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층이며, 외벽은 돌붙임 및 드라이비트 마감 등입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 침수위험. 토지이용계획에 침수위험지구가 포함되어 있습니다. 침수 이력, 배수시설, 지하 및 저층부 피해 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지경계. 감정 당시 인접지와 경계가 다소 불분명하여 목측으로 조사됐습니다. 정확한 경계가 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
• 용도 차이. 공부상 1층은 사무소이나 현재 다가구주택으로 이용되고 있어 건축물 용도와 실제 임대차 현황을 대조해야 합니다.
• 숨은 하자. 현장 탐문 및 목측 조사에서 발견되지 않은 누수 등의 결함 가능성이 언급되어 있습니다. 외벽·옥상 방수·배관 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 204호 원임대차 확인. 토지주택공사와 천세준의 전대차 관계에서 원임대차 계약일, 대항요건, 보증금 반환책임 및 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 3건 확인. 정제성·임종민·최민욱의 보증금 합계 170,000,000원에 대한 배당순위와 실제 배당 가능성을 재검토해야 합니다.
• 401호 중첩 권리 확인. 신성준의 전세권과 임종민의 임차권등기가 같은 401호에 관련되어 있습니다. 각 계약과 점유기간, 종전 전세권의 처리 상황을 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 점유 확인. 보증금이 미상인 점유자의 실제 계약금액, 호실, 점유개시, 전입일 및 확정일자 확인이 필요합니다. 특히 소액으로 표시된 보증금도 계약서 원본과 대조해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 증평군 압류 2건은 해제에 따른 말소가 확인되나 국민건강보험공단 압류가 별도로 존재합니다. 당해세 및 관련 공과금이 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래와 수익성 검증. 해당 지역의 다가구주택 거래사례, 정상 임대수익, 공실 가능성, 수리비, 금융조달 조건을 확인한 후 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 공부·현황 대조. 건축물대장상 사무소와 현황 다가구주택 이용 차이, 제시외 건물의 범위 및 적법성을 검토해야 합니다.
• 토지·재해·하자 조사. 지적경계, 침수위험, 옥상 방수, 외벽, 누수 및 급배수설비를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득조건”

증평 신교길 17 물건은 감정가 957,381,480원에서 최저가 670,167,000원으로 내려왔습니다. 외형상 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 실거래 시세가 확인되지 않는 상태에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 2014년 내율사새마을금고 근저당을 기준으로 주요 후순위 권리가 소멸하는 방향입니다. 그러나 다수의 임차·점유 관계, 토지주택공사의 전대차, 보증금 미상 점유자와 임차권등기 3건을 고려하면 계산상 인수 0원이라는 결과만으로 안전한 취득이라고 결론 내릴 수 없습니다.

또한 현황 다가구주택과 공부상 용도 차이, 침수위험, 토지경계 및 잠재적인 건물 하자까지 확인해야 합니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만 실제 인수위험·배당·가격·환금성은 아직 검증이 필요한 물건입니다. 이 사건은 최저가가 얼마나 내려왔느냐보다, 계약과 현황을 얼마나 정확하게 확인했느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.