152,960,000원
서울남부지방법원 2024타경5100. 서울 강서구 화곡동의 4층 다세대주택 중 최상층 제401호입니다. 표면상 최저가는 감정가보다 86,040,000원 낮아 보입니다. 제공된 유일한 실거래 154,500,000원과 비교해도 최저가 자체는 약 99%입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다.
현재 매각물건명세서에는 임차인 노란의 보증금 200,000,000원과 전입일 2021.06.08., 확정일자 2021.04.19.가 명시돼 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 말소기준인 2024.05.29. 주택도시보증공사 가압류보다 전입이 앞서므로, 최저가가 더 내려가면 배당액이 줄고 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 108, 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 층 | 전용 63.25㎡ · 4층 건물 중 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이혁우 · 2021.05.27. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 152,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기 발급일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
현재 권리관계에서 먼저 구분해야 할 것은 과거 임차권과 현재 인수 대상 임차권입니다. 이은실의 보증금 170,000,000원 주택임차권은 2019.09.05. 등기됐지만, 2021.03.25. 강제경매 매각으로 해당 임차권등기가 말소됐습니다. 반면 노란의 보증금 200,000,000원 임차권은 2023.07.24. 등기됐고 현재 말소 기록이 없습니다.
노란은 2021.06.08. 전입해 2024.05.29. 말소기준 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 이후 등기된 주택도시보증공사 가압류 520,000,000원, 현재 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하지만, 노란의 임차보증금 중 배당받지 못하는 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재 인수 검토 대상은 노란
| 구분 | 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현재 임차권 | 노란 건물 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2021.06.08. 2021.04.19. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 인수 |
| 과거 말소 권리 | 이은실 2019년 임차권등기 | 170,000,000원 | 2017.08.04. 2017.07.28. | 과거 권리 | 2021년 매각 | 등기 말소 |
배당 가능액: 152,960,000원 − 2,941,440원 = 150,018,560원
미변제 보증금: 200,000,000원 − 150,018,560원 = 49,981,440원
실질취득: 152,960,000원 + 49,981,440원 = 202,941,440원
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.03억으로 봐야 한다
신라하이츠6차는 1997.04.30. 준공된 9세대 규모의 다세대주택입니다. 제공된 거래 표본은 2022.04. 유사 면적 66.11㎡ 지층 거래 1건뿐이며, 거래가는 154,500,000원입니다. 거래 시점과 층이 현재 물건과 달라 정밀 시세로 단정하기는 어렵지만, 공개된 비교 수치가 매우 제한적이라는 점 자체가 환금성 리스크입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 비교 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.04 | 66.11㎡ | 지층 | 154,500,000원 | 제공된 유일한 실거래 |
| 현재 회차 | 63.25㎡ | 4층 | 152,960,000원 | 최저가만 보면 실거래의 99.0% |
| 실질취득 | 63.25㎡ | 4층 | 202,941,440원 | 실거래의 131.4% |
최저가 152,960,000원만 놓으면 실거래 154,500,000원보다 1,540,000원 낮습니다. 그러나 실제 자금 부담은 인수액을 더한 202,941,440원입니다. 이는 비교 거래보다 48,441,440원 높습니다. 따라서 이 사건을 “실거래보다 1% 저렴한 물건”으로 평가하면 안 됩니다. 정확한 비교 기준은 실질취득 2.029억입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미변제 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,941,440원 | - |
| 1. 임차인 노란 보증금 | 200,000,000원 | 150,018,560원 | 49,981,440원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 520,000,000원 | 0원 | 520,000,000원 |
| 3. 강제경매 신청채권 | 200,000,000원 | 0원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 살아 있는 노란의 보증금 200,000,000원을 기준으로 보수적으로 재구성한 계산입니다. 당해세·최우선변제·실제 집행비용과 최종 배당요구 내역에 따라 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 알씨조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 신정초등학교 북동측 인근이며 주변은 근린생활시설·단독주택·다세대주택이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 토지는 완경사지를 평탄하게 조성한 가로장방형이며 북동측과 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 259.8㎡, 공시지가는 3,859,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 9세대 소규모 다세대주택이고 제공된 실거래가 2022년 1건뿐입니다. 가격 검증 자료와 거래량이 제한돼 재매각 시 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최종 매각물건명세서. 노란의 보증금 200,000,000원, 대항력 및 미배당 인수 문구가 최종본에도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 배당요구와 배당순위. 이은실의 과거 임차권 말소 여부와 노란의 배당요구 효력, 실제 우선변제 순위를 등기부 원본과 배당요구 종기 자료로 재확인해야 합니다.
- 관계인 조사. 노란이 임차권자이면서 경매채권자로 등장하는 경위, 실제 임대차계약, 보증금 지급 내역과 점유 이전 사실을 확인해야 합니다.
- 세금 위험. 국세·지방세 압류 이력과 서울특별시 압류가 있어 당해세가 배당에서 우선 공제되는지 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 임차인 배당이 줄고 인수액이 커질 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금의 합계로 수익성을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 보수적 실질취득은 202,941,440원입니다.
- 시세 재조사. 제공된 거래는 2022.04. 지층 1건뿐입니다. 동일 건물 또는 인근의 4층·전용 63㎡대 최근 거래와 매물을 별도로 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 여부, 열쇠 인도 상태와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·시설. 소규모 다세대주택의 공용부분 관리비, 누수, 옥상 방수와 최상층 하자를 확인해야 합니다.
맺으며 — “64% 유찰가”가 아니라 “2억 보증금 인수형”
이 사건을 감정가 2.39억에서 64%까지 내려온 저가 물건으로 보면 판단이 틀어집니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 보증금 200,000,000원의 노란 임차권이고, 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다. 현재 최저가에서 보수적으로 계산한 인수액은 49,981,440원, 실질취득은 202,941,440원입니다.
실질취득은 유일한 비교 거래 154,500,000원보다 48,441,440원 높고, 거래 표본도 2022년 지층 1건에 불과합니다. 여기에 두 차례 유찰, 9세대 소규모 다세대의 낮은 거래량, 관계인 동일성 및 세금 배당 변수가 겹칩니다. 최저가는 낮지만 총취득비용은 시세 이상인 고위험 구조입니다. 임차권 인수 배제 자료가 별도로 확인되지 않는 한, 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
