서울남부지방법원 2024타경5100. 서울 강서구 화곡동 소재 4층 다세대주택의 제4층 제401호입니다. 현 소유자 이혁우는 2021년 5월 24일 매매를 원인으로 2021년 5월 27일 소유권을 취득했고 거래가액은 200,000,000원입니다. 이번 경매의 핵심은 등기부의 후순위 채권보다 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
임차인 노란은 임대차계약일 2021.04.17, 확정일자 2021.04.19, 점유개시일 2021.05.27, 주민등록일 2021.06.08로 확인되고, 2023.07.24 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 2024.05.29 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당에서 못 받은 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경5100 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌로13바길 108, 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 건물 | 알씨조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호 |
| 소유자 | 이혁우 · 2021.05.24 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 97,894,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노란 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수가 따라온다
2023.03.02 강서구 압류는 2023.05.30 해제되어 말소됐습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2024.05.29 주택도시보증공사 가압류 520,000,000원이며, 그 뒤의 2024.10.10 강제경매개시결정과 2025.04.10 서울특별시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노란 | 건물 전부 · 주거 | 2021.06.08 | 2021.04.19 | 200,000,000원 | 있음 · 2023.07.24 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 노란은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 임차인 본인으로 집계되며 보증금은 한 번만 계산합니다. 다만 자료에는 노란이 등기부상 관계인과 동일한 점을 근거로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 함께 표시되어 있습니다. 따라서 임대차 원인관계와 신청채권의 동일성은 입찰 전 원문 서류로 대조할 필요가 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 실질취득은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 97,894,000원 | 104,268,092원 | 202,162,092원 |
| 5회 유찰 시 | 78,315,200원 | 123,494,474원 | 201,809,674원 |
| 6회 유찰 시 | 62,652,160원 | 138,875,579원 | 201,527,739원 |
대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 97,894,000원 → 78,315,200원 → 62,652,160원으로 최저가가 낮아져도 실질취득은 계속 약 200,000,000원 수준입니다. 이 사건은 유찰 횟수만 보고 “더 싸졌다”고 판단할 수 없는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 비교할 값은 최저가가 아니라 실질취득
신라하이츠6차는 총 9세대, 1997.04.30 준공입니다. 비교 가능한 실거래는 2022.04의 154,500,000원 1건이며 면적 66.11㎡, 지하 1층 거래입니다. 제공된 비교 기준 평균과 최신 거래가 모두 154,500,000원입니다.
| 기준 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 실거래 | 66.11㎡ | -1 | 154,500,000원 |
| 본건 비교면적 | 63.25㎡ | 4 | - |
| 실질취득 기준 | - | - | ≈ 200,000,000원 |
표면상 최저가 97,894,000원은 비교 실거래 154,500,000원의 63.4%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 대항력 임차보증금을 반영한 실질취득 기준은 약 200,000,000원으로, 비교 실거래의 129.4%입니다. 현재 회차의 집행비용 추정까지 합산한 202,162,092원은 비교 실거래보다 더 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 97,894,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,162,092원 |
| 1. 임차인 노란 보증금 | 200,000,000원 | 95,731,908원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 노란 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되지 않아 104,268,092원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 가압류와 경매 신청채권에는 배당 여력이 없습니다. 실제 배당은 집행비용·세금 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 신정초등학교 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·다세대주택이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장이 있으며, 제반 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 알씨조 평슬라브지붕 4층 건물로 외벽은 석재붙임·드라이비트, 내부는 벽지·일부 타일 마감이며 위생설비·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지를 평탄하게 조성한 다세대주택 부지로 북동측·남서측 포장도로에 접합니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,859,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 9세대, 1997.04.30 준공의 소규모 다세대이며 실거래 표본이 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회로 나타납니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총액으로 판단. 현재 최저가 97,894,000원에 인수 104,268,092원을 더하면 202,162,092원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회 유찰 시 201,809,674원, 6회 유찰 시 201,527,739원으로 실질취득은 약 200,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2021.04.17, 확정일자 2021.04.19, 점유개시 2021.05.27, 전입 2021.06.08 및 2023.07.24 임차권등기 내용을 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 노란이 경매 신청채권자로도 나타나고 관계인·가장임차인 가능성 경고가 있으므로 신청채권과 보증금의 원인관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래가 2022.04의 1건뿐이므로 현재 매매·전세 시세와 실제 거래 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 임차권 관련 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “97,894,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 물건의 핵심은 4회 유찰된 낮은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 97,894,000원에 미배당 보증금 104,268,092원이 더해져 실질취득이 202,162,092원으로 계산됩니다. 추가 유찰에서도 낙찰가는 내려가지만 인수액이 증가하므로 총액은 계속 약 200,000,000원에 머뭅니다.
비교 가능한 실거래는 154,500,000원 1건으로 표본이 제한적이지만, 주어진 비교값 기준으로 보증금 수준의 실질취득은 129.4%입니다. 따라서 이 사건에서 “감정가 대비 41%까지 떨어졌다”는 사실은 가격 매력을 뜻하지 않습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 인수, 가격상 핵심은 인수까지 합친 총취득액이며, 여기에 소규모 다세대의 거래 표본 부족과 평균 4.0회 유찰이라는 환금성 지표까지 함께 확인해야 합니다.
