청주지방법원 2025타경51814. 청주시 청원구 북이면 용계리 485 소재 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 기호 (2-가)는 단독주택, 기호 (2-나)는 현황 창고 등으로 이용되고 있으며, 토지는 463㎡입니다. 현재 등기상 공유자는 김명옥 7분의 3, 이경은 7분의 2, 이두현 7분의 2입니다.
권리의 기준점은 2012년 4월 9일 설정된 탄동새마을금고 근저당권 57,200,000원입니다. 그 이후 최재동 가압류 2건과 국의 압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리가 단순하다는 것과 점유·현황 확인이 단순하다는 것은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51814 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 485 · 북이면 용계1길 58-8 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 및 창고 등 |
| 토지 | 대 463㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공유자 | 김명옥 7분의 3 · 이경은 7분의 2 · 이두현 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 209,570,680원 / 209,570,680원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 탄동새마을금고 / 43,470,756원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후는 매각으로 정리
2012년 4월 9일 이광옥이 이전 경매 매각으로 소유권을 취득한 날, 탄동새마을금고 근저당권이 설정됐고 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2012년 최재동 가압류 33,000,000원, 2015년 국 압류, 2015년 최재동 가압류 27,000,000원, 2026년 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미향 | 전체 및 제시외 1번 ~ 5번 | 2013.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 이미향의 전입일은 2013년 7월 10일로, 말소기준인 2012년 4월 9일보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 이 점유자의 임대차보증금이 매수인에게 법정 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 명도 과정과 배당관계는 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,570,680원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,733,990원 |
| 2. 근저당 · 탄동새마을금고 | 57,200,000원 | 57,200,000원 |
| 3. 가압류 · 최재동 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 4. 가압류 · 최재동 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 88,636,690원 |
현재 회차 기준 채권 합계 117,200,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰 및 2회 유찰 시나리오에서도 채권 합계 117,200,000원이 전액 배당되며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 일괄매각·제시외 건물 — 현황이 더 중요하다
이 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록2의 부속건물 중 축사 40.71㎡는 공부상 세멘브럭조 천막지붕 축사이나 현황은 세멘브럭조 판넬지붕 창고 등으로 이용되고 있습니다. 또 세멘브럭조 스라브지붕 단층 변소 1.8㎡는 현황 멸실됐습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서원말마을 내에 위치하며 주위는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 463㎡, 토지이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 지적재조사사업지구에 포함됩니다.
- 공시지가. 72,100원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택에는 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있고, 창고 등으로 이용되는 부속건물이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 이미향의 실제 점유 범위와 임대차계약 존재 여부, 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 1번~5번과 부속건물의 실제 위치·구조·사용상태를 현장에서 대조하세요.
- 멸실 부분 확인. 부속건물 중 단층 변소 1.8㎡는 현황 멸실돼 있으므로 공부와 현황 차이를 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 함께 매각되므로 매각대상 전체를 기준으로 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·비행안전제6구역·지적재조사사업지구 등 제한사항을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 현황은 복합
이 사건의 등기상 권리구조는 어렵지 않습니다. 2012년 탄동새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수 0원입니다. 이미향도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없습니다.
다만 이 물건은 토지 463㎡와 단독주택·창고, 제시외 건물을 묶어 매각하고, 축사는 공부와 현황 구조·용도가 다르며 변소는 멸실돼 있습니다. 여기에 점유자의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않아 권리보다 현황·점유 확인의 비중이 큰 사건입니다. 현재 신건 최저가는 209,570,680원이고 매수인 인수는 0원이므로, 최종 판단은 일괄매각 범위와 실제 현장 상태를 확인한 뒤 내려야 합니다.
