청주지방법원 2025타경51814. 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 485에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 물건 분류에는 연립/다세대와 토지가 함께 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택과 창고 등입니다. 토지 면적은 463㎡이며, 제시외 건물도 매각 범위에 포함됩니다.

처음 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 209,570,680원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 146,699,000원입니다. 약 70% 수준으로 낮아졌지만, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치 대비 할인율은 다릅니다. 이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 최저가만으로 저가 낙찰 기회라고 평가하기 어렵습니다.

권리관계에서는 2012년 탄동새마을금고 근저당권이 기준입니다. 이후 최재동의 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 비교적 단순하지만, 점유자로 기재된 이미향과 실제 임대차관계, 건물 현황을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당

말소기준은 2012.04.09 접수된 탄동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 57,200,000원이며, 채무자는 이광옥입니다. 이 근저당은 토지와 공동담보로 설정되어 있습니다.

2012년과 2015년에 최재동 명의로 각각 설정된 가압류, 2015년 국의 압류, 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당 우선순위와 미납액은 등기 순위만으로 확정할 수 없으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 점유자 분석 — 전입일은 후순위, 임대차는 확인 필요

현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자는 이미향 1명입니다. 보증기관 대위신고 또는 승계신고로 기재된 사람은 없으며, 실제 임대차계약의 존재 및 보증금은 확인이 필요합니다.

이미향의 전입일은 2013.07.10로, 말소기준 근저당권 설정일인 2012.04.09보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유원인 및 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 전입일만으로 실제 계약관계나 명도 상황까지 확정할 수는 없습니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 할인율보다 실질가치

현재 최저매각가는 146,699,000원입니다. 감정가 209,570,680원 대비 약 70% 수준으로, 이미 1회 유찰된 상태입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않았기 때문에 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 시뮬레이션이며 실제 후속 매각가격, 배당 및 낙찰 결과를 확정하는 수치는 아닙니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구별됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,699,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 집행비용 2,853,786원을 제외하고 채권자에게 총 117,200,000원이 배당되며, 소유자 잔여금은 26,645,214원으로 계산됩니다.

탄동새마을금고의 예상배당액 57,200,000원은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 경매 청구금액은 43,470,756원이므로 실제 확정 채권액과 배당액이 동일하다고 단정할 수 없습니다. 또한 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔여금은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 청원구 북이면 용계리 소재 서원말마을 내에 위치합니다. 주변에는 농경지, 단독주택 및 공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 463㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 토지 이용상황은 단독으로 기재되어 있으며, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
• 주건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중입니다. 외벽은 페인팅 및 목재사이딩, 내부는 벽지와 일부 타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수 및 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 부속건물. 공부상 세멘브럭조 천막지붕 축사 40.71㎡는 현황 판넬지붕의 창고 등으로 이용되고 있습니다. 공부상 단층변소 1.8㎡는 현황 멸실되어 있습니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 지적재조사사업지구에 해당합니다.
• 공시지가. 72,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 공시지가이며 건물을 포함한 경매물건의 시세를 나타내는 값은 아닙니다.
• 환금성. 농경지·주택·공장 등이 혼재한 지역의 토지와 단독주택 성격으로, 일반적인 아파트에 비해 매수 수요와 처분기간의 변동 가능성을 신중하게 살펴야 합니다. 주변 유사물건 실거래 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2012.04.09 탄동새마을금고 근저당권을 기준으로, 가압류·압류·경매개시결정 등 후순위 권리의 소멸 여부와 별도 인수 조건 유무를 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 점유자 이미향 확인. 전입일은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·실제 점유원인이 미상입니다. 임대차계약, 배당요구 여부, 실제 점유범위 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 주건물, 제시외 1번 ~ 5번 및 부속건물의 포함 범위를 매각목록·감정평가서·현장과 대조하세요.
• 부속건물 상태 확인. 축사 40.71㎡의 현황 창고 이용 및 지붕 구조 차이, 변소 1.8㎡의 멸실 상태를 확인하세요. 공부 정리나 시설 보수 등에 추가 비용이 발생할 가능성도 검토해야 합니다.
• 토지 이용제한 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제6구역과 지적재조사사업지구 관련 제한이 실제 활용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 조세·배당 검증. 국의 압류에 따른 실제 체납 세액 및 우선순위, 탄동새마을금고의 확정 채권액, 배당에 반영되지 않은 우선채권 등을 확인하세요.
• 시세와 입찰 상한. 현재 최저가 146,699,000원이 유리한 가격인지는 주변 유사 토지·단독주택 거래가격, 건물 상태, 수리비 및 명도비용을 확인한 뒤 판단하세요.
• 입찰 전 원본 검토. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 명확, 입찰가치는 확인 후”

이 사건의 장점은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 탄동새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 압류, 경매개시결정이 정리되며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 주택과 토지의 실제 가치를 판단하려면 추가 확인이 필요합니다. 이미향의 점유원인과 보증금이 미상이고, 일괄매각 부속건물 일부의 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 실거래 비교시세도 확인되지 않았으므로 현재 최저매각가가 시장가치에 비해 저렴한지 단정할 수 없습니다.

감정가 209,570,680원에서 1회 유찰되어 최저가가 146,699,000원으로 낮아졌다는 사실만으로 입찰 메리트가 입증되지는 않습니다. 특히 토지 활용 제한과 부속건물의 실제 상태, 점유자의 명도 가능성을 확인해야 합니다.

결론은 “등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·현황·시세 확인 전 입찰 판단은 보류”입니다. 가격보다 먼저 검증해야 할 것은 매각 범위와 실제 사용할 수 있는 부동산의 가치입니다.