임차인 없음·매수인 인수 0원으로 등기상 권리구조는 단순합니다. 다만 이 물건은 주택·창고와 토지를 함께 매각하며, 목록1은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각허가결정 시까지 미제출하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이 명시돼 있어 권리보다 입찰자격·용도 검토가 더 중요한 사건입니다.
수원지방법원 2025타경162. 양평군 강상면 신화리 소재 주택·창고와 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 3-①이 주택, 기호 3-②가 창고 등이며, 건물은 모두 1977년 사용승인된 단층 구조입니다. 토지 자료상 지목과 이용상황은 전, 면적은 261㎡입니다. 따라서 일반 주거용 집합건물처럼 권리만 확인하고 끝낼 물건이 아니라, 농지 취득요건과 노후 건물·창고 이용상태를 함께 봐야 합니다.
등기상 현재 소유자는 이순구입니다. 2023년 2월 20일 양평농업협동조합의 채권최고액 180,000,000원 근저당권이 말소기준이 되고, 그 뒤 2024년 김두천의 채권최고액 130,000,000원 근저당권과 2025년 경매개시결정이 이어집니다. 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인이 승계할 등기상 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 신화리 332-2 · 등기 건물: 경기도 양평군 강상면 신화리 332-1, 당골길 49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주택 및 창고 등 · 토지 지목 전 |
| 건물 | 주택: 목조 양기와지붕 단층 · 창고 등: 브럭조 스레이트지붕 단층 · 사용승인 1977년 |
| 소유자 | 이순구 (2020.06.01 협의분할에 의한 상속, 2022.08.17 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 403,256,450원 / 403,256,450원 (신건) |
| 경매 청구액 | 107,287,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 특별조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 목록1 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 2022년 이순례 명의의 소유권이전청구권 가등기는 2023년 2월 17일 이미 말소됐습니다. 현존하는 핵심 권리는 2023년 2월 20일 설정된 양평농업협동조합 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 김두천 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 ‘취득조건’과 회차구조를 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 403,256,450원이 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 현 회차 최저가와 인수액을 합친 실질취득액은 403,256,450원으로, 신건에서 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 403,256,450원 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 322,605,160원 | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 258,084,128원 | 253,670,950원 | 56,329,050원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 매각가가 258,084,128원으로 내려가면서 담보채권 중 56,329,050원이 배당되지 않는 구조가 됩니다. 다만 이 미배당액은 낙찰자가 승계하는 금액이 아닙니다. 배당 부족과 매수인 인수는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 403,256,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,432,564원 |
| 1. 근저당 · 양평농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김두천 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,823,886원 |
현 회차 가정에서는 집행비용과 두 근저당권을 반영한 뒤 소유자에게 86,823,886원이 남습니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 주택과 창고 등으로 이용 중입니다. 목록3의 공부상 일부 용도는 ‘축사’이나 현황은 ‘창고’로 이용 중입니다.
- 건물 상태. 주택은 목조 양기와지붕 단층, 창고 등은 브럭조 스레이트지붕 단층이며 모두 사용승인일이 1977년입니다.
- 토지. 토지 자료상 지목과 이용상황은 ‘전’, 면적은 261㎡, 평지·세로장방형이며 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 113,600원/㎡입니다.
- 입지. 신화1리새마을회관 서측 인근으로, 주위는 농경지·주택·임야 등이 혼재한 주택 및 농경 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 농경지·주택·임야 혼용지대의 토지와 1977년 건물을 함께 취득하는 비표준 자산이므로 일반 아파트보다 매수층과 활용 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록1 농지취득자격증명 제출 필요. 매각허가결정 시까지 미제출하면 매수보증금을 반환하지 않는 조건이므로 입찰 전에 발급 가능성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 물건이 함께 매각됩니다. 감정서상 제시외 물건의 위치와 사용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 목록3 일부 공부상 용도는 ‘축사’이나 현황은 ‘창고’입니다. 이용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 노후 건물 점검. 주택·창고 모두 1977년 사용승인 건물입니다. 수선비와 실제 이용 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 기타 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 현장 점유자를 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 시세 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 신건 최저가가 싸다는 전제 없이 토지·건물 현황과 활용가치를 기준으로 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농취증 발급요건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 더 중요하다”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2023년 양평농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 김두천 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 농지와 1977년 주택·창고가 포함된 일괄매각입니다. 특히 목록1의 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건은 입찰 자체의 핵심 리스크입니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 신건 최저가 403,256,450원을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리는 통과, 가격은 검증 필요, 농취증은 필수 확인. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.
