수원지방법원 2025타경162. 경기도 양평군 강상면 신화리에 소재한 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 주택으로 이용되는 부분과 창고 등으로 이용되는 부분으로 구성됩니다. 창고 부분은 공부상 일부 용도가 축사로 기재되어 있으며, 두 건물 모두 사용승인일이 1977년인 오래된 건축물입니다.
소유자는 이순구입니다. 2022년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았고, 이후 양평농업협동조합과 김두천 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 김두천이 임의경매를 신청했고 청구액은 107,287,671원입니다.
여기서 먼저 확인할 점은 권리 소멸 여부와 실제 낙찰 위험은 별개라는 사실입니다. 담보권이 매각으로 소멸하더라도 농취증을 발급받지 못하거나 건물과 토지의 이용·점유 상태에 문제가 있다면 예상하지 못한 손실이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 신화리 332-2 건물 등기 소재: 신화리 332-1 도로명주소: 당골길 49 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택·창고 등 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 주택 및 창고 등 일부 공부상 축사, 현황 창고 이용 |
| 건물 구조 | 주택: 목조 양기와지붕 단층건 창고 등: 브럭조 스레이트지붕 단층건 사용승인일: 1977년 |
| 토지 정보 | 지목 전 · 기재 면적 261.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 113,600원/㎡ |
| 소유자 | 이순구 (2022.08.17 소유권이전 등기, 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 403,256,450원 |
| 최저매각가 | 282,280,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김두천 / 107,287,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 · 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 실제 점유는 별도 확인
과거 양평농업협동조합의 52,000,000원 근저당권은 2010년에 이미 말소됐습니다. 이순례 명의의 소유권이전청구권 가등기 역시 2023년 2월에 말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 말소기준보다 앞서 존속하는 해당 가등기나 종전 근저당은 없습니다.
실질적인 말소기준은 2023.02.20 설정된 을구 3번 근저당권입니다. 설정 당시 근저당권자는 양평농업협동조합이고 채권최고액은 180,000,000원입니다. 이 근저당권은 2026.07.07 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 담보권의 이전이지 새로운 후순위 담보권 설정이 아닙니다.
그다음 설정된 김두천의 130,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 말소기준권리 뒤에 위치하므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격과 환금성 — 감정가 70%가 시세 할인은 아니다
이 사건의 감정가는 403,256,450원이고 현재 최저매각가는 282,280,000원입니다. 한 차례 유찰로 최저가가 감정가의 약 70% 수준이 됐습니다.
그러나 이 물건은 일반적인 아파트나 표준화된 주택이 아닙니다. 농지와 오래된 주택·창고가 함께 매각되며, 건물의 공부상 용도와 현황 이용상태에도 차이가 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 282,280,000원 | 32,471,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 197,596,000원 | 115,970,344원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 138,317,200원 | 174,419,241원 | 0원 |
회차별 금액은 제시된 매각 시나리오이며 실제 후속 매각기일이나 가격이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정치로 매수인의 인수채무와 구별해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 282,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,751,920원 |
| 1. 을구 3 근저당 · 양평농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 을구 4 근저당 · 김두천 | 130,000,000원 | 97,528,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 310,000,000원 | 277,528,080원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 32,471,920원 |
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 집행비용 4,751,920원을 제외한 배당재원은 277,528,080원입니다. 선순위 근저당에 180,000,000원, 후순위 김두천 근저당에 97,528,080원이 배당되는 추정 구조입니다.
김두천의 경매 청구액은 107,287,671원이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 배당액은 97,528,080원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 그러나 미배당 채권이 있다고 해서 그 금액을 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다.
배당액은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 양평농업협동조합의 을구 3번 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 상태입니다. 실제 배당에서는 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 법정 우선채권 등에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 현황 및 환금성 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 양평군 강상면 신화리의 신화1리새마을회관 서측 인근입니다. 농경지·주택·임야가 혼재된 주택 및 농경 혼용지대로, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 토지. 지목은 전이며, 기재된 면적은 261.0㎡입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역에 해당하고 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다.
- 주택. 목조 양기와지붕 단층건으로 사용승인일은 1977년입니다. 기본 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 창고. 브럭조 스레이트지붕 단층건으로 사용승인일은 1977년입니다. 공부상 일부 축사로 기재되어 있으나 현황은 창고 등으로 이용 중입니다.
- 제시외 물건. 감정서상 ㄱ.~ㅊ.에 해당하는 제시외 물건이 일괄매각에 포함됩니다. 실제 건물과 부속시설의 위치·상태·사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등 규제가 적용됩니다. 향후 개발이나 용도변경은 별도 검토가 필요합니다.
- 공부와 현황. 감정요항표상 별도 공부 차이는 기재되지 않았으나, 매각물건명세서에는 창고 부분의 공부상 용도와 실제 이용상태 차이가 명시되어 있습니다.
- 환금성. 농지와 노후 주택·창고를 함께 취득하는 특성상 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 현재 최저가가 적정한지 판단하려면 토지와 건물의 개별 가치 및 실제 처분 가능성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1의 농취증 발급 가능 여부를 관할 기관에 사전 확인하고, 매각허가결정 전 제출 가능한지 검토하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 가장 중요한 위험입니다.
- 매각목록 일치. 신화리 332-1과 332-2의 매각 포함 여부, 각 토지·건물의 관계, 제시외 물건의 범위를 원본 매각목록으로 확인하세요.
- 건물 이용 적법성. 일부 공부상 축사인 건물을 창고로 사용하는 상태가 관계 법령상 문제가 없는지, 기존 사용의 유지나 용도변경이 가능한지 확인하세요.
- 현장 점유. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 주택 거주자와 창고 사용자, 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 노후 건축물. 1977년 사용승인 건물의 구조적 상태, 누수·파손, 지붕재, 설비 및 보수 필요성을 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역이라는 사실만으로 자유로운 개발이 가능한 것은 아닙니다. 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등 제한을 검토하세요.
- 담보권 이전. 양평농업협동조합에서 농업협동조합자산관리회사로 이전된 근저당권의 현재 권리관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치 대신 주변 농지 거래, 기존 건물의 실사용 가치, 보수비와 처분 가능성을 기준으로 입찰가 상한을 설정하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 매각물건명세서·감정평가서·등기사항전부증명서·현황조사서 및 최신 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 농취증과 이용가치가 우선”
이 사건은 근저당권 인수 부담만 놓고 보면 비교적 단순한 구조입니다. 말소기준보다 앞선 과거 근저당과 가등기는 이미 말소됐고, 현재 근저당권은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
그러나 실제 투자 판단에서는 다른 결론이 필요합니다. 농취증 미제출 시 보증금을 반환받지 못하는 조건이 있고, 주택·창고는 오래된 건물이며 일부 공부상 용도와 현황 이용상태가 다릅니다. 토지는 각종 환경·이용 규제를 받습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
향후 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 농취증 취득 가능성, 매각목록 일치, 건물의 적법한 이용 여부와 환금성이 개선되는 것은 아닙니다. 이 위험들을 먼저 해소한 다음 적정 취득가를 판단해야 합니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 입찰 조건과 환금성 위험 때문에 신중한 검토가 필요한 물건입니다. 농취증 발급 가능 여부가 불확실하다면 낮은 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
