청주지방법원 2025타경52037. 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 쥬네쓰 1층 1090호로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 오미용이며, 2004년 10월 20일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사조흥은행 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 2025년 11월 28일 에프에스제이2509유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받아 경매가 진행됐고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 놓고 보면 구조는 어렵지 않습니다. 과거 국민은행 명의 근저당권들은 이미 말소됐고, 2009년 연창은의 20,000,000원 가압류도 2009년 5월 12일 해제로 말소됐습니다. 현재 기준으로 매각대금에서 처리되는 핵심 담보권은 조흥은행 근저당권이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 실제 체크포인트는 등기보다 상가의 물리적 구분과 점유·임대관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52037 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 북문로1가 170-1 쥬네쓰 1층1090호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 및 철골구조 · 지상5층 중 제1층 제1090호 |
| 소유자 | 오미용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 26,816,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 인접 1089호와 벽체 구분이 없는 오픈상가 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
말소기준은 2004.10.20. 주식회사조흥은행 근저당권 65,000,000원입니다. 2025.11.28. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2009년 가압류는 이미 2009.05.12. 말소됐고, 그보다 앞선 국민은행 근저당권들도 2004.10.20. 모두 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 감정가만 있다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 82,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 다만 동일·유사 상가의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 가격 추세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 근거 없이 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사조흥은행 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,124,000원 |
현재 회차 82,000,000원 가정에서는 집행비용 1,876,000원과 근저당권 65,000,000원이 배당되고, 소유자 잔여는 15,124,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 인수는 다르다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 82,000,000원 | 65,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 65,600,000원 | 64,019,200원 | 980,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 52,480,000원 | 51,135,360원 | 13,864,640원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자가 전액 배당받지 못하는 구간이 발생하지만, 채권자의 미배당액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 것은 아닙니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다.
⑤ 물건 자체의 핵심 리스크 — ‘1090호만의 독립성’ 확인
또한 말소기준 근저당권의 공동담보 내용에는 쥬네쓰 제1층 제1089호가 함께 기재돼 있습니다. 이 사건에서는 특히 1089호와 1090호의 현장 구획과 일괄매각 범위를 원본 매각물건명세서 및 현황에서 대조하는 것이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시의회 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 공공기관 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외 도로와 서측 약 6미터 내외 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(성안지구)·지구단위계획구역(원도심)에 해당합니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비·소방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 건물. 사용승인일은 2000.5.10이며, 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 오픈상가 경계 확인. 1090호와 1089호 사이 벽체가 없으므로 실제 점유·영업범위와 호실 경계를 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서의 일괄매각 대상과 각 호수의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 영업자·점유자와 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세자료가 없어 감정가 82,000,000원의 적정성을 별도 상권·상가 거래자료로 검증해야 합니다.
- 채권관계 원본 대조. 등기상 근저당권자는 주식회사조흥은행이고 경매개시결정 채권자는 에프에스제이2509유동화전문유한회사이므로 관련 원본 서류를 대조하세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘상가의 현황’을 먼저 볼 사건
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2004년 조흥은행 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 그보다 현실적인 곳에 있습니다. 1090호와 1089호 사이 벽체가 없는 오픈상가이고 일괄매각이며, 임대관계도 미상입니다.
여기에 동일·유사 상가의 최근 실거래 시세가 없어 신건 최저가 82,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 현황·임대차·가격 검증 없이는 바로 들어가기 어려운 상가”입니다. 권리만 보고 판단하기보다 현장 경계와 실제 점유관계를 확인한 뒤 가격을 따져야 합니다.