청주지방법원 2025타경52037. 청주시 상당구 북문로1가의 쥬네쓰 상가 1층 1090호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철골철근콘크리트구조 및 철골구조의 지상 5층 건물입니다. 사용승인일은 2000.05.10입니다.

현재 소유자는 오미용입니다. 2004.10.20 소유권이전등기를 마쳤으며, 같은 날 주식회사조흥은행 명의의 채권최고액 65,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2009년에 설정된 연창은의 가압류는 이미 말소됐고, 2025.11.28에는 에프에스제이2509유동화전문유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 다만 이 상가는 일반적인 독립 점포와 다르게 인접 호수와 벽체로 구분되지 않는 구조입니다. 또한 감정평가의 건물 구조 설명에는 제1090호와 제1089호가 함께 기재되어 있으며, 조흥은행 근저당권의 공동담보에도 제1089호가 등장합니다. 공동담보 관계와 실제 일괄매각 대상은 구분해서 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

핵심은 2004.10.20 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 주식회사조흥은행이 채권최고액 65,000,000원으로 설정한 권리이며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이보다 앞서 설정된 국민은행 근저당권들은 2004.10.20 이미 말소됐으므로, 선순위 인수권리로 취급할 대상이 아닙니다.

갑구 3번 연창은의 청구금액 20,000,000원 가압류 역시 2009.05.12 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 등기는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 확인되는 근저당권과 경매개시결정은 매수인이 승계할 권리로 계산되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 57,400,000원으로, 감정가 82,000,000원의 70%입니다. 이는 1회 유찰에 따른 법원 최저매각가 조정을 의미하지, 같은 상가의 실제 시장가치보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

특히 본건은 주거용 아파트가 아닌 1층 근린시설입니다. 점포의 독립성, 출입 동선, 점유 구역, 주변 상권 및 실제 임대수익 조건에 따라 개별 호실의 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 인접 호수와 벽체 구분이 없다는 특성까지 고려하면, 감정가 대비 낙폭만으로 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

회차별 수치는 각 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정한 배당 시나리오입니다. 향후 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 인수액은 확인된 권리 기준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 57,400,000원 가정)

현재 최저매각가 57,400,000원을 기준으로 집행비용 1,433,200원을 먼저 공제하고, 남은 55,966,800원을 근저당권자에게 배당하는 계산입니다. 채권최고액 65,000,000원을 배당 채권액으로 가정하면 9,033,200원의 미배당이 발생하며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 다릅니다. 근저당권이 매각으로 소멸하는 경우, 해당 근저당채권의 배당 부족분을 매수인이 그대로 떠안는 구조가 아닙니다. 따라서 현재 계산상 채권 미배당은 9,033,200원이지만, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

배당 계산은 근저당권 채권최고액 기준의 추정치입니다. 실제 채권 잔액, 채권승계 관계, 배당요구, 집행비용 확정액, 당해세 및 최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 경매신청 채권자의 청구금액 26,816,322원과 근저당권 채권최고액 65,000,000원은 서로 다른 개념이므로 동일한 확정 채무액으로 취급해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 북문로1가 소재 청주시의회 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 공공기관 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2000.05.10 사용승인된 지상 5층 건물의 1층 상가입니다. 위생·급배수설비, 소방설비 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 약 8미터 내외 도로와 서측 약 6미터 내외 도로를 통해 접근할 수 있습니다. 다만 건물 접근성만으로 개별 점포의 가시성이나 고객 동선이 보장되는 것은 아닙니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(성안지구), 지구단위계획구역(원도심)에 속하며, 역사문화환경보존지역 관련 제한도 기재되어 있습니다. 점포 사용·변경 계획은 관련 제한을 별도로 검토해야 합니다.
• 건물 현황. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 인접 호수와 벽체 구분이 없는 상태이므로 집합건물의 물리적 구분과 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 개별 상가의 환금성은 임대수요, 점포의 독립성, 상권 및 매수층에 좌우됩니다. 특히 이 물건은 오픈상가 구조이므로 향후 별도 매각이나 임대 시 활용 가능성을 현장 중심으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 대상 확인. 사건 매각목록을 기준으로 제1090호와 인접 제1089호의 관계, 실제 매각에 포함되는 건물·토지 범위를 확인해야 합니다. 공동담보와 일괄매각 대상은 동일한 개념이 아닙니다.
• 실제 점유자 및 임대관계. 현장조사와 사업자등록 관련 확인을 통해 점유자, 임차계약, 보증금 및 대항력 가능성을 살펴야 합니다. 임대관계가 미상인 상태에서 인수 위험이 완전히 없다고 단정하지 마세요.
• 점포 경계와 독립성. 인접 호수와 벽체 구분이 없으므로 건축물 도면상 구획과 현장 이용범위를 대조해야 합니다. 향후 구분 사용·임대·매각의 가능성도 검토해야 합니다.
• 채권승계 관계. 등기상 근저당권자는 조흥은행, 경매신청 채권자는 에프에스제이2509유동화전문유한회사입니다. 관련 채권양도·승계 및 경매신청 근거를 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 감정가 82,000,000원과 최저가 57,400,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 실제 취득 범위와 동일하거나 비교 가능한 근린시설의 거래가격과 임대조건을 검증해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 후속 최저가 가정은 40,180,000원과 28,126,000원입니다. 그러나 유찰이 진행된다는 보장은 없으며, 가격이 낮아져도 상가 자체의 활용·환금성 문제는 그대로 남을 수 있습니다.
• 미납 관리비 및 세금. 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 공용부분 비용과 세금 관련 부담을 확인해야 합니다. 추정 배당표는 실제 총취득비용을 확정한 자료가 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각공고를 반드시 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소는 명확하지만, 물건은 단순하지 않다”

청주 쥬네쓰 1층 1090호의 가장 큰 장점은 등기상 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2004.10.20 조흥은행 근저당권을 기준으로 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 국민은행 근저당권과 가압류는 이미 말소됐습니다. 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 감정가의 70%라는 숫자만 보고 좋은 입찰 기회로 판단하기는 어렵습니다. 이 물건은 독립된 주거용 부동산이 아니라 인접 호수와 벽체 구분이 없는 1층 근린시설입니다. 일괄매각 범위, 공동담보 관계, 현재 점유·임대관계, 실제 점포의 독립성과 환금성이 모두 중요합니다.

현재 최저매각가 57,400,000원이 실제 시장가치보다 낮은지도 별도 검증이 필요합니다. 유찰에 따른 가격 인하는 확인되지만, 시세 대비 할인이라고 결론 내릴 근거는 아직 충분하지 않습니다. 특히 임대관계 미상이라는 점은 확인된 인수액 0원과 별개로 남는 위험입니다.

결론은 권리구조는 비교적 명확하지만, 입찰 판단은 현장 및 매각범위 확인 후에 해야 한다는 것입니다. 이 물건의 승부처는 최저가의 낮고 높음보다 정확히 무엇을 취득하며, 어떻게 활용하고, 다시 매각할 수 있는가에 있습니다.