청주지방법원 2025타경51932. 청주시 흥덕구 복대동 12-7 소재 부동산으로, 등기상 소유자는 고순옥입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 성격입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택, 변소, 창고 등으로 확인되며 토지까지 함께 매각되는 구조입니다.
권리관계는 비교적 단순합니다. 2010년 한국주택금융공사의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제도 확인되지 않아 낙찰자가 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 12-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택, 변소, 창고 등 이용 |
| 소유자 | 고순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 172,718,180원 / 59,242,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,575,008원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 조사 내역은 확인되지 않습니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없으며, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 다만 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이므로 현장 확인은 필요합니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰로 최저가는 크게 하락
현재 최저매각가는 59,242,000원으로 감정가 대비 34.3% 수준입니다. 다만 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균과 비교하는 방식이 어려운 단독주택·토지 일괄 물건입니다. 가격 판단은 토지 활용성, 건물 상태, 실제 사용 가능 범위를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,242,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,466,356원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 320,000,000원 | 57,775,644원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 320,000,000원에 비해 매각가는 부족하여 일부 미배당이 발생합니다. 매수인이 이를 인수하는 구조는 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청주시 흥덕구 복대동 서원초등학교 북서쪽 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근 가능하며 간선도로와 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 130.7㎡입니다.
- 현황. 주택·변소·창고 포함 구조로 건물 상태와 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 확인. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건과 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 토지 활용. 제2종일반주거지역 내 토지 활용 가능성을 검토하세요.
- 명도. 임차인 인수는 없지만 실제 점유자는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건은 아파트보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 활용성”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 성공 여부는 낙찰가보다 복대동 12-7 토지와 건물의 활용성에 달려 있습니다. 3회 유찰로 가격은 충분히 낮아졌지만, 현장 확인 없는 저가 매수는 위험합니다. 권리는 합격, 활용성 검토가 필수인 물건입니다.