대전지방법원 2025타경502587. 세종 어진동 세종모닝시티 4층 419호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나 감정 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 23.4552㎡이고, 건물은 2015년 6월 16일 사용승인된 지상 8층 철근콘크리트 건물입니다. 소유자 한해란은 2021년 9월 28일 거래가 115,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 등기부에 적힌 임차권의 등기일 자체보다 임차인의 선행 대항력입니다. 유하영은 2022년 9월 5일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 8월 5일입니다. 말소기준권리는 그보다 뒤인 2024년 8월 22일 세종세무서의 압류입니다. 따라서 2024년 9월 10일 설정된 임차권등기는 매각으로 말소되더라도, 매각물건명세서상 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502587 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 4층 419호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 가름로 170-14 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 도시형생활주택(원룸형) · 전용 23.4552㎡ · 지상 8층 중 4층 |
| 소유자 | 한해란 (2021.09.28. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 82,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유하영 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선행 대항력’
2015년 국민은행 근저당권 77,520,000원은 2019년 7월 17일 이미 말소됐고, 정보통신산업진흥원의 전세권 85,000,000원도 2020년 9월 29일 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024년 8월 22일 세종세무서 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 1.10억이 가격 하한을 만든다
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유하영 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.05 / 2022.08.05 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 29,286,800원 |
| 기사항전 | 주거 · 범위 미상 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인된 임차권자 유하영은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 현재 회차 매각대금 82,600,000원에서 집행비용 1,886,800원을 제외하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 80,713,200원뿐입니다. 보증금 110,000,000원과의 차액인 29,286,800원이 매수인 인수액으로 남습니다.
또 다른 주거 점유 기재인 기사항전은 전입일·확정일자·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 없다고도 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 유하영의 인수액만 계산해 끝내기보다 이 별도 점유 기재까지 원본에서 확인해야 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 1.10억선에서 잘 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 82,600,000원 | 80,713,200원 | 29,286,800원 | 111,886,800원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 57,820,000원 | 56,379,240원 | 53,620,760원 | 111,440,760원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 40,474,000원 | 39,345,468원 | 70,654,532원 | 111,128,532원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 2회 유찰되면 낙찰가는 57,820,000원으로 내려가지만 인수액은 53,620,760원으로 커져 실질취득은 111,440,760원입니다. 3회 유찰에서도 낙찰가 40,474,000원에 인수액 70,654,532원이 붙어 111,128,532원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 평균의 130.4%
모닝시티 전용면적 23.4552㎡와 매칭된 최근 거래 12건의 평균은 85,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 82,000,000원이며, 표본 최저도 82,000,000원, 최고는 95,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 23.46㎡ | 7 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2026.08 | 23.46㎡ | 8 | 87,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 23.46㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2026.04 | 23.46㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 24.45㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2026.03 | 23.46㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.01 | 23.46㎡ | 5 | 83,500,000원 |
| 2025.11 | 21.15㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 85,791,666원 |
현재 회차 실질취득 111,886,800원은 최근 12개월 평균 85,791,666원의 130.4%입니다. 최신 82,000,000원과 비교하면 약 136.4% 수준입니다. 감정가 118,000,000원 자체도 최근 거래 범위 82,000,000원~95,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 70%라는 사실을 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,886,800원 |
| 1. 임차인 유하영 보증금 | 110,000,000원 | 80,713,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 유하영 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시나리오상 임차인 유하영에게 80,713,200원이 배당되고 보증금 미배당분 29,286,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 모닝시티는 289세대이며 사용승인일은 2015.06.16입니다.
- 입지. 대성고등학교 동측 인근으로 상업업무용빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 2,283.3㎡, 공시지가 3,047,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 경매 환금성. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 4.2회, 낙찰률 0.0으로 가격과 권리조건을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 최저가 82,600,000원에 인수 29,286,800원을 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 111,440,760원·111,128,532원 수준입니다.
- 유하영 임대차 원본 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급, 채권 발생관계를 서로 대조해야 합니다.
- 별도 점유 확인. 기사항전의 전입일·보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 문구 재확인. 을구 순위 5번 임차권등기의 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 입찰 직전 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 상한 확인. 최근 12개월 평균은 85,791,666원, 최신 거래는 82,000,000원으로 현재 실질취득 111,886,800원보다 낮습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 118,000,000원에서 82,600,000원으로 한 번 내려와 실거래 평균과 비슷해 보입니다. 하지만 실제 구조는 정반대입니다. 보증금 110,000,000원의 대항력 임차권자 유하영에게 현재 회차에서 80,713,200원만 배당될 수 있어 29,286,800원을 매수인이 추가로 부담합니다.
그 결과 현재 실질취득은 111,886,800원으로 최근 12개월 평균 85,791,666원의 130.4%입니다. 추가 유찰이 생겨도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 총부담은 보증금 1.10억 수준에 가깝게 유지됩니다. 게다가 별도의 주거 점유 기재는 전입·보증금·확정일자가 미상입니다. 표면 가격은 할인됐지만 실질 가격은 시세보다 높고, 권리 확인사항까지 남아 있는 물건입니다. 이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 82,600,000원이 아니라 111,886,800원입니다.
