청주지방법원 2025타경51942. 청주시 상당구 금천동 83-13 소재 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 1~4층 근린생활시설, 5층 단독주택이고, 토지는 대 369.0㎡, 제2종일반주거지역의 주상용 토지입니다. 등기상 공유자는 김달숙 10,000분의 1,974, 주식회사드림개발 10,000분의 8,026입니다.
권리 구조만 보면 근저당·압류가 줄줄이 붙은 채무형 경매가 아닙니다. 등기상 확인되는 핵심 흐름은 2010년 소유권보존, 2024년 공유지분 일부이전, 2025년 김달숙 신청의 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 전입일이 경매개시결정보다 앞서는 임차인이 여럿이고, 일부 점유자는 보증금·전입일·임대차 조건이 명확하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51942 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 금천동 83-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(1~4층) 및 단독주택(5층) |
| 토지 | 대 369.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 · 5층 · 사용승인일 2004.06.09. |
| 공유자 | 김달숙 10,000분의 1,974 · 주식회사드림개발 10,000분의 8,026 |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,056,300원 / 857,539,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 더 중요하다
등기상 근저당권이나 압류가 누적된 사건은 아닙니다. 다만 경매개시결정일 2025.11.04보다 앞선 전입자가 다수 존재합니다. 확인 보증금이 있는 임차인 5명의 보증금은 합계 6,500만원이고, 배당표상 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 매수인 인수로 표시됩니다. 여기에 보증금 미상 점유·사용자가 있어 실제 입찰 전에는 명세서와 현황조사 원본 대조가 필수입니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 임차·점유 신고 9건
보증기관의 대위·승계 중복신고로 보이는 항목은 없습니다. 다만 확인 보증금이 있는 임차인은 5명이고, 옥상 기지국 3건과 법인 점유 1건은 보증금 또는 임대차 조건이 명확하지 않습니다. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 성명/사용자 | 부분 | 용도 | 전입/기준일 | 보증금·차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김춘애 | 1층 북쪽 | 주거 | 2020.05.27 | 1,000만원 / 월 825,000원 | 대항력 있음 인수 승계 아님 |
| 최옥화 | 1층 남쪽 | — | 2010.03.10 | 1,000만원 / 월 850,000원 | 대항력 있음 인수 승계 아님 |
| 김헌식 | 2층 전체 | — | 2018.12.20 | 1,500만원 / — | 대항력 있음 인수 승계 아님 |
| 송승용 | 3층 전체 | — | 2020.04.13 | 1,000만원 / — | 대항력 있음 인수 승계 아님 |
| 황선희 | 4층 전체 | — | 2023.03.02 | 2,000만원 / — | 대항력 있음 인수 승계 아님 |
| KT | 4층 옥상 기지국 | 기지국 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| LG | 4층 옥상기지국 | 기지국 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| SK | 4층 옥상기지국 | 기지국 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
| (주)오늘 | — | — | 2021.07.29 | 미상 | 대항력 가능·미상 인수액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 857,539,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,975,390원 | 매각가의 1.3% 추정 |
| 임차인 김춘애 보증금 | 1,000만원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 임차인 최옥화 보증금 | 1,000만원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 임차인 김헌식 보증금 | 1,500만원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 임차인 송승용 보증금 | 1,000만원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 임차인 황선희 보증금 | 2,000만원 | 0원 | 대항력 있음 · 우선변제권 없음 → 매수인 인수 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 김달숙 | - | 0원 | 채권액 미상 · 배당 계산 제외 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 846,563,610원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
확인된 매수인 인수액은 6,500만원입니다. 보증금 미상 점유·사용자의 조건은 위 금액에 포함되지 않으므로, 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 회차 | 최저가 | 확인 인수 | 실질취득(확인분) | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 857,539,000원 | 6,500만원 | 922,539,000원 | 1회 유찰, 감정가 70% |
| 2회 유찰 시 | 600,277,300원 | 6,500만원 | 665,277,300원 | 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 420,194,110원 | 6,500만원 | 485,194,110원 | 감정가 34% |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금천초등학교 남동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설과 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
- 용도. 1~4층은 근린생활시설, 5층은 단독주택으로 이용 중입니다. 단순 주거용 아파트가 아니라 임대·상가·주거가 섞인 수익형 건물로 봐야 합니다.
- 토지 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 절대보호구역에 포함되고, 지구단위계획구역 및 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 현재 최저가 857,539,000원에 확인 인수 6,500만원을 더해 실질취득을 계산해야 합니다.
- 미상 점유 확인. KT, LG, SK 옥상 기지국과 (주)오늘의 보증금·차임·계약기간·해지 가능성을 확인해야 합니다.
- 명도 난이도. 1층부터 4층까지 점유자가 분산되어 있어 한 명과 협의하는 주거용 물건보다 명도 협상이 복잡할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 실제 구조·면적·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 수익성 검증. 근린생활시설과 단독주택 혼합 건물인 만큼, 현재 차임·공실·기지국 수입·관리비 부담을 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 확인하고, 미상 임차관계가 해소되지 않으면 보수적으로 입찰해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “인수 리스크”
이 물건은 감정가 1,225,056,300원에서 한 번 유찰되어 최저가가 857,539,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 확인된 대항력 임차인 인수만 6,500만원이고, 보증금 미상 점유·사용자가 4건 남아 있습니다. 즉 현재 회차의 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 922,539,000원 + 미상 리스크입니다.
등기부상 권리흐름은 단순하지만, 임차·점유관계는 단순하지 않습니다. 특히 근린생활시설·단독주택 혼합 건물, 옥상 기지국, 법인 점유, 제시외 건물이 겹쳐 있어 초보 입찰자에게는 만만한 물건이 아닙니다. 가격은 내려왔지만, 리스크도 같이 내려온 것은 아닙니다. 이 사건은 권리보다 현장·명세서·임대차 확인이 승부처입니다.