수원지방법원 2025타경548. 이천시 마장면 표교리 695, 프리미엄아울렛로 33-27 소재 1동 4층 409호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 78,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건이며, 신청채권자의 청구액은 60,945,429원입니다.
권리 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2017년 7월 21일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 70,800,000원이지만 현재 등기 표시상 이미 말소된 상태입니다. 그 뒤 2025년 3월 7일 하나은행의 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025년 12월 3일에는 권용희 명의의 상속에 따른 소유권이전등기가 들어왔습니다. 이 소유권이전의 원인일은 2025년 2월 27일입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경548 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 마장면 표교리 695 1동 4층 409호 · 도로명 경기도 이천시 마장면 프리미엄아울렛로 33-27 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 4층건 내 4층 409호 · 오피스텔 이용 중 |
| 현재 소유자 | 권용희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 60,945,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원 산정
확인된 임차인은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자·전입·사업자등록·확정일자·보증금 여부를 확인하기 전까지 “임차 위험이 전혀 없다”고 단정하는 것은 이릅니다. 현재 배당 산정에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저매각가뿐입니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않으므로, 78,000,000원이 시세보다 저렴한지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 78,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 62,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 49,920,000원 | 0원 |
유찰이 생기면 최저가격은 1회 유찰 시 62,400,000원, 2회 유찰 시 49,920,000원으로 내려갑니다. 하지만 비교 실거래가 없는 상태에서는 이 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,804,000원 |
| 신청채권자 · 주식회사 하나은행 | 60,945,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,196,000원 |
현재 배당 산정에서는 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원이 소유자 잔여로 표시되고, 신청채권자 청구액 60,945,429원의 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당관계는 반드시 법원 기록으로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 마장면 표교리 소재 표교2리마을회관 남동측 인근이며, 이천패션물류단지 내 물류센터·업무시설·주변 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·소방·지하주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 완경사지세를 조성한 다각형이며 남측 및 동측으로 대로·중로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·유통개발진흥지구·지구단위계획구역·물류단지·자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 건축·공부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·전입세대·사업자등록·점유자·보증금·확정일자를 확인하세요.
- 경매권리 원본 대조. 2017년 하나은행 근저당이 현재 등기상 말소된 상태와 2025년 하나은행 임의경매가 어떻게 연결되는지 등기부와 경매기록을 함께 확인하세요.
- 배당표 확인. 신청채권자 청구액 60,945,429원이 존재하지만 현재 예상배당은 0원으로 산정돼 있으므로 배당요구·채권계산 관련 서류를 확인하세요.
- 시세 확인. 비교 실거래 근거가 없어 78,000,000원의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 현장 중개업소와 최근 거래·매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 오피스텔 점유·관리비. 실제 점유상태와 관리비 체납 여부, 공용부분 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 산정만 보면 이 물건은 매수인 인수액이 0원이고, 신건 최저가는 78,000,000원입니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 2017년 하나은행 근저당은 현 등기 표시상 이미 말소된 상태인데도 2025년 하나은행의 임의경매가 진행 중입니다. 더구나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “산정상 인수 0원, 가격 판단 유보, 등기·경매 원본 확인 필수”입니다.
