수원지방법원 2025타경552. 이천시 중리동 이천파크뷰2 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 2019년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 건물이며 본건은 5층에 있습니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형 경매가 아니라는 점입니다. 등기부상 2022.05.30 설정된 윤명숙의 전세권 250,000,000원이 2025.03.07 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 권리판정에서도 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 대상으로 분류돼 있습니다. 같은 윤명숙은 2022.04.05 전입·확정일자를 갖추고 배당요구도 했으며, 매각물건명세서 비고 역시 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경552 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 중리동 229-3 이천파크뷰2 5층 504호 · 경기도 이천시 남천로 72 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상8층 내 5층 504호 · 2019.05.13 사용승인 |
| 소유자 | 유훈원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
2019년 소유권보존 후 생보부동산신탁으로 신탁됐다가 2022.05.30 신탁재산이 유훈원에게 귀속됐고, 바로 같은 날 윤명숙 명의의 전세금 250,000,000원 전세권이 설정됐습니다. 이후 문제서의 가처분과 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 이천시 압류 역시 말소됐습니다. 그러나 전세권은 말소기준인 2025.03.07 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인이 반드시 별도로 살펴야 할 존속·승계 위험입니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 점유자 2명
| 성명 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤명숙 | 2022.04.05 | 2022.04.05 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 잔액 승계 |
| 심주식 | 2022.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
윤명숙은 전입일과 확정일자가 모두 2022.04.05이고 배당요구일은 2025.03.06입니다. 매각물건명세서는 윤명숙을 대항력 있는 임차인으로 기재하고, 보증금을 전액 변제받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 등기부 전세권자 역시 윤명숙이며 전세금은 250,000,000원입니다.
반면 심주식은 2022.12.14 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 전입일만으로 확정적인 대항력 보유자로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 별도의 보증금이 존재한다면 윤명숙 전세권 외 추가 승계 위험이 생길 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 낙찰가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다
이 사건에서 가장 위험한 착시는 유찰 후 최저가만 보는 것입니다. 대항력 있는 윤명숙의 전세금 250,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 배당액이 줄어드는 대신 미배당 승계액이 커집니다. 즉 싸게 낙찰받는 것처럼 보여도 총 부담은 약 2.5억원대에 머무는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 전세금 미변제 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 237,000,000원 | 232,882,000원 | 17,118,000원 | 254,118,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 189,600,000원 | 186,145,600원 | 63,854,400원 | 253,454,400원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,680,000원 | 148,756,480원 | 101,243,520원 | 252,923,520원 |
현재 회차에서 실질취득은 254,118,000원입니다. 1회 유찰되면 최저가는 189,600,000원으로 떨어지지만 전세금 미변제액이 63,854,400원으로 늘어 실질취득은 253,454,400원입니다. 2회 유찰에서도 151,680,000원 + 101,243,520원 = 252,923,520원입니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 승계액 증가로 상쇄됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 윤명숙 | 250,000,000원 | 232,882,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 윤명숙 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 237,000,000원 중 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 윤명숙 전세권에 배당됩니다. 전세금 250,000,000원과의 차액 17,118,000원은 매각물건명세서 비고에 따라 매수인 승계 위험으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 미변제액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 사건상 용도 분류는 근린시설입니다.
- 입지. 이천남초등학교 동측에 위치하며 간선도로변 주상복합 건물, 업무시설(오피스텔), 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 비교적 용이하고 북측 간선도로변에 버스정류장이 있습니다. 주변에 이천터미날이 있고 남측 직선거리 약 1.5km 이내에 경강선 이천역이 있습니다.
- 주차·설비. 지상 1층 일부 옥외주차장과 지하 1층 주차장이 있으며, 승강기·도시가스·개별난방·화재설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 차인도가 분리된 왕복 2차선 간선도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 중로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 잔액 승계. 신건 기준 전세금 미배당 17,118,000원을 낙찰가와 별도로 반영해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 실질취득 253,454,400원, 2회 유찰 시 252,923,520원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄됩니다.
- 심주식 점유 확인. 2022.12.14 전입이 있으나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 윤명숙 권리관계 확인. 전세권자·대항력 임차인·경매 채권자로 동일인이 등장하므로 원인채권과 관계인 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 반영 여부에 따라 윤명숙 실제 배당과 매수인 승계액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)이므로 현황과 건축물대장을 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 물건의 승부처는 감정가 237,000,000원이 아닙니다. 선순위 전세권 250,000,000원과 대항력 임차인의 미배당 잔액 승계입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 237,000,000원에 예상 승계액 17,118,000원을 더해 실질취득이 254,118,000원 수준입니다. 1회 유찰돼도 253,454,400원, 2회 유찰돼도 252,923,520원으로 큰 폭의 가격 하락이 생기지 않습니다.
여기에 심주식의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 점유 리스크도 남아 있습니다. 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트 자체는 판단을 보류해야 합니다. 결론적으로 이 사건은 “유찰되면 싸지는 물건”이 아니라 “낙찰가가 내려가면 승계액이 늘어나는 물건”으로 접근해야 합니다. 입찰 전 윤명숙 전세권·배당요구·명세서 원문과 심주식의 임대차 조건을 확인하는 것이 핵심입니다.
