청주지방법원 2026타경62. 청주시 흥덕구 복대동 대농지구롯데캐슬시티 4층 418호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 강지해이고, 경매신청 채권자는 노연주입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2023.03.15 설정된 전세권 150,000,000원입니다. 이 권리는 2025.02.05 압류보다 앞서며, 등기 분석에도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
다만 현재 신건 매각가 165,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,110,000원을 먼저 제외한 뒤 전세권자 노연주에게 150,000,000원이 전액 배당되고, 하나캐피탈에 11,890,000원이 배당됩니다. 이 계산에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 문제는 국세·지방세 압류 4건이 당해세일 경우 배당순서가 달라질 수 있다는 점과, 임차인 노연주의 보증금 자체가 미상이라는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경62 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 288-62 대농지구롯데캐슬시티 4층 418호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 흥덕구 진재로 141 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하4층/지상15층 건물 내 4층 418호 |
| 소유자 | 강지해 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 2023년 전세권이 기준보다 앞선다
2017년 신한은행 근저당 104,040,000원과 아시아신탁 근저당 39,000,000원, 2021년 이건원 전세권 10,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023.03.15 노연주 전세권 150,000,000원입니다. 이후 2025.02.05 국 압류가 말소기준으로 계산됐고, 하나캐피탈 가압류와 국·청주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노연주 | 전체 | 2023.04.18 | 미상 | 2026.08.06 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 노연주의 전입일은 2023.04.18로 말소기준권리인 2025.02.05보다 앞서 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 별도로 등기부에는 같은 이름의 노연주가 전세권자 150,000,000원으로 등재되어 있고, 경매개시결정의 채권자 역시 노연주입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 노연주 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 62,595,080원 | 11,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 채권 총액 212,595,080원 중 161,890,000원이 배당되고 50,705,080원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 배당순서와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교 근거가 없다
현재 자료에는 이 물건 또는 비교 가능한 동일 유형의 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 165,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 권리·배당 구조를 먼저 확인해야 하는 유형입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 165,000,000원 | 150,000,000원 | 50,705,080원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 83,243,080원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 109,273,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕보건소 본관 북측 인근이며 근린생활시설·오피스텔·아파트·업무시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 지하4층/지상15층 건물의 4층 418호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지, 남동측 약 25m 내외 포장도로에 접하고 지목은 대, 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(대농3지구)·상업용지이며 대로3류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2023.03.15 설정된 노연주 전세권 150,000,000원이 말소기준보다 선순위이며 매수인 인수로 분류돼 있습니다.
- 임차보증금 확인. 노연주 임차인의 전입일은 2023.04.18이고 대항력이 있으나 보증금·확정일자는 미상입니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·경매 채권자가 모두 노연주로 확인되므로 실제 임대차 및 전세권 설정 경위를 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 현재 예상배당과 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 배당 변화. 1회 유찰부터 신청채권 150,000,000원이 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 근거가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 선순위 권리의 구조를 먼저 본다
현재 신건 165,000,000원 시나리오만 보면 노연주 전세권 150,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건의 본질은 단순한 ‘인수 0원’ 숫자가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 전세권 150,000,000원, 대항력 있는 임차인, 보증금 미상, 그리고 국세·지방세 압류가 한꺼번에 존재합니다. 더구나 임차인·전세권자· 경매채권자가 동일한 노연주라는 관계도 확인 대상입니다. 실거래 시세 근거도 없어 가격 가점을 줄 자료는 없습니다. 결론은 신건 배당상 인수 0원 가정이더라도, 선순위 전세권과 조세 우선권을 원문으로 확정하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
