청주지방법원 2026타경62. 청주시 흥덕구 복대동 대농지구롯데캐슬시티 4층 418호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 지하 4층·지상 15층 철근콘크리트 건물에 위치하고, 현재 등기부상 소유자는 강지해입니다.

이 물건의 중요한 특징은 경매를 신청한 노연주가 2023.03.15 설정된 전세권자이면서 2023.04.18 전입한 임차인으로도 확인된다는 점입니다. 전세권의 등기금액은 150,000,000원이고, 경매 신청채권액도 150,000,000원입니다. 그러나 임대차보증금은 별도로 확정되지 않았습니다. 따라서 전세권의 배당 문제와 주택임대차에 따른 대항력·보증금 반환 문제를 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

과거 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 104,040,000원), 아시아신탁 근저당권 (39,000,000원), 이건원의 전세권(10,000,000원)은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 중심은 노연주의 전세권과 임차인 지위, 그리고 그 뒤에 설정된 압류·가압류입니다.

2025.02.05 국 압류를 말소기준으로 보면 하나캐피탈 가압류, 후속 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 압류가 말소된다는 사실과 조세채권이 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 별개입니다. 당해세 등은 실제 배당액과 미회수액을 바꿀 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 보증금 확인이 핵심

대항력. 노연주의 전입일은 2023.04.18로 말소기준 압류일인 2025.02.05보다 앞섭니다. 대항력이 있는 것으로 조사되어 있으며, 미반환 보증금의 승계 가능성을 검토해야 합니다.

우선변제. 임차인으로서의 확정일자는 미상입니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 임대차의 우선변제 순위가 확정되는 것은 아닙니다. 다만 2023.03.15 설정된 전세권은 별도의 등기권리이므로, 전세권자로서의 배당과 임차인으로서의 보증금 반환 관계를 구분해 검토해야 합니다.

동일인 관계. 노연주는 점유 임차인, 선순위 전세권자, 경매 신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되는 만큼 실제 임대차계약, 전세금 지급 경위, 경매신청 원인과 점유 관계를 확인해야 합니다. 동일인이라는 사실만으로 가장임차인으로 확정할 수는 없습니다.

③ 실질취득 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

이 사건에서 중요한 것은 낙찰대금만이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당액도 줄고 인수액은 증가할 수 있습니다. 따라서 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.

위 실질취득은 임대차보증금이 등기 전세금 150,000,000원과 동일하고, 각 회차의 전세금 미배당액 전부를 매수인이 승계한다는 조건부 시나리오입니다. 전세권 자체의 소멸과 대항력 있는 임대차의 존속 여부는 별도로 판단해야 합니다. 회차별 예상 배당액은 조세채권의 실제 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

회차가 내려갈수록 낙찰가는 큰 폭으로 감소하지만, 조건부 실질취득은 150,000,000원 부근에 머무릅니다. 이것이 대항력 있는 보증금 인수형 물건의 핵심적인 가격 구조입니다. 유찰을 기다린다는 이유만으로 실질적인 가격 할인 효과가 확보되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

집행비용 약 2.1% 추정, 당해세·임차인 최우선변제 미반영. 채권자 미배당 합계 99,512,080원은 전체 채권 부족액이며 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 하나캐피탈 가압류 미배당분을 전세보증금 인수액에 더하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 흥덕구 복대동 흥덕보건소 본관 북측 인근입니다. 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재하고 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측으로 약 25m 내외의 포장도로와 접하며 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 경매상 용도는 근린시설이나 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되었습니다. 실제 사용형태와 공부상 용도, 임대차 적용 법률을 함께 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 지하 4층·지상 15층 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 대농3지구 지구단위계획구역 및 상업용지입니다. 대로3류와 접하고 중점경관관리구역에 저촉됩니다. 공시지가는 3,232,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류되면서 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 실제 사용형태, 임대수요, 대항력 임차인의 점유 문제까지 함께 고려해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확인. 노연주의 실제 임대차보증금과 등기 전세금 150,000,000원이 동일한 채권인지 확인해야 합니다.
• 전세권 소멸 여부. 선순위 전세권자가 직접 임의경매를 신청한 점을 반영하여 매각 후 전세권의 소멸 여부를 확인해야 합니다. 선순위라는 이유만으로 존속을 확정해서는 안 됩니다.
• 대항력에 따른 승계. 전입일과 실제 점유, 임대차의 실질, 배당 후 보증금 잔액을 확인해야 합니다. 전세권의 소멸과 별도로 임대차보증금 반환의무가 남는지 검토해야 합니다.
• 확정일자·배당요구. 노연주는 2026.08.06 배당요구를 했습니다. 확정일자와 임차권의 우선변제 순위, 전세권 배당과의 관계를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 4건의 세목, 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 세금 배당이 달라지면 전세권 배당액도 변동할 수 있습니다.
• 점유 및 명도. 노연주의 점유관계와 명도 가능성을 확인해야 합니다. 미반환 보증금이 존속할 경우 인도 협의에 영향을 줄 수 있습니다.
• 사용형태. 근린시설로 분류된 건물의 오피스텔 이용상태를 확인하고 실제 주거용 사용 여부와 관련 법률의 적용을 검토해야 합니다.
• 관리비·취득비용. 체납 관리비 중 매수인 부담 범위, 취득세 및 기타 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 입찰금액만이 아니라 인수 가능 보증금과 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다. 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래를 확인하기 전에는 저가매수로 평가하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차계약서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 70% 취득비용은 아니다”

이 물건은 감정가 165,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가 115,500,000원으로 내려왔습니다. 그러나 2023년 선순위 전세권 150,000,000원과 말소기준 이전 전입한 대항력 임차인이 존재하므로, 최저가만 보고 할인된 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.

현재 회차에서 노연주의 전세권 예상배당은 113,083,000원이고, 전세금 기준 미배당액은 36,917,000원입니다. 실제 임대차보증금이 전세금과 같고 미배당 보증금 반환의무가 승계된다면 실질취득은 약 152,417,000원으로 계산됩니다. 더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어 총부담이 150,000,000원 부근에 머무를 수 있습니다.

반면 선순위 전세권자 자신이 경매를 신청한 사건이므로, 전세권의 매각 후 소멸 효과를 반드시 구분해야 합니다. 임차인으로서의 실제 보증금은 확인되지 않았고, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성도 남아 있습니다. 따라서 조건부 인수액을 확정 채무로 단정할 수는 없지만, 인수 위험을 0원으로 확정하는 것 역시 적절하지 않습니다.

결론은 입찰 보류 및 핵심 권리관계 확인 우선입니다. 동일 용도 실거래를 통한 가격 검증도 필요합니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 전세권 소멸 여부·대항력 임대차의 실제 보증금·배당 후 반환의무를 얼마나 명확하게 확인하느냐에 있습니다.