대전지방법원 2025타경502631. 라온팰리스 1동 4층 404호로, 사건상 용도는 오피스텔이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 1세대입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차인입니다. 김홍경은 임대차계약일 2022.02.23, 주민등록·점유개시 2022.03.21로, 말소기준권리인 신순옥 근저당권 설정일 2022.10.05보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.02.23이고 배당요구를 했기 때문에 우선변제를 받지만, 배당으로 보증금 전액이 채워지지 않으면 부족분은 매수인에게 남습니다.
현재 최저매각가 15,529,000원에서 집행비용 679,522원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 14,849,478원입니다. 따라서 보증금 130,000,000원 중 115,150,522원이 남습니다. 낙찰가와 인수액을 함께 보면 총 부담은 보증금 130,000,000원 수준입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 증가하므로, 최저가 하락 자체가 실질취득가를 같은 폭으로 낮추지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502631 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 1동 4층404호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택 1세대로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상12층 중 4층 404호 |
| 동일면적 기준 | 29.968㎡ |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 15,529,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,731,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2022.10.05 신순옥 근저당권입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 김홍경의 임대차는 근저당권보다 먼저 전입·점유가 시작됐습니다. 2024.04.11 주택임차권등기 자체는 말소기준권리보다 뒤지만, 등기내용에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.03.21이므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로 보면 최근 시세 이상
라온팰리스 동일면적 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 119,625,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 115,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 115,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 6건 | 115,500,000원 |
실질취득을 임차보증금 수준인 약 130,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 115,500,000원의 약 112.6%, 최신 거래 115,000,000원의 약 113.0%입니다. 즉 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 13.4%에 불과하다는 숫자는 이 사건의 가격 판단 기준이 될 수 없습니다. 인수보증금을 포함한 실질취득액은 최근 시세보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 15,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 679,522원 |
| 1. 임차인 김홍경 보증금 | 130,000,000원 | 14,849,478원 |
| 2. 근저당권 · 신순옥 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 136,731,389원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 김홍경의 보증금 미배당액은 115,150,522원이며 매수인 인수 대상입니다. 근저당권과 신청채권자는 이 가정에서는 배당이 없습니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 올라간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 15,529,000원 | 115,150,522원 |
| 7회 유찰 시 | 10,870,300원 | 119,725,365원 |
| 8회 유찰 시 | 7,609,209원 | 122,927,757원 |
낙찰가가 15,529,000원에서 10,870,300원, 7,609,209원으로 내려가면 임차인의 미배당 보증금은 각각 115,150,522원, 119,725,365원, 122,927,757원으로 늘어납니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수가 늘어 최저가가 싸지는 모습과 실제 취득비용이 같은 방향으로 움직이지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가상 도시형생활주택 1세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 계룡스파텔 북측 인근으로 도시형생활주택·오피스텔·주상복합아파트·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 대전도시철도1호선 유성온천역이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구 등에 해당하며 공시지가는 3,410,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 현장조사. 폐문 부재로 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 도면과 탐문조사 등에 의했습니다.
- 별도등기. 토지 별도등기가 명시돼 있어 해당 권리 내용을 입찰 전 원문과 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총 부담 확인. 현재 최저가는 15,529,000원이지만, 임차보증금 미배당액 115,150,522원이 인수됩니다.
- 시세 비교 기준. 실질취득 약 130,000,000원은 최근12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -6.7%이므로 과거 전체 평균 119,625,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 임차권 확인. 김홍경의 주민등록·점유개시일은 2022.03.21, 확정일자는 2022.02.23으로 말소기준권리 2022.10.05보다 앞섭니다.
- 토지 별도등기 확인. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시돼 있습니다.
- 내부상태 확인. 감정 현장조사 때 폐문 부재였으므로 실제 내부 상태와 이용상황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “15,529,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 15,529,000원이라는 최저가지만, 실제 판단에서 더 중요한 숫자는 130,000,000원 임차보증금입니다. 선순위 대항력 임차인이 배당으로 전액 변제되지 않기 때문에 현재 회차에서는 115,150,522원을 매수인이 인수합니다. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 총 부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
그 약 130,000,000원의 실질취득액은 최근12개월 평균 115,500,000원과 최신 거래 115,000,000원을 모두 웃돌고, 최근 시세 흐름도 -6.7%입니다. 여기에 이미 6회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.4회입니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없고, 인수보증금을 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 하는 대표적인 대항력 인수형입니다.
