대전지방법원 2025타경502631. 유성구 봉명동 라온팰리스 제1동 4층 404호로, 공부상 오피스텔이면서 감정평가 당시 도시형생활주택 1세대로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 29.968㎡이고, 2019년 10월 25일 사용승인된 80세대 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사단비산업개발이며, 2022년 7월 25일 매매를 원인으로 거래가액 91,500,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기상 말소기준권리는 2022년 10월 5일 신순옥 명의의 근저당권으로 채권최고액은 270,000,000원입니다. 그런데 임차인 김홍경은 그보다 앞선 2022년 3월 21일 전입신고와 점유를 갖췄습니다. 보증금 130,000,000원 전액이 배당되지 않으면 부족액은 매수인에게 승계됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 4회 유찰된 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502631 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 640-6 라온팰리스 제1동 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 전용 29.968㎡ · 도시형생활주택 1세대 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 12층 중 4층 · 2019.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사단비산업개발 (2022.07.25 매매, 거래가액 91,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 31,693,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 136,731,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 별도 확인사항 | 토지 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
2021년 11월 10일 주식회사 아담투자대부가 신청한 강제경매개시결정은 2021년 12월 21일 각하돼 2022년 1월 20일 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 이후인 2022년 10월 5일 신순옥 근저당권입니다. 현재 강제경매개시결정과 국세 압류, 말소기준 이후에 등기된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권등기의 말소와 보증금 반환의무는 별개입니다. 김홍경은 근저당권 설정 전인 2022년 3월 21일 전입신고와 점유를 갖춘 대항력 임차인입니다. 확정일자도 2022년 2월 23일이고 배당요구도 했으므로 우선변제를 받지만, 배당 부족액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍경 건물 전부 · 주거 | 계약 2022.02.23 전입·점유 2022.03.21 확정 2022.02.23 | 130,000,000원 | 대항력 있음 말소기준 전 전입·점유 | 우선변제 있음 확정일자·배당요구 | 99,277,474원 인수 현재 최저가 기준 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라온팰리스 전용 29.64~29.97㎡의 최근 실거래 12건은 105,000,000원부터 145,500,000원 사이이고 평균은 119,625,000원입니다. 표면상 최저가는 평균 시세의 26.5%지만, 인수액을 합친 현재 회차 실질취득은 130,970,474원으로 실거래 평균의 109.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.97㎡ | 6 | 115,000,000원 |
| 2026.02 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 29.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 29.97㎡ | 11 | 118,000,000원 |
| 2025.06 | 29.64㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.12 | 29.64㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.09 | 29.97㎡ | 11 | 134,000,000원 |
| 2024.08 | 29.64㎡ | 11 | 108,000,000원 |
| 2024.01 | 29.64㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2023.06 | 29.97㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2023.01 | 29.97㎡ | 7 | 145,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 119,625,000원 |
현재 실질취득 130,970,474원은 평균 시세보다 11,345,474원 높고, 감정가 132,000,000원의 99.2%입니다. 즉 네 차례 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려갔지만, 매수인의 실제 총부담은 사실상 감정가 수준으로 되돌아옵니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 970,474원 |
| 1. 임차인 김홍경 보증금 | 130,000,000원 | 30,722,526원 |
| 2. 아담투자대부 관련 항목 | 136,731,389원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 신순옥 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 136,731,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 임차인 우선변제에 전부 사용됩니다. 김홍경의 미배당 보증금 99,277,474원은 매수인 인수로 이어집니다. 2021년 강제경매개시결정은 2022년 1월 20일 말소된 이력이 있으므로 아담투자대부 관련 채권의 존부와 실제 배당순위는 등기 및 채권계산서 원본을 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 31,693,000원 | 99,277,474원 | 130,970,474원 |
| 5회 유찰 시 | 22,185,100원 | 108,614,232원 | 130,799,332원 |
| 6회 유찰 시 | 15,529,569원 | 115,149,963원 | 130,679,532원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 도시형생활주택 1세대로 이용 중입니다.
- 입지. 계룡스파텔 북측 인근으로 도시형생활주택, 오피스텔, 주상복합아파트, 근린생활시설과 숙박시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근과 주차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 대전도시철도 1호선 유성온천역이 소재합니다.
- 도로·토지. 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 세장형의 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역, 봉명1지구 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구와 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 주차장, 화재탐지·경보 및 스프링클러 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장 도면 및 탐문조사 등을 기준으로 확인됐습니다.
- 환금성. 최근 실거래 12건은 존재하지만 105,000,000원부터 145,500,000원까지 편차가 크고, 경매 표본의 평균 유찰 횟수는 6.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득으로 입찰가 계산. 낙찰가에 김홍경의 미배당 보증금 승계액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 최저가 기준 실질취득은 130,970,474원입니다.
- 추가 유찰의 착시. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 130,799,332원과 130,679,532원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 임차인 서류 대조. 임대차계약서, 주민등록 전입세대확인서, 확정일자 현황, 배당요구와 임차권등기 내용을 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 별도등기 확인. 토지등기부와 매각물건명세서를 대조해 별도등기의 권리자, 순위 및 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 말소된 과거 경매 확인. 2021년 아담투자대부 강제경매는 말소됐으므로 관련 채권의 현재 존부와 배당표 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 현황·명도 확인. 감정평가 당시 폐문 부재였으므로 실제 점유자, 내부 상태와 이용현황을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 관리비 체납과 공용부분 부담, 당해세 등 매각대금 외 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려간 전형적인 저가 착시 물건입니다. 임차인 김홍경의 보증금은 130,000,000원이고, 현재 매각대금에서 받을 수 있는 금액은 30,722,526원에 그칩니다. 나머지 99,277,474원을 매수인이 떠안으면 실질취득은 130,970,474원이 됩니다.
실거래 평균 119,625,000원보다 11,345,474원 높은 금액이며, 감정가 132,000,000원과도 거의 차이가 없습니다. 추가 유찰이 이뤄져도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 130,000,000원 수준을 유지합니다. 여기에 토지 별도등기와 다회유찰, 낮은 경매 환금성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높습니다. 이 물건의 판단 기준은 입찰가가 아니라 보증금 인수를 포함한 총비용입니다.