청주지방법원 2026타경142. 청주시 청원구 주중동 ‘어반하우스’ 에이동 102호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대입니다. 소유자 조윤현은 2021.11.01. 거래가액 385,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 말소기준권리는 2024.09.24. 설정된 내율사새마을금고 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 현대카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격의 매력은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 390,732,400원인데, 최근 12개월 거래는 350,000,000원, 최신 거래도 350,000,000원입니다. 전체 평균 377,666,666원보다도 현재 가격이 높고, 최근 거래 추세는 -10.6%입니다. 특히 실거래 표본의 면적은 144.55㎡로 대상면적 50.79㎡와 일치하지 않으므로 직접적인 동일면적 비교는 아니지만, 제공된 시장지표 자체가 현재 신건 가격에 유리한 방향은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 주중동 560 어반하우스 에이동 102호 · 공항로 242-22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택으로 이용중 · 대상면적 50.79㎡ |
| 소유자 | 조윤현 (2021.11.01. 거래가액 385,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 390,732,400원 / 390,732,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 내율사새마을금고 / 246,748,582원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 말소기준은 2024.09.24. 내율사새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 276,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 현대카드 가압류 25,372,699원과 2026.04.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 청주중앙새마을금고·미래새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 경매에서 인수문제로 연결되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건 가격
어반하우스A,B동은 11세대, 2016.12.14. 사용승인된 소규모 주택입니다. 제공된 실거래 표본은 모두 144.55㎡로 대상면적 50.79㎡와 일치하지 않으므로 동일면적 직접비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 144.55㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2023.09 | 144.55㎡ | 1 | 398,000,000원 |
| 2021.11 | 144.55㎡ | 1 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 350,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 377,666,666원 |
현재 실질취득 390,732,400원은 최근 12개월 평균 350,000,000원의 111.6%입니다. 최신 거래 역시 350,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -10.6%인 하락 흐름입니다. 따라서 전체 평균 377,666,666원만 보고 가격을 우호적으로 평가해서는 안 되며, 신건 가격이 최근 시장수준 이상이라는 점을 먼저 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,732,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,270,254원 |
| 1. 근저당 · 내율사새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 25,372,699원 | 25,372,699원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 83,089,447원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 301,372,699원이 전액 배당되고 소유자 잔여 83,089,447원이 예상됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 390,732,400원 | 301,372,699원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 312,585,920원 | 301,372,699원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,068,736원 | 245,767,774원 | 55,604,925원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 312,585,920원으로 최근 12개월 평균 350,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 250,068,736원까지 내려가 채권자 미배당 55,604,925원이 발생하지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당이 매수인 인수로 전환되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율량중학교 북측 인근이며, 주위는 연립주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 평지·부정형 토지이며 공시지가는 355,500원/㎡, 토지면적은 2,855.0㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.
- 환금성. 어반하우스A,B동은 11세대이며, 실거래 표본 3건의 면적은 모두 144.55㎡로 대상면적 50.79㎡와 일치하지 않습니다. 최근 시장지표는 -10.6% 하락 흐름입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래로. 전체 평균 377,666,666원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 350,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 신건 고가 진입 주의. 현재 실질취득 390,732,400원은 최근 12개월 평균의 111.6%입니다.
- 면적 차이 확인. 제공된 실거래는 144.55㎡이고 대상면적은 50.79㎡이므로 동일면적 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 매각제외 원두막 확인. 조립식조 기타판넬지붕 단층 원두막 약 9㎡는 매각제외이므로 위치·이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 312,585,920원, 2회 유찰 시 250,068,736원이며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리 소멸이라는 점에서 권리 구조는 깔끔한 편입니다. 그러나 현재 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 실질취득 390,732,400원은 최근 12개월 평균·최신 거래 350,000,000원의 111.6%이고 최근 거래 추세도 -10.6%입니다. 또한 11세대 소규모 주택이며 실거래 표본 면적도 대상면적과 일치하지 않습니다. 따라서 신건 최저가가 곧 저가매수 기회라는 해석은 어렵고, 현재 회차에서는 가격 보수성이 필요한 사건입니다.
