청주지방법원 2026타경142. 충청북도 청주시 청원구 주중동 560에 자리한 어반하우스 에이동 102호입니다. 물건종류는 다세대로 분류되어 있으며, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 소유자 조윤현은 2021년 11월 1일 385,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 9월 24일 내율사새마을금고가 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다.

현재 감정가 390,732,400원에서 한 차례 유찰되어 273,513,000원이 최저매각가격입니다. 감정가의 70%라는 숫자는 눈길을 끕니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 다릅니다. 특히 어반하우스의 실거래 비교표본은 면적 차이가 커서 겉으로 나타나는 78.1%라는 비율을 그대로 가격 메리트로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기부의 과거 근저당권과 현재 유효한 근저당권을 구분해야 합니다. 청주중앙새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당권과 미래새마을금고의 채권최고액 336,000,000원 근저당권은 이미 등기상 말소됐습니다. 이 두 권리는 매수인이 새로 떠안는 선순위 담보권이 아닙니다.

현재 경매의 말소기준권리는 2024년 9월 24일 설정된 을구 5번 내율사새마을금고 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 현대카드 가압류와 내율사새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 78.1% 수치보다 면적 차이가 중요하다

어반하우스 A,B동의 실거래 확인자료는 3건입니다. 해당 거래들은 모두 144.55㎡인데, 가격 조회 대상 면적은 50.79㎡입니다. 따라서 이 실거래가격을 해당 경매 호실과 동일면적 거래처럼 취급해서는 안 됩니다.

최신 확인 거래는 2025년 4월, 350,000,000원입니다. 이 거래를 기준으로 산출된 최저가 대비 비율은 78.1%이고, 전체 평균 377,666,666원 대비 비율은 72.4%입니다. 그러나 어느 비율도 면적 차이를 보정하지 않았으므로 해당 102호의 실제 시세 대비 할인율이라고 볼 수 없습니다.

어반하우스 A,B동은 11세대 규모이고 준공일은 2016년 12월 14일입니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 확인된 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 거래표본이 적은 소규모 연립·다세대 물건은 대규모 아파트처럼 실거래 평균 하나로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 273,513,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,629,182원을 제외한 268,883,818원이 내율사새마을금고 근저당권에 배당됩니다. 현대카드 가압류에는 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다. 채권자 전체의 미배당액은 32,488,881원입니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세와 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 일반 채권자의 미배당액은 매수인에게 자동 승계되는 금액이 아닙니다.

유찰 회차별 배당·인수 시나리오

유찰이 누적되면 채권자 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 인수보증금 때문에 실질취득가가 일정하게 고정되는 유형은 아닙니다. 현재 최저가 기준 권리상 실질취득액은 273,513,000원으로 보되, 취득 관련 세금·명도·보수비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 청원구 주중동 율량중학교 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 평슬래브지붕으로 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다. 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지·일부 타일 등으로 마감되어 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지로, 연립주택 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 자연녹지지역이며 공시지가는 355,500원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역·가축사육제한구역·율량중학교 상대보호구역· 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 관련 건축·이용 제한은 별도 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 매각에서 제외되는 원두막 약 9㎡는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 어반하우스 A,B동은 11세대 규모로, 거래확인 건수가 3건에 그칩니다. 유사한 규모의 주택 거래와 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 동일 면적 시세 재확인. 가격 조회 대상 50.79㎡와 실거래표본 144.55㎡가 불일치합니다. 전유면적·대지권·층별 구조·호실을 대조한 뒤 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 비교거래의 최근 대비 과거 가격 추세는 -10.6%입니다. 2025.04 거래를 현재 시세로 단정하지 말고 거래시점 차이와 시장 변화를 확인하세요.
• 원두막 매각제외. 제시외 건물은 포함되지만 조립식조 기타판넬지붕 단층 원두막 약 9㎡는 제외됩니다. 현장 위치·소유관계·사용 가능 여부·철거 위험을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조사. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계까지 확정된 것은 아닙니다. 현황조사서와 현장 점유자를 확인하고 인도 절차를 검토하세요.
• 기존 담보권 확인. 청주중앙새마을금고·미래새마을금고의 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준인 내율사새마을금고 근저당권과 구분해 등기사항전부증명서를 대조하세요.
• 배당·비용 확인. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 32,488,881원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 집행비용·당해세·체납관리비·취득 관련 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 매각 서류 확인. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 및 입찰보증금 조건을 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 추가 검증”

청주 어반하우스 에이동 102호는 권리관계만 보면 비교적 단순한 경매물건입니다. 과거 근저당권은 말소됐고, 현재 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 가격에서는 신중해야 합니다. 감정가 390,732,400원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 273,513,000원으로 내려왔지만, 비교 실거래는 144.55㎡로 가격 조회 대상 50.79㎡와 다릅니다. 따라서 최저가가 최신 거래 350,000,000원보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

비교거래의 -10.6% 하락 추세, 11세대 소규모 단지의 환금성, 원두막 약 9㎡의 매각제외 문제까지 함께 고려하면 현 단계의 결론은 입찰가 산정 보류 및 추가 검증입니다. 권리상 부담은 낮지만 가격 우위가 검증되지 않았으므로 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 동일 조건의 실거래 확인과 매각 범위 확인이 끝나기 전에는 감정가 대비 할인율만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.