수원지방법원 2025타경665. 양평군 강상면 병산리 양평2차휴먼빌아파트 107동 14층 1401호로, 아파트(방3·거실 및 주방·욕실2)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 임경현은 2019.05.07 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019.07.30 국민은행이 채권최고액 148,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 테크메이트코리아대부 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 241,000,000원입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 241,916,666원으로 최저가가 그 평균의 99.6%입니다. 평균 대비 소폭 아래이지만 사실상 같은 가격대이고, 가장 최근 2026.08 거래 232,000,000원과 비교하면 현재 최저가가 더 높습니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 강상면 병산리 1208 양평2차휴먼빌아파트 107동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9966㎡ · 방3·거실 및 주방·욕실2 · 지상20층 중 14층 |
| 사용승인일 | 2017.02.15 |
| 소유자 | 임경현 (2019.05.07 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 241,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 명신주택관리 주식회사 / 9,480,268원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 말소기준은 2019.07.30 국민은행 채권최고액 148,500,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.06.24 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 후순위인 2019.09.06 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 60,000,000원과 2025.05.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
양평휴먼빌2차는 487세대이며, 동일면적 60.0㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 241,916,666원입니다. 현재 최저가 241,000,000원은 이 평균의 99.6%입니다. 평균만 보면 거의 같은 수준이지만 최신 거래는 2026.08 232,000,000원이므로, 신건에서 뚜렷한 할인 매력은 확인하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 6 | 232,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 17 | 248,000,000원 |
| 2026.07 | 60.0㎡ | 14 | 253,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 60.0㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 60.0㎡ | 12 | 249,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 60.0㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 60.0㎡ | 19 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 19 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 60.0㎡ | 2 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 12건 | 241,916,666원 |
표본의 최저 거래는 228,000,000원, 최고 거래는 260,000,000원입니다. 현재 최저가 241,000,000원은 이 범위의 중간권에 있고 최근 12개월 평균과 거의 같습니다. 특히 같은 14층 거래가 2026.07 253,000,000원에 있었지만, 최신 2026.08 거래는 232,000,000원입니다. 개별 층·상태 차이를 감안하더라도 신건 가격을 확실한 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 241,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,174,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 148,500,000원 | 148,500,000원 |
| 2. 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 명신주택관리 주식회사 | 9,480,268원 | 9,480,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,845,732원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 217,980,268원이 전액 배당되고, 소유자에게 18,845,732원이 남는 시뮬레이션입니다. 등기부상 국민은행의 말소기준 근저당권은 2026.06.24 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시 배당 변화 — 부족액은 늘어도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 241,000,000원 | 217,980,268원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,800,000원 | 189,300,800원 | 28,679,468원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,240,000원 | 151,280,640원 | 66,699,628원 | 0원 |
1회 유찰 시에는 채권 미배당액이 28,679,468원, 2회 유찰 시에는 66,699,628원으로 늘어납니다. 신청채권자 명신주택관리 주식회사는 현재 회차에서는 9,480,268원이 전액 배당되지만 1회·2회 유찰 시나리오에서는 배당액이 0원입니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병산회전사거리 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 북동측 도로변에 노선버스정류장이 있으며, 인접지역으로의 이동이 용이해 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상20층 중 14층이며 사용승인일은 2017.02.15입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·제2종지구단위계획구역·주거용지이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 962,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 99.6%로 거의 같은 수준입니다. 최신 거래 232,000,000원도 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.07.30 설정된 국민은행 근저당권과 2026.06.24 한국주택금융공사로의 근저당권 이전 내용을 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 후순위 권리 확인. 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권과 2026.08.19 우정자산관리대부주식회사 질권설정의 최신 등기 상태를 매각 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 배당표의 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 체납 관리비와 조세는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘시세 수준’
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 예상 인수액은 0원이며, 말소기준 이후의 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 확실한 할인 구간이 아닙니다. 현재 241,000,000원은 최근 12개월 평균 241,916,666원의 99.6%로 사실상 시세 평균과 같고, 최신 2026.08 거래 232,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 “권리는 안전하지만, 신건 가격을 싸다고 볼 근거는 부족하다”입니다. 권리의 깔끔함보다 실제 응찰가가 승부처입니다.
