청주지방법원 2026타경164. 청주시 청원구 내덕동 금성계전아파트 2동 3층 302호로, 감정평가서상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 77,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기상 현재 소유자는 김규리이며, 2013.06.18. 김기숙 명의로 66,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2020.07.22. 개명으로 김규리로 표시가 변경됐습니다.
권리 흐름에서 핵심은 2019.12.16. 조진현의 가압류 50,000,000원입니다. 제공된 말소기준권리 판정상 이 가압류가 기준권리이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 예상배당에서도 조진현 가압류는 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어, 점유·전입관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경164 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-1 금성계전아파트 2동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 52.03㎡ · 라멘조 슬라브지붕 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 김규리 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동청주신용협동조합 / 52,258,303원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019년 가압류
2019.12.16. 조진현의 가압류 50,000,000원이 말소기준권리로 판정돼 있고, 2026.05.06. 동청주신용협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 기존 국민은행·현대캐피탈·내덕신용협동조합 관련 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 내역으로 표시돼 있습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
금성계전 동일 면적 52.03㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 67,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.09. 71,500,000원 1건이고, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 52.03㎡ | 2 | 71,500,000원 |
| 2023.06 | 52.03㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2021.10 | 52.03㎡ | 4 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.03㎡ | 3건 | 67,500,000원 |
현재 최저가 77,000,000원은 최근 12개월 평균 71,500,000원의 107.7%입니다. 전체 평균 67,500,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래보다 9.2% 높은 것으로 집계됐지만, 그 상승을 반영한 최신 거래 71,500,000원보다도 신건 최저가가 높기 때문에 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,786,000원 |
| 1. 가압류 · 조진현 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,214,000원 |
현재 회차에서는 가압류 채권 50,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 25,214,000원으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에도 가압류는 전액 배당되며, 2회 유찰 시에는 2,007,040원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내덕생활체육공원 서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 라멘조 슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호이며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 서측 왕복 4차선 포장도로에 연계돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 대로3류·소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 규모·연식. 금성계전은 50세대이며 준공일은 1979.12.15.입니다. 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다.
- 토지. 토지면적 2,012.0㎡, 공시지가 702,400원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 거래와 가격 대조. 최신 거래 71,500,000원과 현재 최저가 77,000,000원을 직접 비교해 응찰 상한을 정하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.12.16. 조진현 가압류가 말소기준권리로 판정돼 있으므로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 61,600,000원, 2회 유찰 시 49,280,000원으로 계산돼 있습니다. 현재 신건과 가격 차이를 비교하세요.
- 현장 상태. 현장조사 시 탐문과 목측으로 발견되지 않은 결함이 있을 수 있다는 감정평가서 주의사항을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 먼저다
이 물건은 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리도 2019년 가압류로 비교적 명확하게 제시돼 있습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상이라 점유관계 확인이 남아 있고, 가격은 더 분명한 경고 신호를 보냅니다. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 모두 71,500,000원인데 신건 최저가는 77,000,000원, 즉 최근 시세의 107.7%입니다. 인수액 0원이라는 장점과 신건 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 회차에서는 권리 확인과 함께 최근 거래보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지부터 따져야 합니다.
