청주지방법원 2026타경164. 청주시 청원구 내덕동 금성계전아파트 2동 302호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 52.03㎡, 5층 건물의 3층에 있는 아파트로, 1979년 12월 준공된 50세대 규모의 오래된 공동주택입니다. 감정가 7,700만원에서 한 차례 유찰되어 이번 최저가는 5,390만원입니다. 단지 내 같은 면적의 최신 실거래가가 7,150만원이므로 가격만 놓고 보면 주목할 만한 구간입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 근저당권 실행 경매로 간단하게 정리하기 어렵습니다. 현재 권리 산정은 2019년 12월 16일 조진현의 5,000만원 가압류를 말소기준으로 잡고 있습니다. 그런데 경매를 신청한 곳은 동청주신용협동조합이며 청구액은 52,258,303원입니다. 등기 이력에는 과거 내덕신용협동조합 근저당권과 채권최고액 변경도 등장합니다. 따라서 권리의 선후관계와 경매 신청의 근거를 원본으로 대조하는 과정이 이번 입찰의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내덕동 412-1 금성계전아파트 제2동 제3층 제302호 도로명주소: 충청북도 청주시 청원구 충청대로 60 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 52.03㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 현황 | 라멘조 슬라브지붕 · 시멘트 페인팅 외벽 · 위생·급배수·난방·도시가스설비 |
| 단지 현황 | 금성계전 · 50세대 · 1979.12.15 준공 |
| 소유자 | 김규리 (단독소유, 2020.07.22 김기숙에서 개명) |
| 취득 이력 | 2013.06.18 소유권이전 · 거래가액 66,000,000원 |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 · 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 | 동청주신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 52,258,303원 |
| 산정상 말소기준 | 2019.12.16 · 갑구 5번 조진현 가압류 · 청구금액 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준이지만, 근저당 이력 검증이 중요하다
현재 말소기준으로 산정된 권리는 2019년 12월 16일 조진현의 가압류입니다. 청구금액은 50,000,000원이고, 이후 2026년 5월 6일 동청주신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 산정이 적정하다면 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그런데 이보다 앞선 2013년 6월 18일, 내덕신용협동조합 명의의 채권최고액 52,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2016년 1월 27일에는 채권최고액을 65,000,000원으로 변경한 이력이 있습니다. 해당 근저당권은 말소된 과거 권리로 표시되어 있지만, 변경등기의 연속성과 현재 경매 신청채권자의 관계를 확인할 필요가 있습니다. 2014년 3월 6일 설정된 내덕신용협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권 역시 2015년 10월 30일 일부포기 및 말소 이력이 나타납니다.
예상 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 이에 따른 실질취득금액은 낙찰가를 최저매각가로 가정하면 53,900,000원입니다. 다만 이는 추가 인수권리가 확인되지 않는 경우의 금액이며, 취득 관련 비용·체납 관리비·명도비용 등은 포함하지 않은 수치입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 비교하면 가격 여유가 있다
같은 금성계전아파트에서 확인된 전용 52.03㎡ 실거래는 총 3건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026년 9월의 71,500,000원 한 건입니다. 전체 거래 평균은 67,500,000원이지만, 현재 가격 판단에서는 최근 거래인 71,500,000원을 우선 비교하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 52.03㎡ | 2층 | 71,500,000원 |
| 2023.06 | 52.03㎡ | 3층 | 63,000,000원 |
| 2021.10 | 52.03㎡ | 4층 | 68,000,000원 |
| 전체 평균 | 52.03㎡ | 3건 | 67,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.03㎡ | 1건 | 71,500,000원 |
최저매각가 53,900,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가격인 71,500,000원의 75.4%입니다. 두 금액의 차이는 17,600,000원으로, 실제 인수금액이 0원으로 확정되고 최저가에 낙찰된다면 최근 거래 대비 가격상 여유가 있는 구조입니다.
전체 3건의 평균 67,500,000원과 비교하면 최저가 비율은 79.9%입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +9.2%로 제시되어 있어, 집계상 최근 거래가격이 과거보다 높은 방향입니다. 다만 최근 거래 표본이 한 건뿐이므로 이를 안정적인 가격 상승 추세로 확정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 조진현 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,529,800원 |
| 합계 | — | 53,900,000원 |
현 산정 기준 예상배당이며, 집행비용은 추정치입니다. 신청채권자 동청주신용협동조합의 청구액 52,258,303원에 대한 예상배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·우선변제권이 있는 미확인 임차인 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 권리관계 확인 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 배당 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 53,900,000원 | 50,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 37,730,000원 | 36,650,860원 | 13,349,140원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 26,411,000원 | 25,535,602원 | 24,464,398원 | 0원 |
이 시나리오에서 주목할 점은 채권자의 미배당금과 매수인의 인수금액이 다르다는 것입니다. 2회 유찰 시 13,349,140원, 3회 유찰 시 24,464,398원의 채권 미배당이 발생하지만, 현재 권리 산정에서는 해당 금액을 매수인이 인수하지 않는 것으로 처리하고 있습니다. 단, 이는 채권이 매각으로 소멸하고 별도의 인수권리가 없다는 전제하의 계산입니다.
또한 모든 회차에서 신청채권자 청구액 52,258,303원에 대한 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 유찰 시나리오를 가격 판단에 사용하기 전에 신청채권자의 담보권과 배당순위가 올바르게 반영되었는지 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 청원구 내덕동 내덕생활체육공원 서측 인근입니다. 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 주변에 간선도로 및 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 서측 왕복 4차선 포장도로로 연결되며 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1979.12.15 준공된 50세대 아파트입니다. 라멘조 슬라브지붕 5층 건물로, 대상은 3층 302호입니다. 외벽은 시멘트 페인팅, 내부는 벽지·타일 마감이며 위생·급배수·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 702,400원/㎡입니다. 대로3류·소로1류·소로2류에 접하고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 현장조사에서 발견되지 않은 결함이 존재할 수 있다는 감정평가상 주의사항이 있습니다.
- 환금성. 단지 규모가 50세대로 작고 확인되는 같은 면적 실거래가 3건에 그칩니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 대규모 단지에 비해 가격 검증과 재매각 시 매수자 확보에 불확실성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2019.12.16 갑구 5번 조진현 가압류가 실제 최선순위 유효 권리인지 등기사항전부증명서 원본을 통해 확인해야 합니다.
- 과거 근저당권 확인. 2013.06.18 내덕신용협동조합 근저당권, 2016.01.27 채권최고액 65,000,000원 변경, 2014.03.06 근저당권과 이후 말소 이력의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 경매 신청채권자의 권원. 동청주신용협동조합의 청구액 52,258,303원과 해당 담보권·채권 승계·말소 이력을 대조하고, 배당액 0원 산정의 이유를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 검토. 매수인이 인수할 권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리 및 특별매각조건의 기재 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주자, 전입세대, 점유 시점, 임대차 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 임차인이 확인되면 대항력과 우선변제를 새로 분석해야 합니다.
- 내부 수선비 점검. 오래된 아파트 특성상 급배수·난방·창호·전기·누수·도배·장판 상태와 수리비를 확인해야 합니다.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자의 인도·명도 협의에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2026.09 실거래 71,500,000원이 대상 호수와 상태가 비교 가능한 거래인지 확인하고, 최저가가 아닌 실제 응찰가격을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.28 매각기일 및 진행 상태를 재확인하고, 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확인은 필수”
청주 금성계전아파트 302호의 가장 큰 매력은 1회 유찰 후 최근 실거래 대비 75.4%까지 내려온 최저가격입니다. 같은 면적의 2026년 9월 실거래가가 71,500,000원이고 현재 최저가는 53,900,000원으로, 추가 인수권리가 없고 최저가에 낙찰된다면 가격상 여유가 있습니다. 최근 거래 추세도 집계상 +9.2%로 나타납니다.
그러나 낮은 가격만으로 안전한 경매라고 판단할 수는 없습니다. 2019년 가압류가 말소기준으로 산정되어 있음에도 그보다 앞선 근저당권과 변경 이력이 존재하고, 경매 신청채권자의 청구금액 52,258,303원은 현재 예상배당에서 전액 미배당 처리되어 있습니다. 여기에 임대관계 미상, 1979년 준공, 50세대의 소규모 단지, 최근 실거래 표본 1건이라는 불확실성이 더해집니다.
따라서 이 물건은 가격 측면에서는 검토 가치가 있지만, 선순위 권리·신청채권자 배당순위·점유관계가 확인되기 전에는 입찰 안전성을 확정할 수 없는 사례입니다. 핵심은 5,390만원이라는 가격보다, 그 가격에 추가 인수부담 없이 실제로 취득할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.
