청주지방법원 2026타경169. 청주시 상당구 용암동 덕성그린타운아파트 103동 15층 1503호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.76㎡ 면적대이며, 감정가 133,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저매각가격은 93,100,000원입니다.

소유자 박종환은 2015년 10월 27일 이 아파트를 거래가 132,000,000원에 취득했고, 같은 날 천안중앙신용협동조합에 채권최고액 153,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격만 비교하면 흥미롭습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 131,916,666원이고 현재 최저가는 그 70.6%입니다. 그러나 같은 단지에서는 2026년 3월 156,000,000원 거래가 확인되는 반면 2026년 10월 최신 거래는 110,000,000원입니다. 과거 고가 거래가 포함된 평균만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

현재 유효한 경매 관련 핵심 권리는 2015년 10월 27일 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권입니다. 을구 12번 근저당권이 말소기준권리가 되며, 그 권리 자체도 매각으로 소멸합니다. 뒤이어 등기된 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

오래된 등기에는 한국주택은행 및 신한은행 등의 근저당권과 최윤정 명의 전세권도 등장하지만, 이들은 과거에 이미 말소된 권리입니다. 특히 최윤정의 전세권 32,000,000원은 2000년 2월 21일 말소되어 현재 매수인 인수 위험으로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

이은주의 전입일은 2022년 4월 5일입니다. 말소기준권리인 2015년 10월 27일 근저당권보다 뒤에 전입했으므로, 해당 임차인에게는 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 없습니다. 따라서 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 잔액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

이은주는 2026년 5월 22일 배당요구를 신고했습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 구체적인 순위는 단정할 수 없습니다. 배당요구 사실과 매수인에 대한 대항력은 서로 다른 문제입니다.

정리하면 실제 임차인은 이은주 1명이며, 대항력 없음, 우선변제 여부는 확인 필요, 매수인 보증금 승계는 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 거주 및 점유 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 평균 1.32억, 최신 거래는 1.10억

덕성그린타운은 495세대 아파트 단지로, 1995년 7월 15일 준공됐습니다. 아래는 전용 59.58~59.76㎡ 면적대의 최근 실거래 12건입니다.

최근 12개월 평균 실거래가는 131,916,666원, 최고 거래가는 158,000,000원, 최저 거래가는 110,000,000원입니다. 현재 최저매각가격 93,100,000원은 평균 대비 70.6%로, 최근 실거래 평균보다 낮습니다.

더 중요한 비교대상은 최신 거래입니다. 2026년 10월 6층 거래는 110,000,000원이며, 2026년 9월에는 경매 대상과 같은 15층에서도 110,000,000원 거래가 있었습니다. 현재 최저가는 이 거래가격들보다 낮지만, 실제 입찰가가 높아질수록 가격 여유는 줄어듭니다.

이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 다만 과거 낙찰가를 확정적으로 비교할 만한 사례가 확인되지 않으므로, 평균 유찰 횟수만으로 다음 회차의 낙찰 가능성이나 수익률을 예측해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)

집행비용 2,075,800원을 우선 공제하고 근저당권자에게 91,024,200원을 배당하는 가상 계산입니다. 미배당 62,375,800원은 채권최고액을 기준으로 계산한 차액이며, 실제 확정 채무잔액 또는 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았고, 실제 배당은 확정 채권액과 법원의 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 비교

현재는 1회 유찰된 상태입니다. 추가 유찰이 발생할 경우를 가정한 가격과 근저당권자의 미배당액은 다음과 같습니다.

가격이 내려갈수록 채권최고액 기준 미배당액은 증가하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 다음 회차 가격은 실제 유찰이 발생했을 때의 가정 시나리오일 뿐입니다. 현재 입찰 판단은 93,100,000원을 기준으로 해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 교동초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브지붕 15층 건물의 최상층 호실입니다. 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 포장도로에 접하고, 북서측은 보행자전용도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 용암1택지개발지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 교육환경 보호구역 관련 제한도 포함됩니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용되는 평지이며, 공시지가 기준은 838,600원/㎡입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 495세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 거래가격의 편차가 크고 최근 거래가 앞선 고가 거래보다 낮아진 점을 반영해야 합니다.

특히 이 물건은 15층 건물의 15층에 위치합니다. 같은 15층에서 2026년 9월 110,000,000원의 거래가 있었으므로 이를 중요한 비교 사례로 활용할 수 있습니다. 다만 전용면적이 완전히 같지는 않으며, 향·조망·누수·방수 상태 등의 차이는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 시세 우선. 최근 12개월 평균 131,916,666원뿐 아니라 2026년 10월 최신 거래 110,000,000원과 9월 15층 거래 110,000,000원을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 실질취득원가 확인. 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만 취득세, 등기비, 명도비, 미납 관리비 등은 별도로 계산해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 이은주의 보증금이 기록상 1,000원으로 표시되어 있으므로 원본 계약 및 매각물건명세서를 반드시 대조하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인이 전체를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 대항력이 없더라도 실제 인도까지 협의나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
• 최상층 상태 점검. 15층 최상층 호실의 천장 누수, 옥상 방수, 결로, 창호 및 설비 상태를 확인하세요.
• 최근 거래 약세 고려. 올해 초와 봄의 고가 거래에 비해 9~10월의 거래가격이 낮으므로 재매각가격을 보수적으로 산정하세요.
• 배당액 구분. 근저당권 채권최고액 153,400,000원과 신청 청구액 89,377,373원은 서로 다릅니다. 예상배당 부족액을 매수인 채무로 오인하지 마세요.
• 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조하세요.

맺으며 — “가격은 내려왔지만, 최근 시세를 기준으로 사야 한다”

청주 덕성그린타운 1503호는 권리 측면과 가격 측면을 모두 검토할 만한 아파트입니다. 말소기준권리는 천안중앙신용협동조합 근저당권이며, 실제 임차인 이은주는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 등기와 확인된 임차관계를 기준으로 매수인 인수액은 0원입니다.

가격 역시 신건과는 다릅니다. 한 번 유찰되어 최저가가 93,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 131,916,666원의 70.6%입니다. 더욱 중요한 것은 2026년 9월 동일층 거래와 10월 최신 거래가 모두 110,000,000원이라는 사실입니다. 현재 최저가는 이 최근 거래가격보다 낮습니다.

그러나 2026년 초·봄의 높은 거래가격에 비해 최근 거래 수준이 낮아진 모습은 분명한 주의 신호입니다. 단지 평균가격을 그대로 미래 매도가로 가정해 높은 입찰가를 쓰는 것은 위험합니다. 특히 임차보증금의 정확한 금액과 최상층 상태를 확인하지 않은 채 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.

결론은 ‘권리 양호·가격 경쟁력 있음·최근 시세 약세와 점유 확인 필요’입니다. 현재 최저가는 비교 가능한 최근 거래보다 낮아 검토 가치가 있지만, 실제 매력은 입찰 경쟁에 따른 낙찰가 상승 폭과 추가 비용에 의해 결정됩니다. 권리 인수 위험을 낮게 평가하되, 최신 거래가격을 중심으로 응찰 상한을 보수적으로 설정하는 전략이 적절합니다.