청주지방법원 2026타경169. 청주시 상당구 용암동 덕성그린타운아파트 103동 15층 1503호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 59.76㎡입니다. 현 소유자 박종환 씨는 2015.10.27. 거래가 132,000,000원에 소유권을 이전받았고, 같은 날 천안중앙신용협동조합이 채권최고액 153,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 사건의 말소기준권리입니다.
확인된 임차인은 이은주 씨 1명입니다. 전입일은 2022.04.05.로 말소기준일인 2015.10.27.보다 뒤이고, 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.22. 접수됐지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명이며, 매수인이 승계할 보증금은 산정되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경169 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2085 덕성그린타운아파트 103동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 15층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 박종환 (2015.10.27. 거래가 132,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안중앙신용협동조합 / 89,377,373원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은주 | 전체 | 2022.04.05 | 1,000원 | 2026.05.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준권리는 2015.10.27. 접수된 천안중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이은주 씨의 전입일 2022.04.05.는 그보다 약 6년 5개월 뒤이므로 선순위 대항력이 없습니다. 2026.05.11. 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거의 전세권과 종전 근저당권들은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 위험으로 이어지지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.7% 낮지만 ‘큰 할인’은 아니다
덕성그린타운은 495세대, 1995.07.15. 준공 단지입니다. 동일면적 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 135,250,000원이고, 최신 거래는 2026.08. 139,000,000원입니다. 현재 최저가 133,000,000원은 최근 평균의 98.3%로 평균보다 2,250,000원 낮고, 최신 거래보다 6,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.58㎡ | 10 | 139,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2026.05 | 59.58㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.58㎡ | 8 | 156,000,000원 |
| 2026.02 | 59.76㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.58㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2026.01 | 59.76㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2026.01 | 59.58㎡ | 10 | 118,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 135,250,000원 |
거래 범위는 108,000,000원~158,000,000원으로 편차가 큽니다. 따라서 133,000,000원이 평균보다 낮다는 사실만으로 큰 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 현재가는 최근 12개월 평균보다 1.7% 낮은 정도이며, 최근 거래가 139,000,000원과 비교해도 약 4.3% 낮은 수준입니다. 시세보다 소폭 낮지만 안전마진이 두껍지는 않은 가격으로 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,662,000원 |
| 2. 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 153,400,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 추정 시 근저당권에 130,338,000원이 배당되고 23,062,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 23,062,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 106,400,000원 | 104,110,400원 | 49,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,120,000원 | 83,187,840원 | 70,212,160원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교동초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·공동주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1503호이며, 위생·급배수·승강기·소방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 폭 약 8m·22m 내외 포장도로와 접하고, 북서측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·용암1택지개발지구 지구단위계획구역이며 공시지가는 838,600원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 495세대 단지에서 최근 12개월 동일면적 거래가 12건 확인되지만 거래가격이 108,000,000원~158,000,000원으로 넓게 분산돼 개별 층·상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 재확인. 이은주 씨 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현장 점유 상태와 명도 협의 가능성은 매각 전 다시 확인하세요.
- 확정일자 확인. 배당요구는 2026.05.22. 접수됐으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당순위 관련 원본 문서를 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 135,250,000원, 최신 거래 139,000,000원, 거래 범위 108,000,000원~158,000,000원을 함께 보고 응찰 상한을 정하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 106,400,000원, 2회 유찰 시 85,120,000원이며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 실제 점유자의 이사·명도 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 소폭 할인”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.10.27. 천안중앙신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이은주 씨의 전입은 2022.04.05.로 뒤에 들어왔습니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원이 핵심입니다.
가격은 신건 최저가 133,000,000원이 최근 12개월 평균 135,250,000원의 98.3%, 최신 거래 139,000,000원보다 6,000,000원 낮습니다. 시세 위에서 시작하는 물건은 아니지만 평균 대비 할인폭이 1.7%에 그쳐 가격 메리트가 아주 크다고 평가할 수준도 아닙니다. 종합하면 권리 안전성은 양호하되 신건 가격에서는 안전마진이 얇은 B급 물건으로 보는 것이 적절합니다.
