청주지방법원 2026타경242. 청주시 흥덕구 복대동 두진하트리움아파트 103동 3층 307호, 전용 59.9238㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이윤희이고 2021년 4월 12일 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 6월 22일 설정된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 14,300,000원입니다. 그 뒤 2024년 롯데카드 가압류 17,947,693원과 2026년 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌고, 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 넘겨받는 등기상 권리는 배당 시나리오상 0원입니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재돼 있습니다. 별도로 확인된 임차인은 없지만, 현황 확인 없이 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 또 이 사건은 권리보다 가격과 호수 특정 문제를 더 주의해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경242 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 2459 두진하트리움아파트 103동 3층307호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 흥덕구 증안로 33 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.9238㎡ · 15층 아파트 중 3층 307호 |
| 소유자 | 이윤희 · 2021.04.12 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 101,953,183원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.22 국민은행 근저당권 · 채권최고액 14,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 등기에는 여러 근저당권과 소유권 변동이 있었지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매 기준에서 핵심은 2023.06.22 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 롯데카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 1.85억은 최근 평균의 102.7%
실거래 표본은 두진백로 동일면적 59.92~59.93㎡의 최근 12건입니다. 2026년 5월부터 8월 거래로, 최근 12개월 평균은 180,083,333원입니다. 현재 최저매각가와 실질취득액은 185,000,000원으로 이 평균의 102.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.93㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.08 | 59.92㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.07 | 59.93㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2026.07 | 59.92㎡ | 7 | 186,000,000원 |
| 2026.06 | 59.92㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 15 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 13 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 59.92㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 평균 | 59.9238㎡ | 12건 | 180,083,333원 |
표본의 거래 범위는 150,000,000원~220,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래는 2026년 8월 220,000,000원이지만 같은 달 2층 거래는 160,000,000원입니다. 따라서 최신 한 건만으로 가격을 판단하기보다는 최근 12건 평균을 함께 보는 것이 안전합니다. 그 기준에서 신건 185,000,000원은 평균보다 높으므로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 17,947,693원 | 17,947,693원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 149,362,307원 |
예상배당은 집행비용 3,390,000원, 국민은행 근저당 14,300,000원, 롯데카드 가압류 17,947,693원을 반영한 계산입니다. 채권자 총 청구액 32,247,693원은 전액 배당되는 것으로 계산되며 매수인 인수는 0원입니다. 소유자 잔여 149,362,307원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 흥덕고등학교 동측 인근, 아파트가 주를 이루는 아파트지대로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 아파트 중 3층 307호이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·옥내소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·하복대지구 지구단위계획구역이며 주거용지, 자전거전용도로 접합, 다수 교육시설 상대보호구역 조건이 기재돼 있습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 815,400원/㎡입니다.
- 거래. 단지는 527세대, 사용승인일은 1999.08.31이며 동일면적 최근 거래는 150,000,000원부터 220,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 실질취득 185,000,000원은 최근 12개월 평균 180,083,333원의 102.7%입니다. 현재 회차를 가격 메리트가 있는 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 호수 특정. 건축물대장 전유부분도면과 현장 표시가 일치하지 않으므로 103동 307호의 현관표시·건물외관·법원 원본서류를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계. 별도로 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 말소기준 2023.06.22 국민은행 근저당과 후순위 롯데카드 가압류의 현재 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 차이. 신청채권액 101,953,183원과 배당표의 국민은행 반영액 14,300,000원이 다르므로 매각물건명세서와 채권계산서를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 호수 특정은 확인
이 사건은 등기상 권리 인수만 보면 단순합니다. 2023년 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 신건 185,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 180,083,333원의 102.7%라서 현재 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없습니다. 여기에 건축물대장 전유도면과 현황상 307호 위치 불일치가 있어, 이 물건의 핵심은 권리보다 가격과 목적물 특정의 확인입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 현재 회차에서 서두를 이유는 크지 않습니다.
