청주지방법원 2026타경242. 청주시 흥덕구 복대동 두진하트리움아파트 103동 3층 307호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 59.9238㎡이며, 철근콘크리트 벽식구조 15층 아파트 중 3층에 자리한 물건입니다. 소유자는 이윤희 씨로, 2021년 4월 12일 상속을 원인으로 2021년 6월 1일 소유권을 이전받았습니다.

이번 경매는 국민은행의 신청으로 진행되는 임의경매입니다. 감정가 185,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 129,500,000원입니다. 동일 면적대 실거래 평균이 181,250,000원이고 최신 거래가 187,000,000원이라는 점에서, 매수인이 떠안을 권리가 없다는 전제라면 현재 최저가에는 상당한 가격 차이가 존재합니다.

다만 이 물건을 일반적인 권리정리형 아파트 경매로만 보면 중요한 부분을 놓칠 수 있습니다. 매각물건명세서가 전유부분도면과 현황의 불일치를 명시하고 있기 때문입니다. 또 신청채권자의 청구액은 101,953,183원인데, 예상배당표에서는 2023년 국민은행 근저당권 채권최고액 14,300,000원만 배당하는 구조입니다. 따라서 가격·등기·도면·점유 및 실제 배당을 분리해서 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국민은행 근저당

현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2023년 6월 22일 설정된 을구 17번 국민은행 근저당권입니다. 채무자는 소유자인 이윤희 씨이며 채권최고액은 14,300,000원입니다. 이후 2024년 7월 1일 롯데카드 가압류 17,947,693원이 설정됐고, 2026년 6월 24일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 말소기준권리와 후순위 가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 등기상 매수인이 그대로 인수해야 할 후순위 금전채권은 확인되지 않습니다. 과거 설정됐던 을구 14번 국민은행 근저당권 105,480,000원과 을구 16번 국민은행 근저당권 37,320,000원은 이미 말소된 것으로 나타나므로 현재 살아 있는 근저당 채권최고액에 합산하지 않습니다.

② 임차인·점유 — 인수 0원 추정이지만 확인은 필요

확인된 임차인 0명. 임차인 보증금이나 배당요구가 확인된 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계 기재는 “임대관계 미상임”입니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자나 임대차관계가 없다고 단정할 수는 없습니다.

특히 실제 점유자가 별도로 존재하는 경우에는 전입일·점유개시일·확정일자·보증금과 말소기준일의 선후관계를 다시 따져야 합니다. 확인되지 않은 점유자의 대항력을 임의로 인정할 수도 없지만, 존재 가능성을 배제해서도 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 평균의 71.4%

실거래 비교 대상은 두진백로로 집계된 동일 면적대 아파트 거래입니다. 대상 물건의 등기·현황 명칭은 두진하트리움아파트로 기재되어 있으므로, 단지명과 동·호수의 동일성은 함께 확인해야 합니다. 비교 거래 면적은 59.92~59.93㎡대로 대상의 전용 59.9238㎡와 유사하며, 최근 12개월 집계 거래는 12건입니다.

최근 비교 거래의 최저가는 150,000,000원, 최고가는 220,000,000원, 최근 12개월 평균은 181,250,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 187,000,000원입니다.

현재 최저매각가 129,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.4%입니다. 실제 매수인 인수가 0원으로 확인된다면 실질취득 추정액도 동일하므로, 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮은 가격대에 해당합니다. 감정가 185,000,000원은 최근 평균 181,250,000원과 비슷한 수준이지만, 유찰 이후 최저가에서는 가격 차이가 크게 벌어진 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,500,000원 가정)

표시된 집행비용 2,613,000원과 채권액 기준의 단순 배당 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신청채권자의 실제 채권액 및 배당요구 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 더 내려갈 수 있다

현재는 1회 유찰, 감정가 70% 구간입니다. 추가 유찰이 발생한다면 아래와 같은 가격 시나리오가 제시됩니다. 세 경우 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

추가 유찰은 가정일 뿐 확정되지 않았습니다. 각 회차의 소유자 잔여금은 제한된 채권액을 사용한 추정치이며, 신청채권액 101,953,183원의 실제 배당 처리까지 확정한 금액이 아닙니다.

현재 최저가가 이미 최근 12개월 실거래 평균의 71.4%이므로, 무조건 추가 유찰을 기다려야 가격상 유리하다고 단정하기는 어렵습니다. 반대로 실거래보다 낮은 가격이라는 이유만으로 바로 입찰하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건은 추가 가격 하락 여부보다 먼저 호수 특정과 실제 점유관계가 확인되는지가 중요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 흥덕고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트가 주를 이루는 공동주택 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결되며, 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 1999년 8월 31일 준공된 527세대 규모 단지로 집계됩니다. 철근콘크리트 벽식구조의 15층 아파트이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·엘리베이터·옥내소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·하복대지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 공동주택용지이며 건폐율 60% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 15층 이하 기준이 기재되어 있습니다. 인근 교육시설 관련 상대보호구역 및 자전거전용도로 접합 조건도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 815,400원/㎡. 단지 부지는 대체로 사다리형의 평지이고 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 환금성. 동일 면적대 12건의 최근 실거래가 확인되어 가격 비교 자료는 존재합니다. 다만 거래가격이 150,000,000원부터 220,000,000원까지 분산되어 있어, 층·향·상태에 따른 실제 매각 가능 가격의 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 최대 주의사항 — 307호 건축물대장 도면 불일치

이 문구는 단순한 내부 인테리어 차이를 뜻하는 것이 아닙니다. 감정평가 과정에서 확인된 문제는 전유부분도면상 엘리베이터 위치와 실제 현황이 일치하지 않는다는 것입니다.

건축물대장 전유부분도면을 기준으로 보면 현관 우측에 엘리베이터가 있는 구조지만, 실제 현장에서 확인한 103동 307호는 현관 좌측에 엘리베이터가 있는 형태로 기재되어 있습니다. 관리사무소에 비치된 건축설계도면에서는 103동 층별 도면에 호수가 표시되어 있지 않았고, 전유부분도면은 개별 호수별 도면이 아니라 23S 단위세대 평면도로 작성되어 있었습니다.

법원의 추가 도면 발급 보정 과정에서도 103동 301호부터 308호까지의 전유도면이 모두 동일하게 작성되어 있는 것으로 확인됐습니다. 감정평가에서는 해당 건축물현황도가 307호의 정확한 위치를 특정하기 위한 도면이라기보다 내부 구조를 표시하는 자료에 가깝다고 판단했고, 실제 건물 외관과 현관의 호수 표시를 기준으로 307호를 특정해 평가했습니다.

특히 “도면이 다르지만 307호로 평가했다”는 사실과 “매수인이 향후 아무 문제 없이 그 공간을 사용할 수 있다”는 판단은 구분해야 합니다. 이 건의 가격 차이가 매력적으로 보일수록 현장 확인과 서류 대조의 중요성은 더 커집니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 호수 동일성 확인. 103동 307호의 현관 표시, 실제 위치, 집합건축물대장 전유부분도면 및 등기부상 목적물을 비교해야 합니다. 엘리베이터 위치 불일치의 원인과 영향을 확인하는 것이 우선입니다.
• 법원 비고사항 확인. 매각물건명세서에 명시된 도면 불일치가 실제 매각대상 특정에 미치는 영향을 확인하고, 필요하다면 관리사무소 및 관련 전문가의 검토를 받아야 합니다.
• 임차인·점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대 확인, 현황조사서, 임대차 신고 및 배당요구 여부를 검토하고 현장 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 신청채권액 대조. 국민은행의 청구금액 101,953,183원과 을구 17번 근저당 채권최고액 14,300,000원 사이의 차이를 확인해야 합니다. 과거 말소된 담보권과 현재 유효한 담보권을 혼동해서는 안 됩니다.
• 실제 배당 및 인수권리 확인. 예상배당표의 소유자 잔여금 94,639,307원을 확정금액으로 취급하지 않아야 합니다. 배당순위와 배당참가 채권을 확인하되, 매수인 인수 여부와는 별도로 판단해야 합니다.
• 시세·층별 가격 보정. 최근 12개월 평균 181,250,000원과 최신 거래 187,000,000원은 참고 기준입니다. 3층인 대상 호수의 실제 상태와 다른 층의 거래가격 차이를 고려해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
• 대출·잔금 계획. 도면 불일치가 담보대출 심사에 영향을 줄 가능성을 사전에 확인하고, 대출 가능금액을 확정적으로 가정하지 않아야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 부분, 실제 점유자의 인도 가능 시점 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 등기 확인. 등기부 확인 기준일은 2026.09.09입니다. 매각기일 2026.10.28 전에 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 합격권, 물건 확인은 아직 끝나지 않았다”

청주 두진하트리움아파트 103동 307호는 현재 최저매각가가 129,500,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 181,250,000원의 71.4%에 해당합니다. 최신 실거래가 187,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다. 등기상 말소기준은 2023년 국민은행 근저당권이며, 후순위 금전채권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 인수액은 0원입니다.

따라서 가격과 등기상 권리만 보면 관심을 가질 만한 물건입니다. 하지만 건축물대장의 전유부분도면과 현황이 다르다는 공식 기재를 가볍게 넘길 수는 없습니다. 게다가 임대관계가 미상이고, 신청채권액 101,953,183원과 예상배당에 반영된 국민은행 근저당 채권최고액 14,300,000원 사이에도 상당한 차이가 있습니다. 소유자 잔여금 등 배당 추정 결과 역시 추가 검증이 필요합니다.

결론은 조건부 검토입니다. 현재 가격에는 분명한 실거래 대비 할인 폭이 있지만, 그 가격만으로 안전한 낙찰이라고 평가할 수는 없습니다. 307호의 물건 동일성, 임대차·점유 상태, 실제 배당 관계와 담보대출 가능성을 확인한 다음에야 그 가격 차이가 투자자가 누릴 수 있는 실질적인 이익인지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 아니라 무엇을 정확하게 취득하는지 확인하는 것입니다.