청주지방법원 2025타경51948. 청주 상당구 탑동 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 106호입니다. 용도는 근린시설입니다. 감정가 226,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,200,000원, 감정가의 70%입니다. 권리만 보면 복잡하지 않습니다. 임차인 내역은 없고, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 제공된 실거래는 센트럴힐데스하임의 65.97㎡·80.95㎡·84.85㎡·111.96㎡·129.83㎡ 주거 면적 거래로 구성되어 있고, 이 물건의 대상 면적은 32.0㎡로 표시됩니다. 즉 “같은 단지” 자료이기는 해도, 근린시설 1층 106호의 직접 비교 시세로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층106호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 등기상 소유자 | 김숙자 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은경 / 215,677,056원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 정보 | 센트럴힐데스하임 · 1,368세대 · 사용승인 2022.11.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
임차인 없음. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 흐름은 2023년 소유권보존, 2025년 11월 11일 강제경매개시결정, 2025년 11월 18일 김숙자 앞으로 소유권이전 순서입니다. 본건의 말소기준은 강제경매개시결정으로 잡혀 있으며, 매각으로 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 같은 단지 자료라도 용도 차이를 반영해야 한다
센트럴힐데스하임의 최근 실거래 12건은 아래와 같습니다. 평균은 416,458,333원, 최저는 320,000,000원, 최고는 570,000,000원입니다. 다만 이 표본은 면적 65.97㎡ 이상 주거 거래가 포함된 자료이므로, 32.0㎡ 근린시설의 적정가를 곧바로 말해주지는 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.85㎡ | 14 | 423,000,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 12 | 418,500,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 111.96㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 9 | 434,000,000원 |
| 2026.04 | 65.97㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 65.97㎡ | 11 | 339,000,000원 |
| 2026.04 | 80.95㎡ | 21 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 129.83㎡ | 31 | 570,000,000원 |
| 2026.04 | 111.96㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 416,458,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 김은경 | 215,677,056원 | 155,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 158,200,000원 기준, 신청채권자에게 155,185,200원이 배당되고 60,491,856원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,200,000원 | 155,185,200원 | 60,491,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 107,287,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 139,954,380원 | 0원 |
⑤ 입지·용도 메모
- 용도. 본건은 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 106호로, 헤더와 가격 판단 모두 근린시설 기준으로 봐야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 61,836.6㎡, 공시지가는 591,100원/㎡입니다.
- 지역. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 주거용지 등이 표시됩니다.
- 도로. 토지 특성은 평지·부정형·소로각지로 표시됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근린시설 임대수요 확인. 1층 106호의 실제 전면성, 동선, 공실 여부, 업종 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 주거 실거래와 분리 판단. 센트럴힐데스하임 실거래 평균 416,458,333원은 주거 면적 거래가 포함된 값이므로, 본건 가격 상한의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다.
- 배당 미달 구조 확인. 현재가 기준 채권자 미배당 60,491,856원이 발생합니다. 다만 배당 미달은 매수인 인수로 연결되지 않는 구조로 표시됩니다.
- 관리비·공용부담 확인. 집합건물의 공용부분 관리비 체납, 상가 관리규약, 공용부 사용 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인형
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 리스크는 낮습니다. 하지만 물건의 본질은 근린시설입니다. 감정가 226,000,000원에서 158,200,000원까지 내려온 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있지만, 비교 실거래가 근린시설 직접 표본이 아니므로 가격 메리트는 현장 임대수요와 환금성 확인 뒤에 판단해야 합니다. 권리는 통과, 시세는 보류. 이 물건의 승부처는 “얼마나 싸졌는가”보다 “이 1층 근린시설을 실제로 얼마에 임대·매각할 수 있는가”입니다.