수원지방법원 2025타경30781. 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 연립주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 분양사무소로 이용 중이고, 등기 부동산에는 다문리 941-3, 858 및 도로명주소 갈월길 43이 표시돼 있습니다. 소유자는 이종복입니다.
이 사건은 후순위 근저당·가압류가 많지만, 그것 자체보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 갑구 3번 가등기는 2022.01.06 접수됐고, 말소기준권리인 미소신용협동조합 근저당은 2022.03.07 접수됐습니다. 따라서 가등기는 말소기준보다 앞서며 매각으로 소멸하지 않는 권리로 표시돼 있습니다. 동시에 가등기 성격에 대해 담보가등기 여부 확인 필요 경고가 있어, 원인과 본등기 가능성·소멸 여부를 원본 서류로 확인하기 전에는 권리상 안전형으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 941-1 |
| 등기 부동산 | 경기도 양평군 용문면 다문리 941-3, 858 · 경기도 양평군 용문면 갈월길 43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립주택 + 토지 · 분양사무소로 이용 중 |
| 소유자 | 이종복 |
| 감정가 / 최저가 | 1,306,536,600원 / 1,306,536,600원 (신건) |
| 청구액 | 727,935,867원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 가등기가 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2022.03.07 설정된 미소신용협동조합 근저당 924,000,000원입니다. 이후의 비앤비코리아·유명임·최백취 근저당과 김근배·신용보증기금· 서울신용보증재단·석수건설의 가압류, 근저당권 가처분 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2022.01.06 가등기는 그보다 앞서므로 별도로 남습니다.
② 임차관계 — ㈜반석은 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜반석 | 2024.10.23 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
㈜반석의 전입일은 2024.10.23으로 말소기준권리 2022.03.07보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 10,000,000원과 월차임 500,000원이 확인됩니다. 임차인 때문에 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,306,536,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,465,366원 |
| 2. 근저당 · 미소신용협동조합 | 924,000,000원 | 924,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사비앤비코리아 | 133,276,000원 | 133,276,000원 |
| 4. 근저당 · 유명임 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 근저당 · 최백취 | 220,000,000원 | 143,795,234원 |
| 6. 가압류 · 김근배 | 200,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 30,600,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,249,996원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 석수건설 주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,619,125,996원 중 예상 배당액은 1,291,071,234원이고, 미배당액은 328,054,762원입니다. 계산상 매수인 금액 인수액은 0원입니다. 다만 이 금액 계산과 별개로 선순위 가등기 권리위험은 남아 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리는 그대로 본다
| 회차 | 비율 | 매각가 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,306,536,600원 | 328,054,762원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 1,045,229,280원 | 586,749,009원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 836,183,424원 | 793,704,406원 | 0원 |
유찰되면 매각가격은 내려가지만, 선순위 가등기의 순위가 뒤로 밀리거나 자동 소멸하는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락만으로 안전성이나 가격 메리트를 평가하기보다, 먼저 가등기의 법적 성격과 인수 결과를 확정해야 합니다.
⑤ 토지·건물 현황 — 일괄매각 조건도 복잡하다
- 이용상태. 감정평가상 건물은 분양사무소로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕 1층 건물이며 사용승인일은 2006.10.23입니다. 외벽은 목재 사이딩, 내벽은 인테리어, 창호는 PVC창호 마감입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 남동측에 용문역이 소재합니다.
- 주변환경. 다문초등학교 서측 인근으로 농경지·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 답, 토지면적 830.0㎡, 공시지가 213,000원/㎡, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·공장설립승인지역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 3번 가등기 원본 확인. 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지, 본등기 가능성과 낙찰 후 존속 범위를 우선 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2022.03.07 을구 10번 근저당권보다 앞선 권리는 자동 소멸 대상으로 보지 않습니다.
- 임차인. ㈜반석의 2024.10.23 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1, 3은 매각결정기일까지 제출 요건을 반드시 충족해야 합니다.
- 매각 제외물. 토지 지상의 소유자 미상 적치물과 이동식 건축물은 매각 및 평가에서 제외됩니다.
- 공부·현황 차이. 목록 5의 지목 ‘도로’와 현황 ‘잡종지’, 목록 2의 등기상 ‘일반음식점’과 건축물대장상 ‘사무소’를 대조해야 합니다.
맺으며 — “금액 인수 0원”만 보면 안 된다
이 사건의 배당 계산상 매수인 금액 인수액은 0원이고, 임차인 ㈜반석도 대항력이 없습니다. 그러나 이것만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 핵심을 놓칩니다. 2022.01.06 갑구 3번 가등기가 2022.03.07 말소기준 근저당보다 앞서고 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시돼 있기 때문입니다. 게다가 담보가등기 여부 확인 필요, 농지취득자격증명, 매각 제외 적치물·이동식 건축물, 지목·용도 차이까지 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 가격보다 선순위 가등기 해소 여부를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
