가등기 위험 별도
선순위 권리 별도 확인
농취증 미제출 위험
수원지방법원 2025타경30781. 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 연립주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 이종복이며, 미소신용협동조합의 2022.03.07 근저당권이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 해당 근저당의 채권최고액은 924,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·가처분 등 다수 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
그런데 그보다 앞선 2022.01.06 가등기가 있습니다. 단순한 후순위 근저당권과 달리, 선순위 가등기는 성격에 따라 매수인의 소유권 취득에 중대한 영향을 줄 수 있습니다. 특히 소유권이전청구권 가등기인지 담보가등기인지에 따라 법적 판단이 달라지므로, 최저매각가가 낮아졌다는 사실만으로 권리가 안전하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30781 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 다문리 941-1 |
| 건물등기 소재 | 경기도 양평군 용문면 다문리 941-3, 858 도로명주소: 갈월길 43 |
| 매각 대상 | 연립주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 실제 이용상태 | 분양사무소로 이용 중 |
| 건축물 용도 | 건물등기: 일반음식점 / 건축물대장: 사무소(2020.01.30 용도변경) |
| 건물 구조 | 일반목구조 기타지붕 1층 · 사용승인일 2006.10.23 |
| 토지 | 830.0㎡ · 지목 답 · 자연녹지지역 |
| 소유자 | 이종복 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,306,536,600원 |
| 최저매각가 | 914,576,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 727,935,867원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.09 · 수원지방법원 양평등기소 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 최대 변수
진정한 소유권이전청구권 보전 가등기라면 매각 후 존속 및 본등기에 따른 소유권 위험이 문제될 수 있습니다. 반면 담보가등기라면 담보 목적과 경매절차상 지위에 따른 별도 소멸 판단이 필요합니다. 가등기의 종류와 효력을 확정하기 전에는 안전한 소유권 취득을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
2024년 이후 설정된 주식회사비앤비코리아·유명임·최백취의 근저당권과 김근배 등 채권자의 가압류, 신용보증기금의 근저당권 관련 가처분은 모두 말소기준 이후 권리로 분류되어 있습니다. 이들 권리가 배당받지 못하는 것과 매수인이 그 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
한편 2025.10.23에는 기존 미소신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 최초 근저당 설정일의 순위가 유지되는 권리이전으로 보되, 현재 채권자와 실제 배당받을 주체는 최신 등기 및 채권승계 자료로 대조해야 합니다.
② 점유·임차인 — 대항력은 없으나 명도 확인 필요
현황조사상 확인되는 임차인은 (주)반석 1명입니다. 전입일은 2024.10.23으로, 2022.03.07 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제시된 권리 판단상 대항력은 없는 임차인입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)반석 | 2024.10.23 | 10,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
임차인 1명 · 보증금 10,000,000원 · 월차임 500,000원. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 시세 할인이라는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 914,576,000원으로 감정가 1,306,536,600원의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐으므로 감정평가액 대비 입찰 문턱은 낮아졌습니다.
하지만 인근 실거래 평균이나 최신 거래가격에 근거한 비교가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 분양사무소 이용, 토지의 농지취득자격증명 요건, 선순위 가등기, 도로와 잡종지의 현황 차이는 일반 주거용 부동산과 동일한 환금성을 가정하기 어렵게 만듭니다.
| 입찰 시나리오 | 최저매각가 | 배당 부족액 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 914,576,000원 | 716,095,756원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 640,203,200원 | 987,724,828원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 448,142,240원 | 1,177,865,178원 | 0원 |
유찰 시나리오는 주어진 매각가 및 배당 추정치 기준입니다. 후속 회차의 실제 최저가와 매각기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 금전 인수액 0원은 선순위 가등기 관련 권리상 불확실성을 금액으로 평가한 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 914,576,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,545,760원 |
| 1. 근저당 · 미소신용협동조합 | 924,000,000원 | 903,030,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사비앤비코리아 | 133,276,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 유명임 | 90,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 최백취 | 220,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김근배 | 200,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 30,600,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울신용보증재단 | 6,249,996원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 석수건설 주식회사 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액은 1,619,125,996원이며, 집행비용 11,545,760원을 제외한 예상 채권자 배당액은 903,030,240원입니다. 선순위 근저당권에 배당이 집중되고, 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게는 배당되지 않습니다. 총 미배당액은 716,095,756원으로 추산됩니다.
배당액은 채권최고액 또는 청구금액 기준의 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 최초 근저당권의 채권양도에 따른 실제 배당권자도 확인해야 합니다. 미배당액이 곧 매수인 인수채무를 의미하지는 않습니다.
⑤ 토지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 양평군 용문면 다문리 다문초등학교 서측 인근입니다. 농경지·단독주택·임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 남동측에 용문역이 소재하며 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 일반목구조 기타지붕의 1층 건물로 분양사무소로 이용 중입니다. 외벽은 목재 사이딩, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 PVC창호이며 기본적인 위생·급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 토지 관련 항목에는 지목 답, 면적 830.0㎡, 평지·부정형, 소로한면 접도, 공시지가 213,000원/㎡가 기재되어 있습니다.
- 용도지역 및 규제. 자연녹지지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 이용 또는 개발계획은 관계 법령상 제한을 별도로 확인해야 합니다.
- 공부와 현황의 차이. 목록 5는 공부상 도로이지만 현황은 잡종지 상태입니다. 목록 2는 건물등기상 일반음식점, 건축물대장상 사무소입니다.
- 매각 제외 물건. 토지 지상에 소유자 미상의 적치물과 이동식 건축물이 있으나 매각 및 평가에서 제외되어 있습니다. 소유권과 철거·이전 책임을 확인해야 합니다.
- 환금성. 분양사무소 이용, 토지규제, 복합적인 매각구성과 선순위 권리의 불확실성을 감안하면 일반적인 주거용 건물보다 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 실거래 가격을 확인하기 전에는 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
이 위험은 단순한 취득 후 행정절차 문제가 아닙니다. 낙찰받았더라도 기한 내 증명을 제출하지 못하면 입찰보증금을 잃을 수 있으므로, 응찰 전에 관할 행정기관에 발급 가능 여부와 요건을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가등기 원인 확인. 갑구 3번 가등기의 매매예약·소유권이전 관련 원인서류를 확인하고, 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 법적 성격을 확정해야 합니다.
- 매각 후 존속 여부 확인. 가등기의 선순위성, 본등기 가능성, 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본 및 전문가 검토로 확인하세요. 인수 여부가 미확정이면 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다.
- 농지취득자격증명 발급 가능성. 목록 1·3의 농지 현황, 취득 요건과 발급 가능 여부를 응찰 전에 확인하세요. 매각결정기일의 제출 요건을 충족하지 못할 경우 보증금 반환에 직접적인 위험이 있습니다.
- 일괄매각 범위. 다문리 941-1과 건물등기상 941-3, 858의 필지 관계, 목록별 토지·건물 범위, 매각 제외 시설을 도면 및 현장에서 대조하세요.
- 건축물 용도 확인. 연립주택 + 토지라는 매각 분류, 건물등기의 일반음식점, 건축물대장의 사무소 및 실제 분양사무소 이용 상태를 비교해 용도 적법성과 변경 가능성을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. (주)반석의 임대차계약, 보증금 10,000,000원, 월차임 500,000원, 점유범위 및 명도 일정을 확인하세요. 대항력 없음과 실제 점유 해소는 구분해야 합니다.
- 채권승계와 가처분 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전, 신용보증기금의 사해행위 취소 관련 가처분 및 후속 소송 여부를 최신 등기로 대조하세요.
- 시장가격 재검증. 매각 대상의 토지 구성·건물 용도·규제를 반영한 거래사례와 현장가격을 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 저가매수 기회라고 판단하지 마세요.
- 최종 공고와 원본 확인. 매각기일 2026.10.28 전에 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기부, 토지대장, 건축물대장 및 농지취득자격증명 조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 소유권 위험은 남아 있다”
이 물건은 감정가 1,306,536,600원에서 최저매각가 914,576,000원으로 내려온 1회 유찰 사건입니다. 후순위 채권이 매각으로 소멸하고, 임차인의 대항력이 없다는 점만 보면 비교적 단순한 경매로 보일 수도 있습니다.
그러나 2022.01.06 선순위 가등기가 남아 있고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가라는 매각조건도 존재합니다. 분양사무소 이용과 공부상 용도의 차이, 매각 제외 시설까지 검토하면 단순한 감정가 할인율보다 권리의 확정성과 실제 활용 가능성이 훨씬 중요한 사건입니다.
후순위 금전채무 인수는 0원으로 추정되지만, 선순위 가등기의 위험까지 0원이라고 할 수는 없습니다. 시세 자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 시장보다 낮다는 판단은 보류해야 합니다. 가등기의 성격과 소멸 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성, 매각목록의 범위를 모두 확인하기 전에는 입찰 보류가 타당합니다.
