수원지방법원 2025타경30956. 이천시 증포동 선경2차아파트 205동 1층 104호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 335,000,000원으로 동일한 신건입니다. 소유자는 이정덕이며, 등기에는 장기간에 걸친 근저당·질권·전세권 변동이 확인됩니다. 이 사건의 주의점은 단순히 “임차인이 없다”는 데 있지 않고, 2024.11.25. 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권이 권리판정상 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수로 표시된다는 점입니다.
반면 예상배당에서는 같은 전세권에 5,000,000원 전액 배당을 배정하고, 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 권리기재와 배당계산의 결론이 서로 다르므로, 보수적인 입찰 판단에서는 등기상 인수 표시를 우선해 실질취득 340,000,000원으로 보고 원문에서 실제 소멸 여부를 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30956 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증포동 190-2 선경2차아파트 205동 1층104호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 이섭대천로 1395 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방4·거실·주방·식당·화장실2·다용도실 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층건 내 1층 104호 |
| 소유자 | 이정덕 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 229,643,836원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 500만원 전세권을 먼저 확인
과거 이천농업협동조합 근저당 72,000,000원, 서울캐피탈대부 관련 근저당·질권, 리드코프 근저당 247,000,000원, 마이에셋대부 근저당 315,000,000원과 전세권 5,000,000원 등은 등기상 말소 이력이 확인됩니다. 현재 분석에서 가장 중요한 것은 2024.11.25. 한에프앤아이대부주식회사 명의 전세권 5,000,000원입니다. 이 권리는 주거용 건물 전부를 범위로 하고 존속기간은 2024.11.25.부터 2025.11.24.까지이며, 권리판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
또한 2024.11.25. 설정된 한에프앤아이대부주식회사 근저당의 채권최고액은 330,000,000원이고, 2026.02.12. 빅리치대부유한회사로 근저당권이 이전되었습니다. 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사를 채권자로 하는 채권최고액 330,000,000원의 근질권도 설정되어 있습니다. 이 권리 연쇄는 경매개시 이후의 이전·질권 설정까지 이어지므로 입찰 전 최신 등기상 존속관계를 직접 대조해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 확인된 임차인은 없지만 ‘미상’
별도로 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 관계인 부재로 내부 이용상태 역시 건축물현황도와 탐문조사를 바탕으로 확인됐습니다. 따라서 임차인이 없다고 단정하기보다 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 2. 을구 17번 전세권 · 한에프앤아이대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 47,750,254원 | 47,750,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 276,759,746원 |
이 배당 시나리오에서는 채권 합계 52,750,254원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 276,759,746원으로 계산됩니다. 다만 을구 17번 전세권은 별도 권리판정에서 매수인 인수로 표시되므로, 배당만 보고 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 335,000,000원 | 0원 | 276,759,746원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 268,000,000원 | 0원 | 210,697,746원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 214,400,000원 | 0원 | 157,848,146원 |
세 회차 모두 배당계산상 채권자 부족액은 0원입니다. 그러나 이 수치는 을구 17번 전세권을 배당으로 처리한 결과입니다. 권리판정대로 전세권이 실제 인수된다면 낙찰가는 별개로 5,000,000원을 추가 부담하는 구조가 되므로, 회차별 입찰가 판단에서도 이 금액을 분리해 고려해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 이천시 증포동 소재 증포초등학교 서남측 직선거리 약 250미터 지점으로, 인근은 아파트단지·학교·농경지 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 이섭대천로 변에 위치해 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 방4·거실·주방·식당·화장실2·다용도실 등을 갖춘 아파트로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 20층 건물 내 1층이며, 개별난방·위생·급배수·엘리베이터·화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지로 대체로 북서하향 완경사지를 평탄하게 조성한 아파트단지 건부지이며, 단지 내·외 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 을구 17번 전세권 원문 확인. 전세금 5,000,000원의 선순위 인수 여부가 이 사건의 핵심입니다.
- 배당계산과 권리판정 대조. 예상배당에서는 전세권 전액배당·인수 0원이나, 권리판정은 매수인 인수로 되어 있으므로 매각물건명세서에서 최종 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.11.25. 한에프앤아이대부주식회사 근저당 330,000,000원이 2026.02.12. 빅리치대부유한회사로 이전되고 같은 날 제이비우리캐피탈주식회사 근질권이 설정됐습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 최저가 335,000,000원의 시세 적정성은 별도로 확인하고, 등기상 전세권 인수 시 5,000,000원을 취득비용에 더해 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 신건 가격보다 ‘선순위 전세권’이 먼저다
이 물건은 아파트이고 현재 신건 최저가는 335,000,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2024.11.25. 설정된 한에프앤아이대부주식회사 전세권 5,000,000원입니다. 말소기준은 2025.02.12. 현대카드 가압류로 제시되고, 전세권은 그보다 앞서 있어 매수인 인수로 표시됩니다.
배당 시나리오만 보면 전세권이 전액 배당되어 인수액은 0원으로 계산되지만, 이 결론은 등기 권리판정과 일치하지 않습니다. 따라서 현 단계에서는 335,000,000원짜리 무인수 물건으로 단정하지 말고, 전세권 5,000,000원을 포함한 340,000,000원의 보수적 실질취득액을 기준으로 검토한 뒤 매각물건명세서에서 실제 소멸 여부를 확인하는 것이 합리적입니다. 가격 판단보다 권리 확인이 먼저인 신건입니다.
