수원지방법원 2025타경30956. 경기도 이천시 증포동 선경2차아파트 205동 1층 104호가 경매에 나왔습니다. 감정가 335,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 234,500,000원입니다. 채권자 한에프앤아이대부주식회사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 229,643,836원입니다.
등기부에는 과거 여러 금융기관의 근저당권이 설정되고 말소된 이력이 남아 있습니다. 오래된 이천농업협동조합, 서울캐피탈대부, 리드코프, 마이에셋대부 관련 담보권은 말소 이력이 확인됩니다. 하지만 2024.11.25 설정된 한에프앤아이대부주식회사 근저당권은 특별히 살펴야 합니다. 이 근저당권은 이후 다른 회사로 이전되고 근질권까지 설정된 이력이 있기 때문입니다.
여기에 같은 날 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권도 있습니다. 전세권 등기는 일반 임차인 신고와는 별개의 등기상 권리입니다. 따라서 임차인 명단에 특정된 사람이 없다는 이유만으로 모든 점유·인수 문제가 해결되었다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30956 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 증포동 190-2 선경2차아파트 205동 1층 104호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 이섭대천로 1395 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 · 20층 건물 중 1층 |
| 감정상 이용상태 | 방 4개 · 거실 · 주방 · 식당 · 화장실 2개 · 다용도실 |
| 소유자 표시 | 이정덕 (소유권 등기상 변동·말소 이력 확인 필요) |
| 감정가 | 335,000,000원 |
| 최저매각가 | 234,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한에프앤아이대부주식회사 |
| 청구금액 | 229,643,836원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 관계인 부재로 실제 점유상태 확인 필요 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.09 · 수원지방법원 이천등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
2024.11.25 근저당권이 매각 당시 유효한 선순위 담보권이라면, 일반적으로 해당 근저당권의 소멸기준 지위와 후순위 권리의 소멸 여부를 다시 판단해야 합니다. 반대로 이미 적법하게 말소된 권리라면 실제 말소 일자와 효력, 후속 이전·질권 등기의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
② 전세권·임대관계 — 인수 0원은 아직 확정할 수 없다
임차인 조사에서 특정된 임차인은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 내부 이용상태 역시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도 임차인이 있는지, 대항력 및 우선변제 요건을 갖춘 사람이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
| 권리 | 권리자 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 전세권 (을구 17번) | 한에프앤아이대부주식회사 | 5,000,000원 | 인수·소멸 확인 필요 |
전세권은 2024.11.25 설정되었고, 건물 전체를 대상으로 전세금 5,000,000원, 존속기간은 2025.11.24까지로 등기되어 있습니다. 존속기간이 지났더라도 말소등기와 실제 인수 여부를 확인하지 않고 소멸을 단정할 수는 없습니다.
이 전세권은 2024.11.25 근저당권보다 접수 순서가 뒤입니다. 그 근저당권이 유효한 말소기준권리라면 전세권의 소멸 가능성을 검토할 수 있으나, 현재 표시된 전세권 판단은 매수인 인수입니다. 서로 다른 판정이 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원본 대조가 우선입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아니다
감정가는 335,000,000원, 현재 최저매각가는 234,500,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 감정가의 70%까지 내려왔습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 335,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 70% | 234,500,000원 | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 164,150,000원 | 가정 시나리오 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 114,905,000원 | 가정 시나리오 |
다만 실거래 시세를 대조하지 못한 상황에서 234,500,000원이 적정한 가격인지 판단하기는 어렵습니다. 특히 1층 아파트라는 특성상 같은 단지에서도 층별 가격 차이가 있을 수 있습니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮은지, 동일 면적·유사 층 거래와 비교해 얼마나 할인되었는지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,500,000원 가정 · 간이 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,083,000원 |
| 1. 을구 17번 전세권 · 한에프앤아이대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 47,750,254원 | 47,750,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 177,666,746원 |
위 표는 현재 산출된 간이 배당 결과입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 2024.11.25 근저당권 330,000,000원의 배당 참여 여부가 반영되지 않아 실제 배당표로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 자금·권리 시나리오
| 시나리오 | 매각가격 | 모형상 소유자 잔여 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 234,500,000원 | 177,666,746원 | 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 164,150,000원 | 108,301,646원 | 검증 필요 |
| 3회 유찰 시 | 114,905,000원 | 59,746,076원 | 검증 필요 |
모형상으로는 회차가 내려가도 매수인 인수가 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 전세권 소멸과 다른 인수위험 부재가 확인된 결과가 아닙니다. 실제 인수채무가 있다면 낙찰가격이 낮아져도 실질취득비용은 예상만큼 줄지 않을 수 있습니다.
더불어 모형에 계산된 소유자 잔여액 역시 실제 순위배당의 결과가 아닙니다. 경매 신청채권의 현재 귀속, 근저당권 이전, 근질권, 전세권의 배당 참가 여부를 먼저 검토해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 경기도 이천시 증포동 증포초등학교 서남측 직선거리 약 250미터 지점에 위치합니다. 인근은 아파트단지, 학교, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 간선도로인 이섭대천로변에 위치하여 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 평슬래브 지붕의 20층 아파트 중 1층입니다. 개별난방, 급·배수 및 위생설비, 엘리베이터, 화재경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지를 대체로 북서하향 완경사지에서 평탄하게 조성한 아파트단지 부지입니다. 단지 내외 포장도로를 이용합니다.
- 토지이용계획. 도시지역·제3종일반주거지역, 교육환경 관련 상대보호구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 건축물 확인. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 아파트라는 주거 용도는 확인되지만, 1층 개별 호실의 가격 경쟁력과 실제 환금성은 동일 단지 최근 거래 및 시장 매물과 비교해야 합니다.
- 내부상태. 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으며, 건축물현황도와 탐문조사에 의존하여 이용상태와 일반적인 설비를 평가했습니다. 실제 수선 상태와 점유상황을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 재판정. 2024.11.25 근저당권과 2025.02.12 가압류의 선후관계를 대조하고, 유효한 말소기준권리가 무엇인지 확인하세요.
- 근저당권 말소·이전 확인. 을구 14번 근저당권의 실제 말소 여부와 2026.02.12 빅리치대부유한회사로의 이전, 제이비우리캐피탈주식회사 근질권의 효력을 확인하세요.
- 전세권 인수 확인. 을구 17번 전세권 5,000,000원이 매각으로 소멸하는지, 실제 배당 대상인지, 별도 말소가 필요한지 확인하세요.
- 점유자·임차관계 조사. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 여부를 확인하세요. 확인되지 않은 점유자의 대항력은 미상으로 보아야 합니다.
- 배당 재산정. 신청채권 229,643,836원과 근저당권 채권최고액 330,000,000원의 관계, 채권양도 및 실제 배당요구 현황을 확인한 뒤 예상 배당표를 다시 작성하세요.
- 최근 실거래 확인. 선경2차아파트 동일 면적 및 유사 층의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세를 대조하여 입찰 상한을 결정하세요.
- 내부·명도 확인. 1층 아파트의 내부 상태, 수리 필요사항, 실제 점유상황과 명도 가능성을 점검하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 승계 가능 비용을 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부와 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 권리의 순서”
이천 선경2차아파트 205동 104호는 감정가 335,000,000원에서 1회 유찰되어 234,500,000원에 매각이 예정된 물건입니다. 감정가 대비 70%라는 가격은 관심을 끌 수 있지만, 그 자체로 수익성과 안전성을 보장하지 않습니다.
이 사건의 핵심은 2024.11.25 근저당권 330,000,000원과 같은 날 설정된 전세권 5,000,000원입니다. 등기상 권리의 말소·이전 정보와 말소기준권리 판정이 일치하지 않고, 간이 배당표에도 중요한 담보권이 반영되지 않았습니다. 임대관계와 실제 점유상태도 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수액 0원, 채권자 전액 배당, 소유자 잔여금 지급을 확정적인 사실로 받아들이기는 어렵습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 메리트 평가 역시 보류해야 합니다.
결론은 권리 재확인과 시세 검증 후 입찰 판단입니다. 할인된 최저매각가보다 중요한 것은 실제로 어떤 권리가 소멸하고 무엇을 인수하는지, 그리고 그 부담을 모두 합한 취득비용이 현 시세보다 낮은지입니다.
