수원지방법원 2025타경30965. 양평읍 양근리 현대성우오스타코아루주상복합 25층 2503호에 관한 강제경매입니다. 현재 소유자는 육미희·이덕재가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이번 매각대상은 등기상 이덕재의 2분의 1 지분입니다. 2021.06.07 두 공유자가 거래가액 680,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2025.02.27 세왕상사주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 국민은행 근저당, 한국토지신탁 근저당, 전세권은 모두 이미 말소됐고, 말소기준보다 앞서 존재했던 양평군 압류도 2025.09.22 해제로 말소됐습니다. 따라서 ‘선순위 권리 인수’가 이 사건의 주된 위험은 아닙니다. 대신 공유지분만 취득한다는 구조가 실제 사용·처분·환금성의 핵심 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경30965 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 376-8 현대성우오스타코아루주상복합 25층 2503호 · 도로명 경기도 양평군 양평읍 역전길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 주상복합 아파트 · 25층 2503호 · 침실4·욕실2·드레스룸·거실·주방·식당·현관·다용도실·발코니 |
| 면적 / 건물 | 153.181㎡ · 2012.02 사용승인 · 38층 주상복합건물 중 25층 |
| 현재 소유 | 육미희 2분의 1 · 이덕재 2분의 1 |
| 매각대상 | 이덕재 지분 2분의 1 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 370,000,000원 / 370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세왕상사주식회사 / 7,410,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 공유자 우선매수 | 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 ‘지분’이 핵심
현재 말소기준은 2025.02.27 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.06.11 양평군의 이덕재 지분 압류는 한때 선순위였지만 2025.09.22 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.04.30 화도새마을금고의 501,051,500원 가압류 역시 2025.11.05 해제로 말소됐습니다. 배당 분석상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 53.4%를 ‘반값 할인’으로 읽으면 안 된다
단지명은 현대성우오스타코아루주상복합, 197세대이며 2012.02.24 준공입니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 3건, 평균 693,333,333원이고 최신 거래는 2026.08의 700,000,000원입니다. 최근 가격 흐름은 이전 거래군 대비 2.7% 높은 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 153.18㎡ | 33 | 700,000,000원 |
| 2026.03 | 150.16㎡ | 37 | 730,000,000원 |
| 2025.11 | 150.16㎡ | 37 | 650,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 693,333,333원 |
| 2025.08 | 150.16㎡ | 37 | 710,000,000원 |
| 2025.05 | 153.18㎡ | 35 | 700,000,000원 |
| 2024.06 | 141.39㎡ | 31 | 582,000,000원 |
| 2024.05 | 141.39㎡ | 31 | 590,000,000원 |
| 2024.04 | 153.18㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2024.04 | 153.18㎡ | 26 | 750,000,000원 |
| 2024.02 | 153.18㎡ | 20 | 735,000,000원 |
| 2024.01 | 153.18㎡ | 12 | 620,000,000원 |
| 2023.09 | 141.39㎡ | 17 | 640,000,000원 |
최저가 370,000,000원은 최근 12개월 전체 호실 평균 693,333,333원의 53.4%입니다. 그러나 이 수치는 가격 할인율이 아닙니다. 경매 최저가는 이덕재의 2분의 1 지분 가격이고, 실거래 693,333,333원과 700,000,000원은 전체 호실 거래가격입니다. 서로 권리 범위가 다르므로 ‘최근 시세의 절반 수준이라 싸다’고 판단할 근거로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,980,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 세왕상사주식회사 | 7,410,700원 | 7,410,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 356,609,300원 |
현재 회차 370,000,000원 가정에서 신청채권자 청구액 7,410,700원은 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 370,000,000원 | 7,410,700원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 296,000,000원 | 7,410,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 236,800,000원 | 7,410,700원 | 0원 |
권리 인수액은 제시된 세 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰의 효과는 선순위 보증금 인수가 늘어나는 유형이 아니라 순수하게 지분 취득가격이 내려가는 구조입니다. 다만 가격이 내려가더라도 매수 대상이 1/2 지분이라는 사실과 공유자 우선매수권은 그대로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평역 남서측 인근으로, 주변에 상가·양근천·공영주차장·양평물맑은시장·양평군청 등이 혼재합니다.
- 교통. 경의중앙선 광역전철, 강릉선 KTX, 중앙선 일반열차가 정차하는 양평역을 도로로 이용할 수 있고 인근 버스정류장도 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012년 2월 사용승인된 38층 주상복합 중 25층이며, 탑상형 남향 아파트로 이용 중입니다.
- 단지. 현대성우오스타코아루주상복합 197세대, 지하 및 지상 아파트 전용 주차장과 주민편의시설이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 호실 실거래 자체는 확인되지만, 본건은 전체 소유권이 아닌 1/2 지분이므로 같은 단지 일반 매매의 환금성을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 재확인. 전체 2503호가 아니라 이덕재의 2분의 1 지분만 매각됩니다. 입찰가 판단의 출발점을 반드시 지분 기준으로 두어야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 최고가 신고 이후 매수자 변경 가능성을 포함해 입찰 구조를 이해해야 합니다.
- 53.4% 착시 금지. 최저가가 최근 12개월 전체 실거래 평균의 53.4%라는 수치는 지분과 전체 소유권을 섞은 비교입니다. ‘시세의 절반’이라는 가격 가점은 금지해야 합니다.
- 점유 확인. 소유자가 거주하는 것으로 탐문됐지만 임대관계는 재확인이 필요하다고 평가됐습니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 공유관계 이후 전략. 낙찰 후에도 육미희의 2분의 1 지분이 남습니다. 실제 사용·처분 과정에서 공유관계가 지속된다는 점을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 전체 아파트를 반값에 산다”
이 사건은 선순위 임차인이나 근저당 인수 때문에 어려운 물건이 아닙니다. 배당 시나리오상 인수는 0원이고, 과거 근저당·전세권·압류·가압류도 이미 정리돼 있습니다. 하지만 매수 대상 자체가 이덕재 지분 2분의 1이라는 점에서 일반 아파트 경매와 성격이 완전히 다릅니다.
최근 12개월 전체 호실 실거래 평균은 693,333,333원, 최신 거래는 700,000,000원입니다. 최저가 370,000,000원이 최근 평균의 53.4%라고 해도 이것을 ‘시세 절반’으로 읽어서는 안 됩니다. 실거래는 전체 소유권이고 경매는 절반 지분이기 때문입니다. 여기에 공유자의 우선매수신고 1회, 공유관계 지속, 지분 환금성까지 겹칩니다. 권리 인수는 합격이지만, 물건 구조와 가격은 보수적으로 봐야 하는 지분경매. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어려운 사건입니다.
