수원지방법원 2025타경31034. 양평읍 양근리 리버캐슬 101동 2층 202호로, 감정평가상 도시형생활주택 1개호로 이용 중인 다세대 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물이고 사용승인일은 2018.09.05입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2024.01.23 양평군 압류입니다. 제시된 말소기준권리가 이 압류이고, 그 뒤의 가압류와 강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 위험합니다. 박근성은 2022.07.11 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 정확도 규칙상 이를 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 판단은 대항력 가능·금액 미상입니다. 실제 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인이 떠안을 금액이 생길 수 있으므로, 이 물건의 실질취득비용은 현재 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31034 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 493-3 리버캐슬 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 1개호 · 철근콘크리트구조 4층 건 내 2층 |
| 실거래 비교면적 | 69.92㎡ |
| 소유자 | 이수용 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 양숙자 · 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 선순위 가능성이 핵심
등기부에는 과거 신탁관계가 있었지만 주식회사무궁화신탁 명의 신탁과 수협은행 신탁은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2024.01.23 양평군 압류입니다. 이후 구룡포수산업협동조합 가압류, 조광신 가압류, 양숙자의 강제경매개시결정, 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 확정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박근성 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 전입일만 놓고 보면 말소기준권리인 2024.01.23 압류보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 만약 실제 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면, 낙찰가는 실질취득비용의 전부가 아니며 그 미배당액을 더해 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장 기준으로 신건 가격이 매우 높다
리버캐슬 실거래는 총 9건이 확인되지만, 과거 340,000,000원·360,000,000원 거래가 포함되어 전체 평균 202,025,555원은 현재 가격 판단에 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 175,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 160,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세도 -16.6%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 62.97㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 69.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 69.92㎡ | 3 | 147,110,000원 |
| 2024.12 | 65.95㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 4 | 159,010,000원 |
| 2024.11 | 69.69㎡ | 2 | 163,110,000원 |
| 2024.07 | 69.92㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2023.10 | 62.97㎡ | 4 | 159,000,000원 |
| 2023.07 | 69.92㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 175,000,000원 |
현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균의 155.4%입니다. 전체 9건 평균을 기준으로 보더라도 134.6%입니다. 따라서 어느 기준으로도 신건을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 특히 최근 가격 추세가 -16.6%인 상황에서는 과거 고가 거래보다 최신 160,000,000원과 최근 평균 175,000,000원을 우선해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 가압류 · 구룡포수산업협동조합 | 275,000,000원 | 267,392,000원 |
| 3. 가압류 · 조광신 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 양숙자 | 240,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 545,000,000원 중 예상 배당액은 267,392,000원, 미배당은 277,608,000원입니다. 이 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 박근성의 보증금이 확인되지 않아 표의 매수인 인수 0원만으로 실제 인수액을 확정하면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 277,608,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 331,246,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 374,157,120원 |
2회 유찰 시 매각가는 174,080,000원으로 최근 12개월 평균 175,000,000원 수준까지 내려옵니다. 그러나 이 사건에서는 낙찰가만 내려간다고 곧바로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다. 박근성의 보증금과 배당 가능액이 확인되지 않았기 때문입니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 그 금액이 실질취득비용에 추가되므로, 입찰가는 반드시 임차인 확인 이후 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평도서관 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양평역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물, 사용승인일 2018.09.05이며 위생·급배수·난방·엘리베이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북서측 왕복2차선 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 토지면적 568.0㎡, 공시지가 1,906,000원/㎡이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 포함됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자 부재로 내부 육안확인이 불가했고, 내부구조와 이용상황은 건축물관리대장 현황도면 및 탐문을 기준으로 표시됐습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박근성 보증금 확인. 2022.07.11 전입이 말소기준일보다 앞서므로 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 최근 시세 175,000,000원 및 최신 거래 160,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 155.4%입니다. 최근 추세도 -16.6%이므로 과거 340,000,000원·360,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원이지만 임차인 인수액이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 싸다고 판단하지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 현장 확인. 내부 육안확인이 되지 않았으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 높고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건은 권리상 단순한 안전형으로 보기 어렵습니다. 등기부 기준으로는 2024.01.23 양평군 압류 이후의 권리가 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 2022.07.11 전입자 박근성이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 남습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원의 155.4%이고 최신 거래는 160,000,000원입니다. 최근 시장 추세는 -16.6%, 단지 경매 평균 유찰은 4.3회입니다. 따라서 현재 결론은 신건 가격 보류입니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 박근성의 실제 보증금과 배당·인수 여부가 확인되기 전까지는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
