수원지방법원 2025타경31064. 경기도 이천시 사음동 195-5의 3층 302호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)입니다. 현재 소유자는 이영도로 2021.10.15 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 155,000,000원입니다. 이 건의 말소기준권리는 2022.02.15 접수된 주식회사페이게이트 근저당권으로 채권최고액은 5,000,000,000원입니다. 이후 등기된 압류·임차권·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “말소기준권리 이후 임차권등기니까 안전하다”라고 단순하게 보면 안 됩니다. 임차인 이영준의 주민등록일은 2021.10.14, 점유개시일은 2021.10.15로 말소기준권리인 2022.02.15보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.09.14라 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 핵심은 그 다음, 주택도시보증공사가 제출한 확약의 효력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31064 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 195-5 3층302호 · 경충대로2936번길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 4층 중 3층 |
| 소유자 | 이영도 · 2021.10.15 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 말소기준권리 | 2022.02.15 주식회사페이게이트 근저당권 · 채권최고액 5,000,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 확약으로 인수 해소
과거 주식회사하나은행의 채권최고액 70,800,000원 근저당권은 2021.10.18 이미 말소됐습니다. 현재 기준 말소기준은 2022.02.15 페이게이트 근저당입니다. 2023.04.06 국가 압류, 2023.08.08 이영준의 주택임차권등기, 2025.03.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2025.06.10 이천시 압류는 모두 말소기준권리 이후 등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영준 | 2021.10.14 / 2021.10.15 | 2021.09.14 | 155,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.05.04 확약 |
실제 임차인은 이영준 1명입니다. 주택도시보증공사는 이영준의 승계인으로 기재돼 있으므로 임차보증금 155,000,000원을 별개의 두 임차채권처럼 중복 합산하면 안 됩니다. 경매 신청채권자 역시 주택도시보증공사이고 청구액은 155,000,000원입니다.
확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 현재 회차에 임차보증금 부족분 36,494,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 이 금액은 확약 전의 룰상 인수액이고, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 확인된 별도 임차인은 없습니다.
③ 가격 판단 — 현재는 신건, 시세 비교는 보류
감정가와 최저매각가는 모두 121,000,000원이고 현재 0회 유찰인 신건입니다. 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 특히 권리 위험이 확약으로 해소됐다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 이영준 보증금 · 우선변제 | 155,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이게이트 | 5,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.1%로 추정된 2,494,000원이며, 잔액 118,506,000원이 임차보증금 우선변제에 배당되는 계산입니다. 배당표상 부족분 36,494,000원은 확약이 없다면 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 2026.05.04 확약으로 이영준 임차보증금에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액과 확약 반영을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 121,000,000원 | 36,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 96,800,000원 | 60,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 77,440,000원 | 79,353,920원 | 0원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 오른쪽 두 열을 섞지 않는 것입니다. 원래 대항력 있는 임차인이라 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못하는 보증금이 커지지만, 이 건은 확약이 있어 그 부족분을 매수인에게 청구하지 않기로 한 사건입니다. 따라서 낙찰가를 낮췄다는 이유로 매수인의 실질 인수가 다시 살아나는 구조로 보지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사음1통 마을회관 서측 인근에 위치하며 주변에는 다세대주택, 기존주택, 주상용지 등이 소재합니다. 주위환경과 생활편의시설 접근성은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 부근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 중 3층 일부이며 외벽은 적색 및 치장벽돌마감, 창호는 샷시창 등입니다. 난방·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로·토지. 사다리평지의 공동주택부지로 이용 중이며 세로(가)의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 확인사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 베란다 확장 여부는 미상입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각절차에서 그대로 유효한지 확인합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 이영준 1명이며 주택도시보증공사는 승계인입니다. 155,000,000원 보증금을 별개의 두 채권처럼 중복 계산하지 않습니다.
- 점유 상태 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 실제 점유 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 국가와 이천시 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당순위를 매각 전 원본으로 확인합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가와 최저가는 121,000,000원으로 같지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장 대비 저가 여부는 이 자료만으로 단정하지 않습니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건의 첫인상은 까다롭습니다. 임차인 이영준의 보증금은 155,000,000원이고, 주민등록일 2021.10.14와 점유개시일 2021.10.15가 말소기준권리 2022.02.15보다 앞섭니다. 현재 최저가 121,000,000원으로 배당하면 모델상 36,494,000원이 남아, 확약이 없다면 매수인 인수 문제가 생기는 전형적인 대항력 임차 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사는 2026.05.04 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 그래서 이 건은 확약 반영 시 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 권리의 핵심 고비는 넘겼지만, 실거래 비교 근거가 없어 가격 메리트까지 자동으로 인정되는 사건은 아닙니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 검증입니다.
