청주지방법원 2025타경51948. 청주 상당구 탑동 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 103호입니다. 등기상 소유자는 탑동2구역주택재개발정비사업조합이고, 등기 흐름은 매우 짧습니다. 2023년 소유권보존 후 2025년 김은경의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 근저당이나 가압류가 여러 건 겹친 구조가 아니라, 말소기준이 곧 경매개시결정인 단순 사건입니다.
숫자만 보면 감정가 226,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 158,200,000원까지 내려왔습니다. 여기에 매수인이 떠안을 임차보증금이나 인수권리가 없으므로 실질취득도 158,200,000원으로 봅니다. 다만 이 물건의 승부처는 권리보다 근린시설의 수익성·환금성입니다. 같은 단지 실거래 자료는 전용 65.97~129.83㎡ 주거형 거래라, 대상 근린시설 32.0㎡의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51948 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층103호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 용담로 50 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린시설) · 대상면적 32.0㎡ |
| 소유자 | 탑동2구역주택재개발정비사업조합 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은경 / 215,677,056원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 경매개시결정
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금이나 대항력 인수 이슈는 잡히지 않습니다. 등기상 권리도 소유권보존과 강제경매개시결정만 확인됩니다. 따라서 낙찰자 관점의 핵심은 권리 인수보다, 근린시설 1층 점포로서 실제 사용·임대·재매각이 가능한 가격인지입니다.
② 단지 거래 참고 — 비교는 가능하지만 직접 시세는 아니다
센트럴힐데스하임은 2022.11.29 준공, 총 1,368세대 규모입니다. 최근 거래 12건은 다음과 같습니다. 다만 대상 근린시설과 면적·용도가 일치하지 않으므로, 아래 표는 단지 가격대 분위기를 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.85㎡ | 14 | 423,000,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 5 | 353,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 12 | 418,500,000원 |
| 2026.05 | 65.97㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 111.96㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.85㎡ | 9 | 434,000,000원 |
| 2026.04 | 65.97㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 65.97㎡ | 11 | 339,000,000원 |
| 2026.04 | 80.95㎡ | 21 | 395,000,000원 |
| 2026.04 | 129.83㎡ | 31 | 570,000,000원 |
| 2026.04 | 111.96㎡ | 14 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 8 | 415,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 416,458,333원 |
거래 범위는 320,000,000원~570,000,000원, 평균은 416,458,333원입니다. 최저가 158,200,000원은 이 평균의 38.0%입니다. 그러나 이 비율은 근린시설의 안전마진을 뜻하지 않습니다. 근린시설은 주거형과 수요층·대출·임대수익률·재매각 기간이 다르므로, 현장 상권과 임대 가능 임대료를 따로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,014,800원 |
| 1. 경매개시결정 · 김은경 | 215,677,056원 | 155,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 158,200,000원 낙찰 가정 시 신청채권자에게 155,185,200원이 배당되고, 60,491,856원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 158,200,000원 | 155,185,200원 | 60,491,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 107,287,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 139,954,380원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 미배당은 60,491,856원에서 107,287,416원, 139,954,380원으로 커집니다. 낙찰자 입장에서는 인수 부담보다 낙찰 후 운용 가능한 가격인지가 핵심입니다.
⑤ 토지·단지 메모
- 단지 규모. 센트럴힐데스하임은 총 1,368세대, 2022.11.29 준공 단지입니다.
- 용도. 대상 물건은 근린생활시설3동 1층 103호, 대상면적 32.0㎡의 근린시설입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 61,836.6㎡, 공시지가 591,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역, 도시지역, 지구단위계획구역, 주거용지에 포함됩니다.
- 도로조건. 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 표시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대료 확인. 32.0㎡ 근린시설에서 실제 받을 수 있는 월세·보증금을 현장 중개업소 기준으로 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 1층이라도 동선·가시성·업종 수요에 따라 공실기간이 달라집니다.
- 관리비 확인. 근린시설은 주거형과 관리비 체계가 다를 수 있으므로 체납 및 월 부담액을 확인해야 합니다.
- 대출 가능성. 근린시설은 주거용 담보와 대출 조건이 다를 수 있어 자기자금 비중을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 실거래 오해 금지. 제시된 거래 12건은 주거형 거래입니다. 대상 근린시설의 직접 비교사례로 사용하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “권리 단순”과 “투자 안전”은 다르다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인 없음, 인수 0원, 등기상 복잡한 후순위 권리도 없습니다. 그래서 법률적 인수 부담은 낮습니다. 하지만 대상은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 최저가 158,200,000원은 감정가의 70%까지 내려왔고 주거형 거래 평균 대비 38.0%로 낮아 보이지만, 그 수치는 같은 용도·같은 면적의 직접 시세가 아닙니다. 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 가격은 현장 임대수익으로 재검증. 근린시설은 싸게 받는 것보다 비어 있지 않게 굴릴 수 있는지가 더 중요합니다.