수원지방법원 2025타경31340. 여주시 오학동 비아트리스 203동 2층 201호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 계단식 오피스텔로 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·현관·실외기실 구조입니다. 현재 소유자 김계수는 2018.06.29 거래가 230,000,000원으로 소유권을 취득했고, 이후 신탁을 거쳐 2021.06.29 신탁재산 귀속으로 다시 소유권을 회복했습니다. 같은 날 북성신용협동조합이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 군산시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.11 국세 압류와 2024.12.06 대구광역시 북구 압류는 각각 해제 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 등기상 핵심은 2021.06.29 근저당 이후 권리가 낙찰자에게 넘어오느냐인데, 현재 확인되는 구조에서는 매수인 인수액이 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31340 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 여주시 오학동 279-1 비아트리스 203동 2층201호 · 도로명 경기도 여주시 도예로 85-14 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 계단식 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 201호 · 2017.09.15 사용승인 |
| 대상면적 | 시세 매칭 대상 82.79㎡ |
| 소유자 | 김계수 (2018.06.29 거래가 230,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북성신용협동조합 / 142,452,203원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.29 북성신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 인수는 0원
현재 확인되는 실제 임차인은 허엽 1명입니다. 전입신고일은 2023.05.03으로 말소기준권리인 2021.06.29 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 이 임차인의 임대차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허엽 | 2023.05.03 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 150,000,000원은 ‘할인 가격’이 아니다
비아트리스 203동 시세자료에서 확인되는 거래는 3건입니다. 거래가격은 135,000,000원~160,000,000원, 평균은 150,000,000원, 최신 확인 거래는 2022.07의 155,000,000원입니다. 현재 최저매각가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 지표와 100.0%로 동일하고, 최신 거래가의 약 96.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 72.11㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 72.11㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 72.11㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 평균 | 72.11㎡ | 3건 | 150,000,000원 |
문제는 비교 정확도입니다. 경매 대상의 시세 매칭 대상면적은 82.79㎡인데 실제 거래 표본은 모두 72.11㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더구나 개별 거래 중 최신 확인일도 2022.07입니다. 따라서 150,000,000원이 최신 거래 155,000,000원보다 5,000,000원 낮다는 이유만으로 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격은 평균과 정확히 같은 수준이므로 가격 가점 없이 접근하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,900,000원 |
| 2. 근저당 · 북성신용협동조합 | 180,000,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당모형에서는 북성신용협동조합에 147,100,000원이 배당되고 32,900,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당액은 말소기준 근저당의 채권자 측 부족액이지, 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 사건상 신청채권 청구액은 142,452,203원이며, 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 산정된 모형입니다.
집행비용은 2,900,000원 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 매각기일 전 원본 서류를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오학동 주민자치센터 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 주거용 오피스텔 단지, 근린생활시설, 임야·나지·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남서측으로 노폭 약 6미터 도로에 연결됩니다.
- 이용·구조. 2017년 9월 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층입니다. 감정평가상 계단식 오피스텔로 방3·욕실2·거실·주방 겸 식당·현관·실외기실 구조이며, 개별난방·급탕·승강기·무인경비 공동현관 시스템이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 자연보전권역·준보전산지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다. 매각물건명세서와 감정요항에는 대지권 목적 토지의 공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘대지’로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 비아트리스 203동 시세자료상 총 8호이며 확인 거래는 3건입니다. 최신 확인 거래가 2022.07이고 대상면적 82.79㎡와 거래표본 72.11㎡가 일치하지 않아 재매각 가격을 판단할 때는 거래표본을 보수적으로 해석할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 허엽의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 배당순위와 명도 협의를 위해 매각물건명세서 원본과 현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격을 할인으로 착각하지 않기. 150,000,000원은 최근 12개월 평균 지표와 동일합니다. 현재 회차에서는 가격상 우위가 확인되지 않습니다.
- 면적이 다른 실거래 주의. 경매 대상 시세 매칭 면적은 82.79㎡, 거래사례는 72.11㎡입니다. 135,000,000원~160,000,000원의 거래 범위를 그대로 대상 호실 시세로 등치하지 않는 것이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 계단식 오피스텔입니다. 실제 이용 및 공부상 용도를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 대지권 목적 토지 확인. 공부상 지목 ‘임야’, 현황 ‘대지’라는 기재가 있으므로 대지권·토지 관련 원본 문서를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 조세·최우선변제 확인. 배당모형에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 확정 배당표가 아니라는 점을 전제로 자금계획을 세워야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 아직 중립”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.29 북성신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 허엽의 전입은 2023.05.03으로 후순위입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 후순위 군산시 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격은 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 신건 최저가 150,000,000원이 최근 12개월 평균 지표 150,000,000원과 정확히 같고, 최신 확인 거래 155,000,000원보다 낮기는 하지만 거래 면적이 72.11㎡로 대상 82.79㎡와 다릅니다. 게다가 확인 거래 자체도 3건에 불과합니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 뚜렷한 할인 근거가 없다”가 결론입니다. 권리는 합격, 가격은 보수적으로. 유찰이 발생한다면 120,000,000원·96,000,000원 시나리오에서 다시 실제 동급 시세와 비교하는 접근이 적절합니다.
