권리는 소멸하지만, 3회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 세종 해피라움7 801호

대전지방법원 2025타경502673. 세종특별자치시 도담동 해피라움7 8층 801호입니다. 법원 용도 표기는 대지이고, 등기 형태는 집합건물이며 감정평가상 대상 801~804호는 노인복지시설 및 사무소로 이용 중입니다. 말소기준은 2015년 3월 11일 전북은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다.

현재 소유자는 세종우리협동조합으로, 2021년 11월 12일 매매를 원인으로 2021년 12월 1일 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 414,545,200원입니다. 등기 요약상 근저당은 2건, 가압류는 3건이나 모두 말소기준권리와 그 이후의 권리이므로 낙찰자가 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 말소기준 근저당이 801~804호를 함께 묶은 공동담보라는 점은 실제 채권액과 배당관계를 확인할 때 반드시 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2015년 3월 11일 접수된 전북은행 근저당권 1,044,000,000원입니다. 2016년 7월 26일 같은 은행의 추가 근저당권이 설정됐고, 2023년 가압류 3건과 2025년 강제경매개시결정들이 뒤따랐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 후순위로 매각 시 소멸합니다.

신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 인수금액은 0원이더라도 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 명도 상대방은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유 개시일이 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 단정해서는 안 됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 대비 할인율과 시세는 다르다

감정가는 424,000,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 145,432,000원입니다. 최저가는 감정가의 34.3%이며, 감정가보다 278,568,000원 낮습니다. 4회 유찰 시 시나리오는 101,802,400원, 5회 유찰 시 시나리오는 71,261,680원입니다.

인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액은 최저매각가와 같은 145,432,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상황에서는 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 아파트가 아니라 상업지역 내 노인복지시설·사무소 이용 구분건물이고 이미 3회 유찰된 만큼, 가격 판단의 기준은 감정가 할인율보다 현장 임대수요·공실 가능성·용도 적합성·재매각 가능성이어야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 145,432,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 금액 전부가 전북은행 선순위 근저당에 배당되는 계산입니다. 시뮬레이션상 총 미배당은 5,053,984,195원이나, 후순위 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 과거 말소된 근저당과 공동담보 채권의 실제 배당참가 여부 및 채권잔액은 법원 채권신고·배당표 원본에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도담초등학교 북서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공공시설이 주를 이루고 공동주택이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 801~804호는 노인복지시설 및 사무소로 이용 중이며, 803호와 804호는 벽체 구분 없이 사용 중입니다.
• 도로 조건. 토지는 평지의 상업용 건물부지로 이용 중이며 광대로 등 3면에 접합니다. 토지 특성은 대지·상업용·평지·세로장방·중로각지입니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 광로3류, 중로1류, 중로2류에 접합니다.
• 토지 지표. 전체 토지면적 1,722.7㎡, 공시지가 3,960,000원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적은 별도 확인이 필요합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다. 공용 위생·급배수설비와 소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 상업지역 내 복지시설·사무소 이용 구분건물로, 동일 용도의 실수요와 임대수요를 확인하지 않으면 재매각성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 공동담보 원본 확인. 전북은행 근저당은 801~804호 공동담보입니다. 다른 목적물의 매각 진행과 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 실제 이용 확인. 801호의 내부 구획, 독립 사용 가능성, 노인복지시설 및 사무소 이용현황과 관련 설비를 직접 확인하세요.
• 가격 기준 재설정. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만 보지 말고 주변 상업용 구분건물의 실거래, 임대료, 공실과 예상 수익을 기준으로 응찰 상한을 산정하세요.
• 말소 이력 확인. 2018년 저축은행 근저당 3건, 2020년 에이스건설 근저당, 2021년 신범섭 근저당은 등기상 말소됐습니다. 최신 등기 원본에서 재확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 공용부분 관리비와 시설 운영에 따른 미납 부담을 확인하세요.
• 기일 및 원본 대조. 매각기일 진행·변경 여부와 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원과 투자성은 별개다”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없어, 권리분석의 핵심 결론은 매수인 인수 0원입니다. 최저가 145,432,000원이 곧 현재 회차의 실질취득금액입니다.

그러나 감정가 424,000,000원에서 3회 유찰돼 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 공동담보 구조, 임대관계 미상, 노인복지시설·사무소라는 이용 특성, 상업용 구분건물의 제한된 수요를 함께 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.