수원지방법원 2025타경31427. 이천시 사음동 탑클래스 104동 1층 101호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 양상권은 2020.09.29 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 근저당이 아니라 2020.12.03 국세 압류가 말소기준권리라는 점, 그리고 그보다 앞선 2020.08.24 전입·점유의 임차인 한국형이 있다는 점입니다.
한국형의 임차보증금은 195,000,000원, 임대차계약일은 2020.07.19, 확정일자는 2020.07.20, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.08.24입니다. 말소기준인 2020.12.03 압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 원칙적으로 대항력이 있습니다. 다만 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 한국형의 승계인으로서 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의하는 2026.04.22 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31427 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 사음동 109-2 탑클래스 제104동 제1층 제101호 |
| 도로명주소 | 경기도 이천시 양진로104번길 105 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상4층 건물 내 1층 101호 |
| 소유자 | 양상권 (2020.09.29 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2020.12.03 갑구 5번 국세 압류입니다. 이후 국세·지방세·건강보험 압류, 대구신용보증재단 가압류, 강제경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 한국형은 2020.08.24 전입·점유로 기준권리보다 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 전입·점유 2020.08.24 확정 2020.07.20 | 있음 | 있음 · 배당요구 | HUG 확약 · 실질 인수 0원* |
등기부에는 2022.10.14 한국형 명의의 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금 195,000,000원, 범위는 건물 전부입니다. 주택도시보증공사는 이 임차인의 승계인으로 확약서를 제출한 것이므로 별도의 두 번째 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 한국형 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,410,239원 | 2,386,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 집행비용 3,614,000원과 임차보증금 195,000,000원이 먼저 배당되고, 대구신용보증재단에는 2,386,000원이 배당됩니다. 채권자 미배당 합계는 208,024,239원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘보증금 1.95억’만 보고 겁낼 사건은 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 201,000,000원 | 208,024,239원 | 0원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시(80%) | 160,800,000원 | 210,410,239원 | 37,251,200원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시(64%) | 128,640,000원 | 210,410,239원 | 68,960,960원 | 실질 0원* |
* 룰상 인수액은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 기계적으로 계산한 값입니다. 본건은 2026.04.22 주택도시보증공사 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 명시되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 사음동 소재 “동아제약 이천공장” 동측 인근이며, 주변은 주택·연립 및 다세대주택·공장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬라브지붕 지상4층 건물 내 1층 101호입니다. 위생·급배수·가스보일러 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4~5미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·생산녹지지역이며 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.
- 단지. 인접 109번지와 토지 경계 구분 없이 전체 4개동 32세대의 단지를 구성합니다.
- 위반건축. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기·잔존보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 배당순위 확인. 국세·지방세 압류가 7건이라는 주의사항이 있으므로 각 체납세가 당해세인지 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2021.10.06 공매공고와 2022.03.15 공매취소공고 이력이 있으므로 한국자산관리공사 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 확약 내용에 따라 임차권등기 말소 절차가 실제 이행되는지 서류 흐름을 점검해야 합니다.
- 가격자료 부재. 제공된 자료에는 실거래 비교 자료가 없어 감정가 201,000,000원이 현재 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 리포트만으로 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 공매 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
표면만 보면 보증금 195,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 2026.04.22 주택도시보증공사 확약서가 핵심입니다. 확약서대로라면 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
다만 권리가 완전히 단순한 사건은 아닙니다. 국세·지방세와 국민건강보험공단을 포함한 압류가 다수이고, 과거 공매공고도 있었기 때문입니다. 따라서 결론은 임차보증금 인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 세금 배당순위와 공매 상태 확인이 필수인 B급 권리구조입니다. 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
