🏠 2/11 지분 🧱 건물만 매각 ⚖️ 법정지상권 불분명 👥 우선매수 1회
수원지방법원 2025타경31466. 경기도 양평군 양평읍 도곡리 785-1, 도곡로 229-4의 단독주택입니다. 감정평가상 연와조 철근콘크리트 스라브지붕 단층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수시설과 가스난방설비가 있습니다. 그러나 이 경매는 통상적인 토지·건물 일괄매각이 아닙니다. 매각물건명세서 비고에 “건물만 매각, 제시외 건물 포함”, 그리고 “지분매각”이라고 적혀 있습니다.
현재 강제경매개시결정은 공유자 이종희의 지분을 대상으로 하고, 등기상 이종희 지분은 11분의 2입니다. 즉 낙찰자가 취득하는 것은 단독주택 전체 소유권이 아니라 건물 공유지분입니다. 게다가 토지는 매각 대상에서 제외돼 있어, 건물이 대지를 사용할 수 있는 법적 근거가 무엇인지가 핵심입니다. 명세서가 바로 이 점을 “법정지상권 성립여부 불분명”이라고 적시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 도곡리 785-1 · 경기도 양평군 양평읍 도곡로 229-4 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 연와조 철근콘크리트 스라브지붕 단층 |
| 현재 공유자 | 이종성 · 이종숙 · 이종임 · 이종희 |
| 매각 형태 | 건물만 매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 대상 지분 | 이종희 지분 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 22,977,885원 / 22,977,885원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 선정애 / 20,335,831원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 금액 인수 0원보다 ‘지분·토지사용’이 핵심
등기상 과거 삼성캐피탈의 가압류 15,312,894원은 2009년 이미 말소됐고, 현재 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.07.17 접수된 이종희 지분 강제경매개시결정입니다. 배당 시나리오에는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 조사가 곤란해 외부관찰 등을 참고해 이용상태를 작성했고, 임대관계도 확인되지 않았습니다. 따라서 명도·점유관계는 현장과 집행기록을 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 지분 구조 — 낙찰 후에도 단독 소유가 아니다
| 공유자 | 지분 | 등기 흐름 |
|---|---|---|
| 이종성 | 11분의 5 | 상속 지분 11분의 2 + 안금동 지분 11분의 3 증여 이전 |
| 이종숙 | 11분의 2 | 2024.07.08 파산선고 · 지분 압류 등기 있음 |
| 이종임 | 11분의 2 | 2014.07.07 상속 |
| 이종희 | 11분의 2 | 이번 강제경매 대상 |
낙찰자는 이종희의 11분의 2 지분을 취득하게 되므로, 나머지 공유자와의 공유관계가 그대로 남습니다. 매각물건명세서에는 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음이라고 명시되어 있어, 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수 행사 가능성을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,977,885원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 813,602원 |
| 1. 경매개시결정 · 선정애 | 20,335,831원 | 20,335,831원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,828,452원 |
현재 최저가 22,977,885원 가정에서는 신청채권자 청구액 20,335,831원이 전액 배당되고 1,828,452원이 소유자 교부로 남는 계산입니다. 배당 시나리오상 매수인 금액 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 구조 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 22,977,885원 | 20,335,831원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 18,382,308원 | 17,651,426원 | 2,684,405원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 14,705,846원 | 14,041,141원 | 6,294,690원 | 0원 |
유찰되면 최저가는 18,382,308원, 14,705,846원으로 내려가지만, 이것이 곧 가격 메리트가 커진다는 뜻은 아닙니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 무엇보다 건물만·지분매각·법정지상권 불분명·공유자 우선매수라는 구조적 조건은 가격이 내려가도 그대로 남습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정·토지자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 연와조 철근콘크리트 스라브지붕 단층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설과 가스난방설비가 있습니다.
- 대지. 토지면적 456.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다. 다만 토지는 이번 매각 대상이 아닙니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 자연보전권역·공장설립승인지역·하수처리구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 248,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 외부관찰 등을 참고해 감정평가가 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 건물만 매각이므로 건물의 대지 사용권이 성립하는지, 성립하지 않는다면 어떤 사용관계가 남는지 반드시 원본 기록과 전문가 검토로 확인해야 합니다.
- 지분매각 인식. 낙찰 대상은 이종희 지분 11분의 2입니다. 건물 전체를 독점적으로 사용할 수 있다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 명세서상 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있으므로 실제 취득 가능성까지 감안해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상이며 내부조사도 제한됐습니다. 현황과 점유자를 재확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에는 제시외 건물이 포함된다고 기재돼 있으므로 현장 형태와 감정평가서 도면을 대조해야 합니다.
- 가격 비교 한계. 실거래 자료가 없어 최저가가 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
맺으며 — “22,977,885원짜리 집”이 아니라 “건물 공유지분”
이 사건을 최저가 22,977,885원이라는 숫자로만 보면 판단이 틀어집니다. 낙찰 대상은 토지를 제외한 단독주택 건물의 11분의 2 지분이고, 매각물건명세서는 건물의 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시합니다. 여기에 공유자 우선매수까지 겹칩니다.
배당상 금액 인수는 0원이라도, 실제 투자 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 권리금액보다 소유 구조와 토지사용 관계를 해결할 수 있느냐가 핵심입니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 “신건이라 비싸다”거나 “유찰되면 싸다”는 판단도 할 수 없습니다. 가격보다 법정지상권·공유관계 검증이 먼저인 D등급 고난도 지분경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
