수원지방법원 2025타경31510. 경기도 양평군 양평읍 양근리 738 센트럴파크써밋 상가동 1층106호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이고, 2022.04.28 설정된 우리은행 근저당 303,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.01.31 유진숙 명의 근저당 220,000,000원과 2025.07.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 손기홍 1명입니다. 전입일은 2024.03.12로 말소기준권리보다 늦고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,000,000원이며 2025.09.10 배당요구를 했습니다. 따라서 배당 결과와 별개로 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경31510 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 양평읍 양근리 738 센트럴파크써밋 상가동 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 상가동 · 근린생활시설 이용 |
| 대상 면적 | 32.13㎡ |
| 소유자 | 강준모 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 경매개시결정 채권자 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 241,518,600원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.04.13 양평양근지역주택조합 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.04.28 강준모 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당 303,600,000원이 말소기준권리이며, 이후 유진숙 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없고, 인수도 없다
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손기홍 | 32.13㎡ | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.03.12 | 미상 | 2025.09.10 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 77.6%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
센트럴파크써밋의 최근 12건 평균 거래금액은 493,583,333원, 최신 거래는 2026.08 510,000,000원입니다. 계산상 최저가 383,000,000원은 최근 평균의 77.6%입니다.
그러나 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 대상 면적은 32.13㎡인데 최근 거래 표본은 63.87㎡, 63.91㎡, 80.37㎡이며 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 대상 물건은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이므로, 아래 거래금액은 같은 단지의 참고값일 뿐 대상 상가의 직접적인 적정가격으로 볼 수 없습니다. 따라서 “감정가가 최근 평균의 77.6%이므로 싸다”는 판단은 금물입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 80.37㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 80.37㎡ | 22 | 615,000,000원 |
| 2026.07 | 80.37㎡ | 14 | 585,000,000원 |
| 2026.07 | 80.37㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 2026.06 | 80.37㎡ | 16 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 63.91㎡ | 9 | 433,000,000원 |
| 2026.06 | 80.37㎡ | 5 | 520,000,000원 |
| 2026.06 | 63.87㎡ | 3 | 425,000,000원 |
| 2026.06 | 63.87㎡ | 5 | 430,000,000원 |
| 2026.05 | 63.91㎡ | 12 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 63.91㎡ | 7 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 80.37㎡ | 17 | 505,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 493,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 303,600,000원 | 303,600,000원 |
| 2. 근저당 · 유진숙 | 220,000,000원 | 73,238,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 523,600,000원, 예상 채권자 배당액은 376,838,000원, 미배당은 146,762,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.6% 추정치이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 383,000,000원 | 376,838,000원 | 146,762,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 306,400,000원 | 301,310,400원 | 222,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 282,711,680원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 이 물건은 대항력 있는 임차인이나 별도 인수권리가 확인되지 않아 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격이 내려간다고 곧바로 “시세 대비 할인”이 되는 것은 아닙니다. 대상 근린생활시설과 직접 비교 가능한 거래자료를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양평역 서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수 등을 기준으로 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 위생설비와 급배수설비가 되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕이며 사용승인일은 2022.02.25입니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,054,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·하천구역·수질보전특별대책지역·교육환경보호구역 등 다수의 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 상가 실거래 별도 확인. 최근 거래 평균 493,583,333원은 대상 32.13㎡와 면적이 일치하지 않으므로 383,000,000원의 가격 적정성을 판단하는 직접 근거로 쓰지 마세요.
- 임차관계 재확인. 손기홍의 전입일·보증금·월차임·배당요구 현황을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 최우선변제 반영 확인. 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 작성 시 변동 가능성을 확인하세요.
- 영업·점유 인도. 근린생활시설로 이용 중이고 임차인이 확인되므로 낙찰 후 인도 일정과 점유 이전 절차를 확인하세요.
- 규제 확인. 자연보전권역·하천구역·수질보전특별대책지역 등 토지이용 제한이 있으므로 향후 용도변경·영업계획과의 충돌 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교자료부터 다시”
권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.04.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 손기홍도 전입일이 2024.03.12로 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 최근 거래 평균 493,583,333원 대비 최저가가 77.6%라는 숫자만 보면 할인처럼 보이지만, 그 표본의 면적은 63.87㎡~80.37㎡이고 대상은 32.13㎡ 근린생활시설입니다. 비교 대상이 맞지 않는 숫자로 싸다고 판단하는 것이 이 사건의 가장 큰 위험입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 직접 비교 가능한 상가 시세를 확인한 뒤 판단입니다.
