수원지방법원 2025타경31536. 이천시 갈산동의 다세대주택 3층 301호입니다. 권리분석의 중심은 등기부상 이미 말소된 2017년 용인축산업협동조합 근저당이 아니라, 2024.08.22. 국 압류입니다. 이 압류보다 앞선 2020년에 남광모가 임대차계약·점유·전입·확정일자를 갖췄고, 2025.07.25. 보증금 170,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 남광모는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

특히 이 사건은 “유찰되면 싸진다”는 단순 계산이 통하지 않습니다. 1회 유찰 시 매각가는 165,600,000원으로 내려가지만 인수액 7,518,400원이 붙어 실질취득은 173,118,400원입니다. 2회 유찰에서는 매각가가 132,480,000원까지 내려가도 인수액이 40,174,720원으로 커져 실질취득이 172,654,720원입니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 대항력 보증금 인수로 되돌아오는 구조이므로, 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다

2017.01.26. 설정된 용인축산업협동조합 근저당 146,400,000원은 2017.12.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리관계에서 핵심 기준은 2024.08.22. 국 압류이고, 남광모의 점유개시 2020.04.13.·주민등록 2020.04.14.는 이보다 앞섭니다. 임차권등기는 2025.07.25.로 기준권리보다 늦지만, 그 이전에 형성된 대항력 자체가 배당 부족 시 인수 위험의 핵심입니다.

임차인 분석

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실명으로 확인되는 임차인은 남광모 1명입니다. 별도로 전부 사용으로 표시된 성명 미상 점유정보 1건이 있어 그 점유자의 전입·보증금·확정일자는 추가 확인이 필요합니다.

② 유찰 시 실질취득 — 최저가는 내려가도 총부담은 거의 고정

1회 유찰부터 매각가가 남광모의 보증금 170,000,000원보다 낮아집니다. 이때 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하므로 165,600,000원에 낙찰받는 것이 165,600,000원에 취득하는 뜻이 아닙니다. 실제 부담은 173,118,400원입니다. 2회 유찰 역시 매각가 132,480,000원만 보면 크게 낮아 보이지만, 인수액 40,174,720원을 더한 실질취득은 172,654,720원으로 다시 보증금 수준에 접근합니다.

또한 현 회차의 인수 0원은 207,000,000원 매각을 가정한 배당표에서 남광모 보증금이 170,000,000원 전액 배당되는 경우입니다. 국세·지방세 등 압류채권 가운데 선순위로 차감될 금액이 실제 배당에 반영되면 남광모의 배당액이 줄 수 있고, 대항력이 있는 만큼 그 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환될 가능성을 함께 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서는 남광모의 임차보증금 170,000,000원이 전액 변제되어 해당 임차보증금의 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 등 압류 4건이 있고, 당해세 등에 해당하는 금액이 선순위로 차감되면 실제 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다. 위 채권 미배당 수치는 임차보증금 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.

④ 압류·말소 구조

• 말소기준. 2024.08.22. 갑구 3번 국 압류가 기준입니다. 처분청은 영등포세무서장입니다.
• 기존 근저당. 2017.01.26. 용인축산업협동조합 채권최고액 146,400,000원 근저당은 2017.12.08. 해지로 이미 말소되었습니다.
• 경매개시. 2025.08.04. 남광모의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
• 후속 압류. 2025.08.13. 국민건강보험공단, 2025.08.18. 이천시, 2025.09.05. 김포시 압류가 등재되어 있습니다.
• 임차권등기. 남광모의 2025.07.25. 주택임차권등기는 매각으로 소멸하더라도, 선행한 대항력 임대차의 미배당 보증금 인수 문제는 별도로 남습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 방3, 거실 및 주방, 화장실2, 현관 등으로 이용 중입니다.
• 위치. 경기도 이천시 창전동 소재 설봉초·중교 북동측 인근이며, 주변은 다세대·아파트·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건 내 3층 301호이며 사용승인일은 2017.01.23.입니다. 도시가스 보일러 난방, 승강기, 1층 필로티 주차장 및 출입구가 있습니다.
• 도로. 동측 약 7m 내외 포장도로에 접하고 남측 네이처팰리스 단지 외곽의 약 14m 내외 포장도로에 연결됩니다.
• 토지이용. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.
• 현황. 의뢰목록의 갈산동 595-13, 595-22 지목은 임야이나 현황 지목은 대입니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못해 집합건축물대장 현황도면과 인근 평가사례 등을 참작해 평가됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 1회 유찰은 165,600,000원이 아니라 인수 7,518,400원을 더한 173,118,400원, 2회 유찰은 172,654,720원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 조세 압류 배당 확인. 압류 4건의 실제 배당순위와 당해세 해당 여부에 따라 대항력 임차인의 미배당 보증금이 달라질 수 있습니다.
• 남광모의 이중 지위 확인. 임차권자 남광모와 강제경매 신청채권자 남광모의 관계 및 각 채권의 법적 원인·중복 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 성명 미상 점유정보 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유정보에 대해서는 대항력을 있다고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상 상태로 확인이 필요합니다.
• 동 표시 대조. 등기사항증명서의 “1동”과 현황의 “네이처팰리스 104동” 표시가 같은 목적물인지 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 실사가 되지 않았으므로 실제 내부 상태와 감정상 이용상태의 일치 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도, 대항력 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 신건 207,000,000원에서는 남광모의 보증금 170,000,000원이 전액 배당되는 가정이라 인수액이 0원입니다. 그러나 1회 유찰부터 상황이 완전히 달라집니다. 165,600,000원으로 최저가가 내려가도 보증금 미배당 7,518,400원을 인수해 실질취득은 173,118,400원이고, 2회 유찰에서도 172,654,720원입니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 “유찰 후 얼마가 인수되느냐”입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 부근으로 고정됩니다. 여기에 조세 등 압류 4건, 성명 미상 점유정보, 남광모의 임차권자·신청채권자 지위, 동 표시 차이까지 확인해야 하므로 낮은 최저가만으로 접근할 물건은 아닙니다. 현재 회차의 인수 0원 역시 실제 배당순위가 그대로 확정된다는 전제에서만 성립합니다.