청주지방법원 2025타경51955. 진천읍 읍내리 청록마을 가동 4층 401호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김윤정이며, 2010.12.01 지분 2분의 1을 취득한 뒤 2016.03.08 나머지 지분 2분의 1을 이전받았습니다. 그 직후인 2016.03.15 진천축산업협동조합 근저당권 60,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 서민금융진흥원, 주식회사에큐온저축은행, 주식회사에스비아이저축은행의 가압류와 애큐온저축은행의 강제경매개시결정은 모두 이보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 122,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 59,780,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인이 승계할 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 59,780,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 126,000,000원의 47.4%이고, 최신 거래 137,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 평균 대비 5.0% 높은 흐름입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51955 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 39-40 청록마을 가동 4층401호 |
| 도로명 | 충청북도 진천군 진천읍 남산10길 7-3 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 74.95㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 김윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 59,780,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 7,581,078원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 전부 소멸
확인된 임차인은 0명입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 임차보증금 승계액은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계와 전입 여부는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기권리 측면에서는 2016.03.15 진천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균의 47.4%
청록마을가동은 총 8세대이고 비교면적은 74.95㎡입니다. 확인된 동일면적 거래는 4건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 126,000,000원입니다. 전체 평균 123,000,000원보다 최근 12개월 평균이 높고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 +5.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 74.95㎡ | 3 | 137,000,000원 |
| 2024.05 | 74.95㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.03 | 74.95㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2021.10 | 74.95㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.95㎡ | 2건 | 126,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 59,780,000원은 최근 12개월 평균 126,000,000원의 47.4%입니다. 전체 거래 평균 123,000,000원과 비교해도 48.6% 수준입니다. 최신 거래는 2024.10의 137,000,000원으로, 데이터상 가격만 놓고 보면 현재 회차의 할인 폭은 분명합니다. 다만 최신 거래 표본이 2024.10이고 총 거래 표본도 4건인 소규모 다세대이므로, 가격 차이 자체를 곧바로 높은 환금성으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,476,040원 |
| 2. 근저당 · 진천축산업협동조합 | 60,000,000원 | 58,303,960원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 10,670,192원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사에큐온저축은행 | 7,342,336원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사에스비아이저축은행 | 28,048,308원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 애큐온저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,780,000원 가정 시 집행비용 1,476,040원을 제외한 58,303,960원이 진천축산업협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당은 47,756,876원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 삼수초등학교 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하며, 토지면적은 381.0㎡, 공시지가는 484,400원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 급수·급탕 위생설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 126,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 현재 확인 임차인은 없지만 감정평가서의 임대 관계 기재는 미상입니다. 현황 점유와 전입관계 확인이 우선입니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차는 인수 0원이므로 실질취득액은 59,780,000원입니다. 최근 12개월 평균 126,000,000원 대비 47.4%라는 가격 차이를 기준으로 검토할 수 있습니다.
- 배당 부족을 인수로 오해하지 않기. 총 미배당 47,756,876원은 후순위 채권의 배당 부족이며, 현재 분석상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대·거래 4건·단지 경매 평균 유찰 2.0회·매각률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 시나리오를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 가격 표본 시점 확인. 최신 실거래 표본은 2024.10의 137,000,000원입니다. 현재 응찰 판단에서는 거래 표본의 시점도 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리와 가격은 좋고, 출구는 보수적으로”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.03.15 진천축산업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인 임차인은 0명, 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 59,780,000원입니다.
가격만 보면 강점이 분명합니다. 최근 12개월 동일면적 평균 126,000,000원의 47.4%이고 최신 거래 137,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세 또한 이전 거래 대비 +5.0%입니다. 반면 물건은 8세대 다세대이고 단지 경매 평균 유찰이 2.0회, 매각률이 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 안전성 양호, 가격 경쟁력 높음, 환금성은 보수적 평가입니다. 이 물건은 싸게 사는 것보다, 그 가격 차이를 실제 매도 시점까지 얼마나 지킬 수 있는지가 승부처입니다.
