청주지방법원 2025타경51957. 청주시 흥덕구 강서동 ‘레지던스 마리’ 6층 605호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가상 실제 이용상태는 연립주택(방1·화장실1 등)입니다. 지상 8층 건물의 6층에 위치하며, 소유자는 안명수입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.09.08. 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 737,326,170원이고, 이후 2025.12.04. 허성만의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞서 들어온 임차인입니다. 허성만의 전입일은 2023.01.13.로 가압류보다 약 2년 8개월 빠르고, 조사 결과에서도 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 보증금은 6,500만원, 배당요구는 2026.03.04.에 했지만 우선변제권은 없는 것으로 배당자료에 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51957 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 6층 605호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택(방1·화장실1 등) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 중 6층 |
| 소유자 | 안명수 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 49,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 허성만 / 65,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.09.08. 웰컴저축은행 주식회사 가압류 · 청구금액 737,326,170원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
과거 우리은행 근저당권 2건은 2013.02.13. 일부포기로 말소됐고, 청주축산업협동조합 근저당권도 2021.02.08. 해지로 말소됐습니다. 2024년의 강제경매개시결정과 세무서 압류 역시 각각 취하·해제로 이미 말소됐습니다. 현재 살아 있는 금전채권 중 말소기준은 2025.09.08. 웰컴저축은행 가압류입니다.
반면 임차인 허성만은 2023.01.13. 전입으로 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 즉 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸한다고 해서 임차보증금 위험까지 함께 없어지는 사건이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허성만 | 전체 · 주거 | 2023.01.13 | 65,000,000원 | 2026.03.04 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다. 현황조사에서도 현장에 세입자가 거주 중인 것으로 탐문됐습니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
감정가는 70,000,000원, 현재 최저가는 1회 유찰된 49,000,000원입니다. 표면 할인율은 감정가의 70%지만, 이 사건에서 중요한 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 65,000,000원입니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 49,000,000원 | 70% | 약 65,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 34,300,000원 | 49% | 약 65,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 24,010,000원 | 34.3% | 약 65,000,000원 |
즉 최저가가 4,900만원에서 3,430만원, 2,401만원으로 내려가더라도 그만큼 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조이므로 총 실질취득액은 약 6,500만원 수준을 기준으로 판단해야 합니다. 유찰 횟수가 늘었다는 사실 자체를 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 임차인 허성만 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 737,326,170원 | 47,718,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 허성만 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 49,000,000원 가정 시 집행비용 1,282,000원을 제외한 47,718,000원이 웰컴저축은행 가압류에 배당되고, 전체 채권 미배당은 754,608,170원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국자산관리공사 충북지역본부 남측 인근으로, 중고층 아파트단지·도시형생활주택·연립주택과 음식점 등 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 북측 강서로를 통해 2순환로·가로수로 등 주요 간선도로로 연계되고, 강서로변 시내버스정류장이 있습니다. 차량으로 10분 이내 거리에 청주강서하이패스IC가 있습니다.
- 도로. 남측과 서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(강서지구)·주거용지이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 규모. 레지던스 마리는 24세대, 사용승인 기준 2011.12.10. 단지입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 8.3회, 매각률이 0.0%로 나타나므로 낙찰 후 재매각·환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 49,000,000원이 아니라 대항력 임차보증금까지 고려한 약 65,000,000원을 기준으로 손익을 검토해야 합니다.
- 임차인 허성만의 실체 확인. 경매 신청채권자와 임차인이 같은 이름으로 나타나 관계인 가능성·가장임차인 의심이 있으므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력은 보수적으로 인정. 의심만으로 대항력을 배제하지 말고, 실제로 부인할 수 있는 객관적 자료가 확인되기 전에는 인수형으로 계산해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.06. 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 효력을 등기부·매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 주의. 2회·3회 유찰로 최저가는 34,300,000원·24,010,000원까지 내려가지만 실질취득액은 임차보증금 때문에 약 65,000,000원 수준을 기준으로 봐야 합니다.
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교치가 확인되지 않으므로 현장 중개업소의 동일·유사 호실 매매가와 임대가를 별도로 확인해야 합니다.
- 체납·공과금 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 배당자료에 반영되지 않은 부담 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,900만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 최저가 할인율이 아닙니다. 감정가 7,000만원에서 한 번 유찰돼 4,900만원까지 내려왔지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 허성만의 보증금이 6,500만원입니다. 대항력이 인정되는 한 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지므로 실질취득은 약 6,500만원을 중심으로 고정되는 구조로 봐야 합니다.
여기에 임차인과 경매 신청채권자가 같은 이름이라는 특이점, 2022년 민간임대주택등기, 단지 경매 평균 8.3회 유찰과 0.0% 매각률까지 겹칩니다. 최근 실거래 비교 자료도 확인되지 않기 때문에 현재 실질취득액이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 표면 최저가는 낮지만 권리·환금성 리스크가 큰 사건으로, 입찰 전 임대차의 실체와 보증금 인수 범위를 원본서류로 확인하는 것이 우선입니다.
