청주지방법원 2025타경51964. 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 114-77 소재 연립/다세대 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태는 주택 및 지하실 등, 부속건물은 변소 및 창고 등이며, 매각조건에는 지분매각·일괄매각·제시외 건물 포함이 함께 기재돼 있습니다. 현재 등기상 공유자는 김미영·김수영·김정훈·박순임이고, 이 가운데 김미영의 지분 9분의 2에 유한회사유니버셜대부가 강제경매를 신청한 구조입니다.

따라서 최저가 29,397,000원을 단순히 ‘주택과 토지를 통째로 사는 가격’처럼 보면 안 됩니다. 낙찰자가 취득하는 핵심은 김미영의 공유지분이고, 나머지 공유자들의 지분은 그대로 남습니다. 등기상 인수금액이 0원이라는 장점과, 낙찰 후에도 공유관계가 계속된다는 문제는 서로 별개의 판단 항목입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 인수보다 ‘지분’이 중요하다

과거 문의농업협동조합 근저당은 1995.02.25 설정된 뒤 채권최고액이 45,000,000원으로 변경됐지만, 2021.12.13 해지로 이미 말소됐습니다. 2000년부터 2003년 사이 등기된 가압류들도 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2026.07.07 등기사항 기준 현존 근저당·압류 집계는 각각 0건입니다.

2021.12.18 상속을 원인으로 김미영·김수영·김정훈·박순임에게 소유권이 이전됐고, 2025.11.07 유한회사유니버셜대부가 김미영 지분에 강제경매개시결정을 등기했습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 바로 이 2025.11.07 경매개시결정입니다. 확인된 임차인은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 공유지분 구조 — 공유자우선매수 1회

매각조건에는 “공유자우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음”이라고 기재돼 있습니다. 외부 응찰자는 낙찰가만 계산할 것이 아니라 공유자의 우선매수 행사 가능성까지 함께 봐야 합니다. 또한 일괄매각이라는 조건이 붙어 있어도, 동시에 명시된 지분매각이라는 본질이 사라지는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다

이 사건은 2회 유찰되어 감정가 59,996,870원에서 최저매각가 29,397,000원, 즉 감정가 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았고, 무엇보다 거래대상이 전체 부동산이 아니라 공유지분 9분의 2입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다.

유찰이 더 진행되면 신청채권자의 미배당은 134,003,385원에서 142,663,741원, 148,725,991원으로 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안을 금액은 구분해서 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 29,397,000원 가정)

29,397,000원 매각 가정에서 집행비용 929,146원을 제외한 28,467,854원이 유한회사유니버셜대부에 배당되고, 신청채권 162,471,239원 중 134,003,385원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 청주시 상당구 문의면 미천리 소재 “문의면행정복자센터” 남동측 인근이며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량통행이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로 등의 교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
• 건물. 주택 등은 조적조 슬래브지붕 단층으로 외벽은 벽돌쌓기 및 페인팅, 내벽은 도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호 마감입니다. 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 부속건물. 변소 및 창고 등으로 이용되며 조적조 슬래브지붕 단층, 전기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 362.0㎡, 계획관리지역이며 공시지가는 240,700원/㎡입니다. 평지·정방형이고 세로한면(가) 조건입니다.
• 계획·규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·주거용지·지구단위계획구역(문의미천지구)에 속하고, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
• 추가 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역·야생생물보호구역·수질보전특별대책지역 및 지적재조사사업지구가 포함됩니다.
• 환금성. 2회 유찰된 공유지분 물건이고 공유자우선매수 조건까지 존재합니다. 등기 인수는 0원이지만, 지분 자체의 사용·처분 구조가 환금성 판단의 중심입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각지분부터 재확인. 경매 대상은 김미영의 9분의 2 지분입니다. 전체 소유권 취득으로 오인하지 마세요.
• 공유자우선매수. 공유자는 우선매수를 1회 행사할 수 있다는 조건이 있으므로 입찰 결과에 미치는 영향을 반드시 확인하세요.
• 실제 점유·사용 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 공유자들의 사용관계는 별도로 현장에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 지분매각과 함께 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이 기재돼 있으므로 토지·건물·제시외 건물의 정확한 매각범위를 원본으로 대조하세요.
• 가격 비교. 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 실거래가 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 지분 자체의 거래가치와 환금성을 별도로 검토하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역 외에도 다수의 보호·제한구역이 중첩돼 있으므로 이용 또는 개발을 전제로 할 경우 관련 제한을 확인하세요.
• 도로관계. 감정평가가 별도 재확인을 요구한 인접 도로의 법적·사실적 성격과 소유·이용관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 “무엇을 취득하는가”가 먼저다

등기와 임차만 보면 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 근저당과 가압류도 이미 말소됐고, 현재 시나리오에서도 채권자 미배당액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 주택’으로 분류하면 핵심을 놓칩니다.

실제 경매대상은 김미영 지분 9분의 2이고, 다른 공유자의 지분은 남으며 공유자우선매수도 1회 가능합니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가 49%까지 내려왔어도 비교 실거래가가 없는 상태에서 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기 인수는 단순하지만, 소유구조와 환금성은 단순하지 않은 사건입니다. 이 사건의 승부처는 채권액이 아니라 공유지분을 어떤 가치로 평가하고 어떻게 활용·처분할 수 있느냐에 있습니다.