청주지방법원 2026타경50502. 청주시 상당구 용암동에 있는 시티프라디움2단지 205동 11층 1101호가 경매에 나왔습니다. 전용면적 84.9924㎡, 지상 25층 건물의 11층에 위치한 아파트입니다. 이 물건에서 먼저 눈에 들어오는 것은 가격입니다. 감정가 468,000,000원으로 출발했지만 한 차례 유찰되면서 최저가가 327,600,000원까지 내려왔습니다. 반면 같은 단지의 비슷한 전용면적 아파트는 최근 435,000,000원~493,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 현재 최저가를 크게 웃돌기 때문에, 실거래 기준으로 가격 차이가 뚜렷한 물건입니다.
권리관계도 비교적 명료합니다. 소유자 박민웅 명의로 소유권이전등기가 이루어진 2020.06.17에 국민은행 근저당권이 설정됐고, 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 가압류 4건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 확인되는 후순위 권리를 매수인이 떠안을 위험은 낮습니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼, 가격 메리트를 실제 취득 메리트로 연결하려면 점유관계 검증이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50502 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3147 시티프라디움2단지 제205동 제11층 제1101호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로142번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9924㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 25층 중 11층 |
| 소유자 | 박민웅 (2020.06.17 소유권이전 · 거래가액 308,500,000원) |
| 감정가 | 468,000,000원 |
| 최저매각가 | 327,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 139,935,363원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.17 국민은행 근저당권 · 채권최고액 187,000,000원 (한국주택금융공사로 이전) |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 임차관계 | 특정 임차인 확인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 인수액 | 등기상 및 배당 추정 기준 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2020.06.17 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 187,000,000원이며, 2021.09.08 근저당권자가 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 대상입니다.
말소기준 이후에는 신한카드, 디지비캐피탈, 서민금융진흥원, 에스비아이저축은행의 가압류가 차례로 등기됐습니다. 가압류 청구금액은 각각 18,924,587원, 44,637,520원, 7,000,005원, 31,443,211원입니다. 이들 모두 말소기준권리 이후에 설정됐으며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 71.2%
시티프라디움2단지는 610세대 규모로, 준공일은 2020.02.18입니다. 이번 경매물건의 전용면적은 84.9924㎡이며, 같은 단지에서 거래된 전용 84.98~85.00㎡대의 최근 12건을 비교할 수 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.98㎡ | 18 | 455,000,000원 |
| 2026.10 | 85.00㎡ | 10 | 458,000,000원 |
| 2026.09 | 85.00㎡ | 19 | 460,000,000원 |
| 2026.09 | 84.98㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 85.00㎡ | 18 | 493,000,000원 |
| 2026.08 | 85.00㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 444,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 24 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 23 | 464,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 459,791,666원 |
비교 기준은 전체 거래의 막연한 평균이 아니라 최근 12개월 실거래 평균 459,791,666원입니다. 이번 비교에서는 최근 거래 표본 12건의 평균과 전체 집계 평균이 동일하며, 최신 거래는 2026년 10월의 455,000,000원입니다.
현재 최저매각가 327,600,000원은 최근 12개월 평균의 71.2%입니다. 거래 표본의 최저가 435,000,000원과 비교해도 낮고, 최신 거래 455,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 최저가 자체에는 분명한 가격 경쟁력이 있습니다. 이는 감정가 대비 할인율만으로 판단한 결과가 아니라 실제 거래가격과 직접 비교한 결과입니다.
같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 이미 한 차례 유찰된 이번 물건을 무조건 추가 유찰까지 기다려야 하는 사례로 볼 근거는 부족합니다. 다만 시세 차이가 크다는 이유만으로 경쟁입찰에서 무리하게 가격을 올리는 것 역시 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,386,400원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 설정(한국주택금융공사 승계) | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 18,924,587원 | 18,924,587원 |
| 3. 가압류 · 디지비캐피탈 | 44,637,520원 | 44,637,520원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,000,005원 | 7,000,005원 |
| 5. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 31,443,211원 | 31,443,211원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 33,208,277원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 5,386,400원이며, 추정 배당 대상 채권액 289,005,323원이 모두 배당되는 계산입니다. 배당 후 소유자에게 돌아갈 것으로 추정되는 금액은 33,208,277원입니다.
위 표는 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 근저당권은 국민은행에서 한국주택금융공사로 이전됐으므로 실제 배당 시 권리자와 채권잔액을 확인해야 합니다. 당해세·선순위 조세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 집행비용과 실제 배당액 및 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다. 현재 확인된 등기상 인수액은 0원이나 미확인 점유자의 권리는 별도 검토 대상입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 배당은 어떻게 달라지나
현재는 1회 유찰, 감정가 70% 구간입니다. 이후에도 낙찰되지 않는다고 가정하면 최저매각가가 더 낮아질 수 있습니다. 회차별 예상 배당 부족액과 매수인 인수 여부를 함께 비교해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 채권 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 327,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 229,320,000원 | 63,695,803원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 160,524,000원 | 131,528,659원 | 0원 |
이 사건에서 중요한 점은 미배당 채권액과 매수인 인수액이 서로 다르다는 것입니다. 등기상 확인되는 후순위 권리들은 매각으로 소멸하기 때문에, 예상배당에서 채권자가 돈을 전부 받지 못한다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자의 부담으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용아초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 학교, 근린생활시설, 주택 및 아파트단지가 혼재하는 주거지역이 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 북동측 왕복 2차선 도로 및 남동측 왕복 4차선 도로에 접해 있으며, 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 11층입니다. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 단지. 시티프라디움2단지는 610세대 규모이며, 준공일은 2020.02.18입니다. 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인되어 시세를 비교할 수 있는 거래 표본이 존재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(청주동남지구)에 속합니다. 공동주택용지이며, 교육환경 보호 관련 상대보호구역과 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 881,600원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실내 수리상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 2026년 7월부터 10월까지 비슷한 면적의 실거래 표본이 12건 존재합니다. 거래가격은 435,000,000원~493,000,000원으로 차이가 있으므로, 실제 매도 시에는 층과 내부 상태에 따른 가격 조정 가능성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인이 최우선. 특정 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 매각물건명세서 및 실제 점유상황을 확인하고, 점유자가 있다면 전입일자·보증금·확정일자·대항력 여부를 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2020.06.17 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 2021.09.08 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 채권자의 권리승계 내용과 실제 배당채권액을 원본에서 대조하세요.
- 입찰가 상한 설정. 최근 12개월 평균 459,791,666원과 최신 거래 455,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 경쟁입찰로 낙찰가가 높아지면 가격 메리트가 축소된다는 점을 고려해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 현재 최저가는 327,600,000원입니다. 2회 유찰 시 229,320,000원, 3회 유찰 시 160,524,000원으로 제시된 가격 시나리오를 참고하되, 후속 매각기일 및 최저가는 법원의 실제 진행 결과를 확인하세요.
- 명도 및 내부 상태. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 이사 협의 필요성 및 내부 수리비를 입찰 전 확인해야 합니다. 등기상 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 금액과 부담 범위를 관리사무소 및 관련 자료를 통해 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 재확인해야 합니다. 특히 권리변동과 점유관계는 입찰일 기준으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 최종 판단은 점유 확인 후”
이번 청주 시티프라디움2단지 1101호는 권리구조와 가격을 함께 검토할 만한 경매물건입니다. 감정가 468,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 327,600,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 459,791,666원과 최신 거래 455,000,000원을 모두 밑돌고 있습니다. 최근 시세 평균 대비 71.2%라는 점에서 가격 경쟁력은 분명합니다.
등기상으로도 2020.06.17 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류 4건이 모두 매각으로 소멸하는 구조이므로, 확인된 등기권리만 기준으로 한 예상 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계가 미상이라는 사실은 여전히 남아 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지, 명도 과정에 어떤 비용이 필요한지를 확인해야 비로소 입찰가를 확정할 수 있습니다.
결론은 명확합니다. 가격은 긍정적이고 등기상 권리구조도 단순합니다. 다만 점유·임차관계 확인을 입찰의 전제조건으로 삼아야 합니다. 그 부분이 해소된다면 현재 회차에서도 검토 가치가 있는 물건입니다.
