청주지방법원 2026타경50502. 청주 상당구 용암동 시티프라디움2단지 205동 11층 1101호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 박민웅이 2019.12.19 매매계약을 원인으로 2020.06.17 소유권을 이전받았고 거래가액은 308,500,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 187,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
이후 신한카드, 디지비캐피탈, 서민금융진흥원, 에스비아이저축은행의 가압류가 차례로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 2021.09.08에는 해당 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 2026.05.08 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 따라서 권리구조는 복잡해 보이는 등기 건수와 달리 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50502 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 3147 시티프라디움2단지 205동 11층1101호 |
| 도로명 | 충청북도 청주시 상당구 중고개로142번길 17 |
| 용도 / 면적 | 아파트 · 84.9924㎡ · 25층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 박민웅 · 단독소유 · 거래가액 308,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 139,935,363원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.17 을구 1번 국민은행 근저당권 187,000,000원입니다. 이후 갑구에 등기된 가압류 4건과 2026.05.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.09.08 을구 1-1번에서 기존 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐지만, 새 순위의 담보권이 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 승계입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
시티프라디움2단지는 610세대, 2020.02.18 준공 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 462,416,666원입니다. 현재 최저매각가이자 실질취득액인 468,000,000원은 이 최근 평균의 101.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.98㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 445,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 18 | 493,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 24 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 24 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 17 | 444,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 450,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 23 | 464,500,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 12 | 438,500,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 23 | 445,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 16 | 521,000,000원 |
| 평균 | 84.9924㎡ | 12건 | 462,416,666원 |
최근 거래 범위는 435,000,000원~521,000,000원이고 최신 거래는 2026.09의 475,000,000원입니다. 따라서 신건 468,000,000원은 최신 거래보다 낮고 최근 거래 범위 안에 들어오지만, 가격 메리트 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균에는 101.2%로 평균 이상입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 “시세보다 싸다”라고 평가할 가격은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 187,000,000원 | 187,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,924,587원 | 18,924,587원 |
| 3. 가압류 · 주식회사디지비캐피탈 | 44,637,520원 | 44,637,520원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,000,005원 | 7,000,005원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 31,443,211원 | 31,443,211원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,914,677원 |
현재 회차에서는 채권총액 289,005,323원이 전액 배당되고 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여는 171,914,677원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용아초등학교 북서측 인근에 위치하며 학교, 근린생활시설, 주택 및 아파트단지가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물의 11층으로, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·경보·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 2차선 포장도로와 남동측 왕복 4차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(청주동남지구)이며 공시지가는 881,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 610세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 468,000,000원은 최근 12개월 평균 462,416,666원의 101.2%입니다. 권리 안전성을 가격 할인으로 오인하지 않아야 합니다.
- 최신 거래 병행. 최신 거래는 2026.09의 475,000,000원이므로 평균과 최신가를 함께 놓고 대상 호수의 층·상태를 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 국민은행 명의로 설정된 근저당권은 한국주택금융공사로 이전되어 있으므로 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 374,400,000원, 2회 유찰 시 299,520,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 평균 이상”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2020.06.17 근저당권이 말소기준이고 그 뒤의 가압류 4건은 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 권리만큼 매력적이라고 단정하기 어렵습니다. 신건 실질취득액 468,000,000원이 최근 12개월 평균 462,416,666원의 101.2%이기 때문입니다. 다만 최신 거래 475,000,000원보다는 낮아 시장 범위를 완전히 벗어난 가격도 아닙니다. 따라서 결론은 권리 안정성은 높지만, 현재 회차의 가격 메리트는 제한적입니다. 여기에 임대관계가 미상이라는 점까지 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.
