청주지방법원 2026타경50515. 청주시 흥덕구 복대동 신영지웰홈스아파트 106동 1층 102호, 전용면적 84.787㎡의 아파트입니다. 총 452세대이며 사용검사일은 2009년 12월 15일입니다. 소유자 유민은 2014년 12월 22일 공유자 전원 지분을 취득하면서 거래가액 305,000,000원을 신고했습니다. 현재 최저매각가는 304,500,000원으로 감정가 대비 70% 수준입니다.
표면적으로는 최근 실거래와의 차이가 큽니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 거래가 474,000,000원, 최신 2026년 10월 거래가 450,000,000원입니다. 그러나 본 물건은 1층이며, 제시된 실거래 표본은 여러 층과 세부 면적이 혼재합니다. 단순 평균만으로 실제 102호의 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 여기에 등기상 선순위 근저당권 처리와 예상배당의 불일치가 있어, 가격 검토와 권리 검증을 분리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50515 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3377 신영지웰홈스아파트 제106동 제1층 제102호 도로명: 충청북도 청주시 흥덕구 진재로103번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.787㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 단지 규모 / 준공 | 452세대 · 2009.12.15 사용검사 |
| 건물구조 | 철근콘크리트벽식구조 · 평스라브 철골경사지붕 |
| 소유자 | 유민 · 2014.12.22 소유권 취득(거래가액 305,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 304,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 198,141,151원 |
| 표시된 말소기준 | 2021.07.12 주식회사온앤온대부 근저당권 · 채권최고액 105,000,000원 2014년 근저당권 이력과 대조 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 등기부 발급기준 | 2026.09.09 · 청주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 신청채권의 교차 검증
현재 말소기준으로 표시된 권리는 2021년 7월 12일 주식회사온앤온대부의 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박태균 근저당권, 금융기관 가압류 및 2026년 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 기존 두리대부 근저당권과 전세권은 2021년 7월 15일 해지를 원인으로 말소되었고, 과거 경매개시결정도 취하되어 말소되었습니다.
이 표시만으로는 2014년 근저당권의 현재 효력과 2021년 근저당권의 말소기준 지위를 동시에 확정하기 어렵습니다. 2014년 근저당권의 실제 말소 여부와 이전등기의 효력을 등기부 원본에서 반드시 대조해야 합니다. 선순위 권리가 유효하다면 배당순위와 예상 잔여금 계산이 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차관계 — 등기만으로 명도까지 확정할 수 없다
| 구분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 미확인 | 미확인 | 확인 필요 |
현재 예상 인수액 0원은 확인된 등기상 소멸권리와 임차인 신고를 기준으로 한 잠정 금액입니다. 실제 점유자에게 매각 후에도 보호되는 대항력이 있다면 임대차보증금의 미배당분이 추가 부담이 될 수 있습니다. 반대로 그러한 임차인이 없다면 최저가와 잠정 실질취득액은 304,500,000원으로 일치합니다. 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다
신영지웰 동일 면적대의 최근 거래 12건입니다. 비교 표본의 전용면적은 84.79㎡, 84.84㎡, 84.86㎡이며 2026년 6월부터 10월까지의 거래를 포함합니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균은 모두 474,000,000원으로 제시되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.79㎡ | 2 | 450,000,000원 |
| 2026.09 | 84.79㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 12 | 513,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 10 | 508,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 12 | 494,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 2 | 407,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 8 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 7 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 5 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 474,000,000원 |
최근 거래 가격은 407,000,000원~513,000,000원에 분포합니다. 현 최저매각가 304,500,000원은 최근 12개월 평균 474,000,000원의 64.2%이며, 최신 거래 450,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 제시된 실거래 기준으로는 가격상 여유가 있는 경매로 평가할 수 있습니다. 다만 이 판단은 임대차 인수금이 추가되지 않는다는 가정 아래의 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,500,000원 가정)
아래 금액은 현재 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 2014년 근저당권의 처리와 한국자산관리공사 청구액 반영 여부가 확정되지 않았으므로, 실제 법원 배당표로 받아들여서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,063,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사온앤온대부 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박태균 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 | 3,407,665원 | 3,407,665원 |
| 4. 가압류 · 에스비아이저축은행 | 18,354,406원 | 18,354,406원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 22,888,952원 | 22,888,952원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈 | 11,005,811원 | 11,005,811원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 5,201,686원 | 5,201,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 118,578,480원 |
집행비용 5,063,000원, 제시된 채권자 배당 합계 180,858,520원, 소유자 잔여 118,578,480원을 합하면 매각가 304,500,000원입니다. 다만 이 합산은 신청채권자 한국자산관리공사의 청구액 198,141,151원을 독립 배당 대상으로 반영하지 않은 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등도 미반영될 수 있으므로 잔여금과 배당순위는 재확인해야 합니다.
⑤ 유찰 회차별 가격과 예상배당 부족액
| 회차 | 최저가 | 배당 부족액 | 매수인 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 304,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 213,150,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 149,205,000원 | 34,542,390원 | 0원 |
제시된 회차별 추정에서는 2회 유찰 시 최저매각가가 213,150,000원으로, 3회 유찰 시 149,205,000원으로 내려갑니다. 3회 유찰 가격에서는 제시된 채권액 중 34,542,390원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 일반적인 소멸 채권의 배당 부족액과 매수인이 인수하는 보증금은 서로 다른 개념입니다. 이 추정에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원으로 표시되지만, 미확인 점유자와 선순위 임대차가 존재할 경우 실제 부담은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 복대동, 솔밭초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·주택·근린생활시설 등이 분포해 주위환경은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 서측은 왕복 4차선, 북측과 남측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조의 15층 아파트 중 1층입니다. 난방, 위생·급배수, 승강기 및 화재탐지설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대농2지구 지구단위계획구역입니다. 주거용지 관련 제한 및 교육환경 보호구역 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,068,000원/㎡. 토지의 이용상황은 아파트이며, 지형은 평지로 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부 하자, 수선 필요사항과 실제 점유상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 452세대 아파트로 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다. 거래의 존재는 긍정적이지만 본건은 1층이므로 층별 선호도와 개별 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 경매 이력. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 집계되어 있습니다. 본건 역시 1회 유찰 상태이나, 이 수치만으로 향후 낙찰률이나 매각가격을 예측하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2014년 근저당권 원본 확인. 현대해상화재보험 근저당권의 현재 말소 상태, 2020년 변경등기, 2024년 한국자산관리공사 이전등기를 연결해 권리의 효력과 말소기준을 검증해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 한국자산관리공사의 청구액 198,141,151원과 근저당권 이전 관계를 대조하고 예상배당 0원 처리의 이유를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 권리, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건을 반드시 확인하세요.
- 점유자·전입세대 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 임대차보증금 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 1층 개별상태 조사. 외부 시선, 채광, 습기·결로, 소음 및 내부 수선 필요사항을 확인해 실거래 비교가격을 조정해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 474,000,000원만이 아니라 최신 거래 450,000,000원과 2층 저가 거래 407,000,000원을 함께 고려하세요.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비, 점유 이전 협의 비용 및 인도절차 등을 확인해야 합니다.
- 배당 재검산. 2014년 근저당권, 한국자산관리공사 채권 및 조세채권을 반영한 정확한 배당순위를 확인한 뒤 인수 위험과 별도로 판단하세요.
- 입찰기일 재확인. 2026.10.28 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 매각조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 등기 최신본 대조. 2026.09.09 등기부 이후 발생한 권리변동이 있는지 입찰 직전에 최신 등기사항전부증명서를 발급받아 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 확정은 아직”
신영지웰홈스아파트 106동 102호는 최저매각가 304,500,000원에 비해 최근 12개월 평균 거래가가 474,000,000원이고 최신 거래도 450,000,000원인 만큼, 현재 실거래 수준과 비교한 가격상 여력이 뚜렷합니다. 1층 물건의 가격 조정 가능성을 고려하더라도 가격 검토를 진행할 이유는 충분합니다.
하지만 권리 측면은 다릅니다. 2014년 현대해상화재보험 근저당권과 2024년 한국자산관리공사로의 이전등기, 2021년 온앤온대부 말소기준 표시가 서로 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 또한 한국자산관리공사의 청구액 198,141,151원이 현재 예상배당에서 0원으로 처리되어 있는 점은 중요한 검증 대상입니다. 임대관계도 확인되지 않았으므로 잠정 인수 0원을 확정적 무인수로 받아들여서는 안 됩니다.
결론은 ‘가격 검토 가치 있음, 권리·점유 확인 전 입찰 판단 보류’입니다. 선순위 권리 이력이 정리되고 인수할 임대차보증금이 없다는 사실까지 확인된다면 최근 거래와의 가격 차이가 중요한 강점이 됩니다. 반대로 선순위 권리 또는 임대차 인수 부담이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다. 이 물건은 최저가만 보는 경매가 아니라, 등기원본과 점유관계를 확인한 뒤 가격을 평가해야 하는 경매입니다.
