청주지방법원 2026타경50515. 청주시 흥덕구 복대동 신영지웰홈스아파트 106동 1층 102호입니다. 현재 소유자는 유민이고, 2014.12.22 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 305,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 기준이 되는 권리는 2021.07.12 주식회사온앤온대부 근저당권 105,000,000원입니다. 이후 설정된 박태균 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
가격은 오히려 눈에 들어옵니다. 감정가와 최저매각가는 모두 435,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 473,166,666원입니다. 최저가는 평균보다 38,166,666원 낮고, 2026.09 최신 거래 500,000,000원보다도 65,000,000원 낮습니다. 다만 최근 최저 실거래가 407,000,000원까지 내려온 사례가 있어, 본건의 1층 조건까지 감안한 개별 가격 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50515 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3377 신영지웰홈스아파트 106동 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.787㎡ · 15층 중 1층 |
| 소유자 | 유민 · 2014.12.22 취득 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 435,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국자산관리공사 |
| 청구액 | 198,141,151원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2021.07.12 주식회사온앤온대부 근저당권으로, 채권최고액은 105,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 2022.04.18 박태균 근저당권 15,000,000원, 웰컴저축은행·에스비아이저축은행·하나캐피탈·롯데캐피탈· 중소기업은행의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 2026.05.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 ‘바닥가’는 아니다
신영지웰 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.05~2026.09 사이 407,000,000원~513,000,000원에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 473,166,666원, 최신 거래는 2026.09 500,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.79㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 2 | 440,000,000원 |
| 2026.08 | 84.79㎡ | 12 | 513,000,000원 |
| 2026.08 | 84.86㎡ | 10 | 508,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 12 | 494,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 2 | 407,000,000원 |
| 2026.07 | 84.86㎡ | 9 | 460,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 8 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.79㎡ | 7 | 458,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 5 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 13 | 490,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 14 | 440,000,000원 |
| 평균 | 84.787㎡ | 12건 | 473,166,666원 |
최저매각가 435,000,000원은 최근 12개월 평균 473,166,666원의 91.9%입니다. 평균 기준으로는 분명 가격 여지가 있습니다. 최신 거래 500,000,000원과 비교해도 낮습니다.
단지 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수가 0.0회, 평균 할인율도 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 과거의 다회 유찰을 전제로 기다리는 유형이라기보다, 현재 신건 가격 자체가 최근 실거래 범위 안에서 어느 위치인지 판단하는 것이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 435,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,750,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사온앤온대부 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박태균 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 3,407,665원 | 3,407,665원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 18,354,406원 | 18,354,406원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 22,888,952원 | 22,888,952원 |
| 6. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 11,005,811원 | 11,005,811원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 5,201,686원 | 5,201,686원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 247,391,480원 |
채권 합계 180,858,520원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 247,391,480원으로 산정돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 솔밭 초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 통과해 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측 왕복4차선, 북측 및 남측 왕복2차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 15층 건물의 1층 102호이며 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·대농2지구 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역 등이 함께 지정돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 1,068,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 신영지웰 452세대, 사용검사일은 2009.12.15입니다.
- 거래. 동일 평형 최근 12건이 407,000,000원~513,000,000원에 거래돼 거래 가격대의 폭이 큰 편입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 시세 확인. 최근 평균 473,166,666원만 보지 말고, 저층 거래 407,000,000원·440,000,000원·500,000,000원과 직접 비교하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·전입관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.07.12 주식회사온앤온대부 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부 원본과 대조하세요.
- 신청채권자 권리 확인. 한국자산관리공사 청구액 198,141,151원과 배당 시나리오상의 배당관계를 채권계산서에서 확인하세요.
- 관리비 확인. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부는 관리사무소에서 별도 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 본건은 1층이므로 내부상태·일조·소음·사생활 노출 등 실제 조건을 현장에서 확인해 응찰가에 반영하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 ‘저층 시세’가 승부처
이 사건은 현재 산정상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 신건 435,000,000원이 최근 12개월 평균 473,166,666원의 91.9%여서 평균 대비로는 매력이 있습니다.
다만 본건은 1층이고, 실제 최근 거래에는 407,000,000원도 존재합니다. 평균값 하나만 놓고 ‘싸다’고 결론내리기보다, 저층 거래와 현장 상태를 확인한 뒤 435,000,000원이 개별 호수 기준으로도 할인된 가격인지 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순하고, 승부처는 1층을 반영한 실제 시세 판단입니다.
