청주지방법원 2026타경50529. 괴산군 청안면 운곡리 86-3 주1동으로, 감정평가상 제조업소로 이용 중인 경량철골구조 단층 건물입니다. 사용승인일은 2021.12.29이고 소유자는 윤용길입니다. 등기상 근저당이나 압류가 중첩된 전형적인 채무과다형은 아니며, 현재 경매의 말소기준은 2026.05.18 접수된 천현우의 강제경매개시결정입니다. 신청채권자 청구액은 4,033,032원이고, 현재 최저가 52,795,560원 가정에서는 신청채권 전액이 배당됩니다.
문제는 채권액보다 건물과 토지의 관계입니다. 매각물건명세서 비고는 명확히 “건물만 매각”이라고 적고 있고, 건물이 사용하는 운곡리 86-3 대 287㎡에 대해서는 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당상 인수액 0원과 ‘토지까지 안정적으로 사용할 수 있다’는 결론은 전혀 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청안면 운곡리 86-3 주1동 · 도로명주소 충청북도 괴산군 청안면 질마로 990 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 제조업소로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 트러스위철판넬지붕 단층 · 사용승인일 2021.12.29 |
| 소유자 | 윤용길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 52,795,560원 / 52,795,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 천현우 / 4,033,032원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 · 대지 287㎡ 사용관계 별도 |
① 권리 흐름 — 채권보다 선행 제한이 더 중요하다
등기 순서를 보면 2021.12.30 소유권보존과 함께 금지사항등기가 존재합니다. 내용은 이 건물이 2021년 소규모 가공시설 지원사업의 보조금 지원을 받았고, 2031.12.28까지 괴산군수 승인 없이 보조 목적에 위배되는 용도 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 것입니다. 이 제한은 2026.05.18 말소기준보다 앞서 존재하므로, 낙찰 뒤 효력과 말소 처리 관계를 입찰 전에 반드시 확인해야 할 핵심사항입니다.
2022.05.25에는 송종상이 신청한 강제경매개시결정이 있었으나 2022.09.14 취하됐고, 2022.09.19 그 등기가 말소됐습니다. 현재 진행 중인 것은 2026.05.18 천현우가 신청한 별도의 강제경매입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계 확인 없이 명도 부담까지 없다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
② 취득구조 — 최저가보다 ‘토지를 어떻게 쓰는가’가 먼저다
매각물건명세서에는 운곡리 86-3 대 287㎡ 사용의 대가로 2022.11.30부터 2027.11.29까지 월 89,688원을 지급하고, 2027.11.30 이후 계속 토지를 사용하는 경우 사용대가는 협의해 다시 정한다는 수원지방법원 2023가단521284호 화해권고결정이 있다고 기재돼 있습니다.
따라서 현재 최저가 52,795,560원에 낙찰받더라도 배당표상 실질취득액은 같은 52,795,560원이지만, 그 금액만으로 장기 사용비용까지 확정됐다고 볼 수 없습니다. 특히 2027.11.30 이후 사용대가는 다시 협의하도록 되어 있어, 제조업소를 계속 사용할 계획이라면 토지 사용관계를 낙찰가격과 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,795,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,350,320원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 천현우 | 4,033,032원 | 4,033,032원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,412,208원 |
현재 회차에서는 신청채권 4,033,032원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 1회 유찰 시 매각가 42,236,448원, 2회 유찰 시 33,789,158원으로 내려가도 신청채권은 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인에게 배당상 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 기준)
- 이용상태. 감정평가상 제조업소로 이용 중이며, 경량철골구조 트러스위철판넬지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비 등이 구비돼 있고, 공부와의 차이는 해당사항이 없습니다.
- 대지. 건물이 사용하는 토지는 운곡리 86-3 대 287㎡, 평지·가로장방·소로한면 조건입니다. 다만 이번 매각대상은 건물만입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 포함됩니다. 도로구역·소하천구역에 접하고, 접도구역·소하천예정지·가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 인접 용도지역. 계획관리지역과 보전관리지역에 접합니다.
- 토지 공시지가. 41,200원/㎡입니다.
- 환금성. 제조업소 건물을 토지 소유권 없이 취득하는 구조이므로, 향후 사용·처분 과정에서는 토지 사용권과 금지사항등기 문제가 함께 검토돼야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명으로 기재하고 있으므로, 토지 소유관계와 건물의 대지 사용권을 우선 확인하세요.
- 토지사용료. 2022.11.30~2027.11.29 월 89,688원 지급 및 2027.11.30 이후 재협의 조건이 실제 낙찰자에게 어떻게 연결되는지 화해권고결정 원문으로 확인하세요.
- 금지사항등기. 2031.12.28까지 괴산군수 승인 없이 보조 목적에 위배되는 용도 사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다는 제한의 낙찰 후 효력과 처리 절차를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자와 사용자를 직접 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가·최저가 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 토지 사용권의 안정성과 향후 사용대가를 반영해 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·화해권고결정·현황조사 및 감정평가 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 토지 사용권이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 단순합니다. 감정가와 최저가는 52,795,560원, 신청채권은 4,033,032원이고, 현재부터 2회 유찰까지 제시된 모든 배당 시나리오에서 미배당과 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다.
취득하는 것은 토지가 아니라 건물만이고, 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 토지 사용에는 월 89,688원 지급과 2027.11.30 이후 재협의 조건이 연결돼 있으며, 2031.12.28까지의 금지사항등기도 선행합니다. 따라서 이 물건은 “배당상 무인수 = 안전”으로 볼 수 없는 유형입니다. 채권은 단순하지만 소유·사용 구조는 복잡합니다. 토지 사용권과 금지사항 처리의 확실성이 확보되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
