청주지방법원 2026타경50569. 진천군 광혜원면 죽현리 갑을아파트 101동 7층 710호입니다. 소유자는 송삼용이며, 2017년 12월 14일 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 권리 흐름의 출발점은 2016년 7월 15일 설정된 케이비손해보험 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 김순희의 근저당권과 여러 가압류, 근저당권에 대한 가처분이 설정됐으며 케이비손해보험이 임의경매를 신청했습니다.
감정가 52,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 36,400,000원입니다. 후순위 채권자가 배당을 받지 못하는 구조이지만, 그 미배당액 자체가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 오히려 확인해야 할 것은 전입자의 실제 임대차·점유관계와 적정 낙찰가격입니다. 특히 2024년 설정된 후순위 근저당권에는 가처분이 붙어 있어 매각물건명세서와 등기부를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 죽현리 202 갑을아파트 제101동 제7층 제710호 |
| 도로명주소 | 충청북도 진천군 광혜원면 진광로 923 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 송삼용 (2017.12.14. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 | 52,000,000원 |
| 최저매각가 | 36,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 케이비손해보험 |
| 청구금액 | 16,300,721원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.15. 을구 9번 케이비손해보험 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2016.07.15. 을구 9번 케이비손해보험 근저당권입니다. 과거 설정됐던 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각에서 기준이 되는 선순위 담보권은 케이비손해보험 근저당권입니다.
그 뒤 설정된 김순희 근저당권 26,000,000원과 충북신용보증재단·케이비캐피탈·서민금융진흥원·신용보증기금의 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 국민은행의 가압류는 2026년 4월 27일 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김강연 전체 |
2023.02.27. | 미상 / 미상 | 없음 전입일 기준 |
미상 | 해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에는 김강연 1명이 기재돼 있습니다. 전입일은 2023.02.27.로, 말소기준권리 설정일인 2016.07.15.보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리에 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다.
다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차 내용과 배당상의 지위는 추가 확인이 필요합니다. 선순위 대항력이 없는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 자동 승계되지는 않지만, 현재 점유 여부와 인도 협의는 별개의 문제입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%라도 시세보다 싼지는 미확인
현재 최저매각가는 36,400,000원으로 감정가 52,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰에 따른 가격 인하는 분명하지만, 이는 감정가 대비 할인율이지 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 52,000,000원 | 평가 기준가격 |
| 현재 최저가 | 36,400,000원 | 감정가의 70% |
| 예상 인수액 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 |
| 예상 실질취득 | 36,400,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 부대비용 별도 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판단 보류 |
실제 비교해야 할 가격은 최저가와 예상 인수액을 합친 실질취득금액입니다. 현재 예상 인수액은 0원이므로 최저가 낙찰을 가정한 실질취득금액은 36,400,000원입니다. 취득세와 명도·관리비 등 추가 비용은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,055,200원 |
| 1. 근저당 · 케이비손해보험 | 36,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 근저당 · 김순희 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 21,120,987원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈 | 5,747,964원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,395,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 14,335,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 115,600,182원 | 35,344,800원 |
집행비용 1,055,200원은 매각가의 약 2.9%를 적용한 추정치입니다. 근저당은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 배당을 계산했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영하지 않았으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,055,200원을 제외한 35,344,800원이 케이비손해보험에 배당됩니다. 김순희를 비롯한 후순위 채권자는 이 계산에서 배당받지 못하며, 소유자에게 돌아갈 잔액도 없습니다.
전체 채권액 115,600,182원 대비 예상 미배당액은 80,255,382원입니다. 그러나 이는 채권자들이 배당받지 못하는 금액으로, 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 36,400,000원 | 35,344,800원 | 80,255,382원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 25,480,000원 | 24,621,360원 | 90,978,822원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 17,836,000원 | 17,114,952원 | 98,485,230원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 최저매각가격은 낮아지고 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커집니다. 그러나 현재의 권리분석에 따르면 후순위 채권의 미배당이 매수인에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다.
케이비손해보험의 신청 청구금액은 16,300,721원으로, 제시된 배당 시나리오에서는 각 회차의 예상 배당액이 이를 웃돕니다. 다만 실제 신청채권자의 확정 채권액과 배당순위에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 소재지. 충청북도 진천군 광혜원면 죽현리 202, 갑을아파트 101동 7층 710호입니다. 도로명주소는 진광로 923입니다.
- 용도. 집합건물인 아파트입니다. 건물 내부 상태 및 실제 이용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 가격 이력. 등기상 과거 매매 거래가액은 2011년 36,500,000원, 2012년 40,000,000원, 2014년 51,000,000원, 2016년 51,500,000원입니다. 이는 과거 소유권 이전 당시의 금액으로 현재 시세를 대체하지 않습니다.
- 환금성. 현재 동일 단지의 최신 실거래 가격과 거래 빈도를 확인하지 못해 매도 가능가격이나 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 감정평가상 구체적인 내부 구조·설비·교통·주변환경 등의 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 확인. 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균, 최신 거래가격 및 거래 추세를 확인해 36,400,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 임차인 김강연 조사. 2023.02.27. 전입 사실 외에 임대차계약·보증금·확정일자·배당요구·현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 가처분 말소 확인. 충북신용보증재단의 을구 10-1 가처분이 매각으로 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당액 재확인. 케이비손해보험의 청구액 16,300,721원과 근저당 채권최고액 36,000,000원의 차이를 확인해 실제 배당 가능금액을 점검해야 합니다.
- 점유·인도 절차. 선순위 대항력 임차인이 없는 구조라도 점유자의 인도 협의와 명도 절차에 드는 비용·시간을 고려해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 체납 공용관리비 및 건물 내부 상태를 직접 확인하고 예상 추가 비용을 반영해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.28. 매각기일의 진행 여부와 변경·취하 가능성을 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리가 지워지는 것과 싸게 사는 것은 다르다”
진천 갑을아파트 710호는 후순위 권리 소멸 구조가 비교적 명확한 물건입니다. 케이비손해보험 근저당권을 말소기준으로 이후의 근저당권과 가압류, 관련 가처분이 소멸 예정이며, 현재 전입자 역시 말소기준보다 늦게 전입했습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가가 36,400,000원까지 내려왔다고 해서 곧바로 투자성이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 실제 임대차 보증금과 점유현황이 확인되지 않았고, 현재 거래시세와 비교할 근거도 부족합니다. 후순위 근저당권 가처분의 말소 범위까지 확인해야 합니다.
권리상 인수 부담은 낮게 예상되지만, 가격과 점유는 아직 검증이 필요합니다. 따라서 현재 판단은 조건부 검토입니다. 권리관계가 최종 확인되고 실질취득금액이 실제 거래시세보다 충분히 낮다는 점이 확인된 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
