청주지방법원 2026타경50569. 진천군 광혜원면 죽현리 갑을아파트 101동 710호 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2016.07.15. 을구 9번 주식회사케이비손해보험 근저당권 36,000,000원입니다. 이 근저당권 이후 설정된 김순희의 근저당권과 충북신용보증재단·케이비캐피탈주식회사·서민금융진흥원· 신용보증기금의 가압류, 충북신용보증재단의 근저당권 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김강연 1명이 확인됩니다. 전체를 점유하고 전입일은 2023.02.27.입니다. 말소기준권리보다 6년 이상 뒤의 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 이 전입일 기준으로는 낙찰자가 임대차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50569 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 광혜원면 죽현리 202 갑을아파트 101동 7층 710호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 송삼용 |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 케이비손해보험 / 16,300,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
과거 국민은행 관련 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 경매 권리분석의 기준은 2016.07.15. 케이비손해보험 근저당권입니다. 이후의 김순희 근저당권과 다수 가압류, 근저당권 가처분은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김강연 | 전체 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,336,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사케이비손해보험 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김순희 | 26,000,000원 | 14,664,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 21,120,987원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 5,747,964원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,395,456원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 14,335,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 52,000,000원 가정에서 채권 총액 115,600,182원 중 50,664,000원이 배당되고, 미배당은 64,936,182원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크더라도 해당 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 52,000,000원 | 50,664,000원 | 64,936,182원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 41,600,000원 | 40,451,200원 | 75,148,982원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,280,000원 | 32,280,960원 | 83,319,222원 | 0원 |
후순위 채권액이 매각대금을 크게 웃돌아 유찰될수록 미배당액은 커집니다. 그러나 이 차액은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼, 실질취득금액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.07.15. 을구 9번 주식회사케이비손해보험 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 임차인 확인. 김강연의 전입일은 2023.02.27.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태는 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조하세요.
- 김순희 근저당 및 가처분. 을구 10번 근저당권과 10-1번 가처분은 말소기준 뒤 권리로 매각 소멸 처리돼 있으므로 매각조건에서 동일하게 정리됐는지 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가는 52,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 가격 우위를 가정하지 말고 주변 거래사례를 별도로 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유자의 명도 조건은 입찰 전 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 법원 매각조건을 직접 확인한 뒤 입찰 판단을 확정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2016.07.15. 케이비손해보험 근저당이 말소기준이고, 임차인 김강연의 전입은 2023.02.27.로 늦어 대항력이 없습니다. 이후 등기된 김순희 근저당과 가압류·가처분도 매각으로 소멸해 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 52,000,000원에서 실질취득 역시 52,000,000원으로 계산됩니다. 다만 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없고, 임차인의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 권리는 합격권, 가격과 현장 확인은 별도로 보는 것이 적절합니다.
