청주지방법원 2026타경50589. 청주시 서원구 수곡동 삼일아파트 가동 307호입니다. 현재 소유자는 강석호이고, 2016.08.29 증여로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2016.09.06 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 현대라이프생명보험주식회사 추가 근저당 21,600,000원과 산와대부 주식회사 가압류 15,995,316원, 청주시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 122,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 반면 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 121,000,000원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 100.8%로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 추가 가점을 줄 상황은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 수곡동 153-3 삼일아파트 가동 3층307호 |
| 도로명주소 | 충청북도 청주시 서원구 구룡산로337번길 33 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 84.965㎡ · 지하1층/지상6층 중 3층 |
| 사용승인일 | 1986.09.15 |
| 소유자 | 강석호 (2016.08.29 증여로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 펜타어드밴스대부 / 11,846,718원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2016.09.06 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 이후의 추가 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부상 오래된 근저당·가등기·압류·과거 경매개시결정 중 다수는 이미 말소된 상태이고, 현재 경매에서 핵심적으로 볼 기준권리는 2016.09.06 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선해야 한다
실거래 비교 대상은 삼일맨션의 84.97㎡ 안팎 면적입니다. 전체 12건 평균은 98,375,000원이지만 2021년부터의 오래된 거래가 함께 들어 있으므로, 현재 가격 판단은 최근 12개월 3건 평균 121,000,000원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해서 보는 것이 맞습니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 33.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 84.97㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 84.97㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2023.12 | 84.97㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.10 | 84.97㎡ | 4 | 98,500,000원 |
| 2023.02 | 84.97㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 84.97㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 84.97㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2022.01 | 84.97㎡ | 2 | 118,000,000원 |
| 2021.12 | 84.97㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2021.10 | 84.42㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2021.09 | 84.97㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 121,000,000원 |
현재 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.8%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 높은 가격대입니다. 최근 흐름 자체는 이전 구간보다 33.2% 높아졌지만, 그 상승 흐름을 감안하더라도 현재 경매 최저가가 최근 실거래보다 싸다고 표현할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 21,600,000원 | 21,600,000원 |
| 3. 가압류 · 산와대부 주식회사 | 15,995,316원 | 13,892,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
122,000,000원 매각 가정에서는 채권 총액 121,595,316원 중 119,492,000원이 배당되고, 미배당액은 2,103,316원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.1% 수준으로 추정된 값이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 122,000,000원 | 119,492,000원 | 2,103,316원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,600,000원 | 95,443,200원 | 26,152,116원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,080,000원 | 76,274,560원 | 45,320,756원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 매수인에게 승계되는 금액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 유찰에 따른 권리부담 증가보다 매입가격 하락 효과를 중심으로 판단할 수 있는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충북대학교 평생교육원 북서측 인근에 위치하며, 근린생활시설·단독주택·아파트·업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 스라브지붕 지하1층/지상6층 건물로, 사용승인일은 1986.09.15입니다. 보일러 난방과 기본적인 위생·급배수 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 839,400원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 삼일맨션은 87세대이며, 비교 실거래 표본은 84.97㎡ 안팎 면적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 평균 121,000,000원의 100.8%로, 현재 회차에는 가격 할인 효과가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2025.08의 120,000,000원입니다. 신건 최저가가 이를 웃돈다는 점을 입찰 상한 설정에 반영해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 회차 가정상 1회 유찰 97,600,000원, 2회 유찰 78,080,000원입니다. 권리 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 배당 구조. 현재 매각가 가정에서도 채권 미배당액 2,103,316원이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.09.09입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신건에서 보수적으로
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2016.09.06 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 반면 신건 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 121,000,000원의 100.8%이고 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 흐름이 이전보다 33.2% 올라온 점은 긍정적이지만, 그렇다고 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 안전형, 신건 가격 메리트는 제한적. 이 사건은 권리보다 입찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.