청주지방법원 2026타경50593. 청주시 상당구 용암동 세원한아름아파트 111동 3층 311호, 전용 41.85㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 김대호이며 2025년 10월 2일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025년 10월 22일 소유권을 이전받았습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2015년 10월 13일 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 313,000,000원입니다. 2026년 5월 29일 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
현재 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 크지만, 말소기준권리인 근저당은 매각으로 소멸하는 구조이므로 이 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 것으로 보지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 84,000,000원의 신건 가격이 최근 실거래 수준을 얼마나 웃도는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50593 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2064 세원한아름아파트 111동 3층 311호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 41.85㎡ · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건 중 3층 |
| 소유자 | 김대호 · 2025.10.02 협의분할에 의한 상속 · 2025.10.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 59,279,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 준공 / 세대수 | 1994.11.09 / 1,530세대 |
① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준
현재 등기상 핵심은 2015.10.13 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 2026.05.29 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 1994년·1996년 한국주택은행 근저당은 2014.12.10 이미 말소됐습니다. 2015년 주택담보노후연금보증 담보주택 관련 금지사항등기도 2025년 소유권이전으로 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 신건 8,400만원은 최근 시세 이상
세원한아름 동일 면적 41.85㎡의 최근 12건 실거래는 2026년 3월부터 9월까지 60,000,000원~85,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 73,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 13층 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 41.85㎡ | 13 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 41.85㎡ | 3 | 68,000,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2026.07 | 41.85㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 41.85㎡ | 12 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 41.85㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 2026.05 | 41.85㎡ | 14 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 41.85㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 41.85㎡ | 15 | 79,000,000원 |
| 평균 | 41.85㎡ | 12건 | 73,500,000원 |
현재 신건 최저가 84,000,000원은 곧 실질취득액 84,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 73,500,000원의 114.3%이며, 최신 거래 70,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 실거래 최고 85,000,000원과는 1,000,000원 차이밖에 나지 않습니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 313,000,000원 | 82,088,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 313,000,000원을 기준으로 한 미배당액은 230,912,000원입니다. 다만 현재 회차에서 경매 신청 청구액 59,279,352원은 배당 시나리오상 충족으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰부터 현 시세 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 230,912,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 247,409,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,760,000원 | 52,392,320원 | 260,607,680원 | 0원 |
현 시세를 그대로 기준 삼으면 1회 유찰 가격 67,200,000원은 최근 12개월 평균 73,500,000원과 최신 거래 70,000,000원보다 낮아집니다. 반면 현재 신건 84,000,000원은 최근 시세 이상입니다. 따라서 이 사건은 권리 문제로 가격이 왜곡된 물건이 아니라, 회차에 따른 가격 차이가 승부처인 유형에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세원한아름아파트 단지 내에 위치하며, 부근은 근린생활시설·아파트단지·학교 등이 혼재해 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 도로를 통해 외부 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 무농정로를 통해 타지역으로 진출입할 수 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며, 소로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지의 아파트 건부지이며 공시지가는 800,200원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,530세대 단지이고 동일 면적 최근 12건의 실거래가 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수 8.2회와 낙찰률 0.0%가 기록돼 경매시장의 소화력은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 실질취득 84,000,000원은 최근 12개월 평균 73,500,000원의 114.3%입니다. 신건을 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 최신 동일 면적 거래는 2026.09월 70,000,000원입니다. 현 최저가는 이보다 14,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 67,200,000원, 2회 유찰 53,760,000원으로 내려가며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계는 원문 자료 및 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서 신청 청구액 59,279,352원은 배당 계산상 충족되지만, 채권최고액 기준으로는 230,912,000원의 미배당이 발생합니다.
- 관리비·세금. 실제 매수 부담 여부에 영향을 줄 수 있는 체납관리비·당해세·최우선변제 등은 입찰 전에 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2015년 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 실질취득액 84,000,000원은 최근 12개월 평균 73,500,000원의 114.3%이고, 최신 거래 70,000,000원보다도 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.2회, 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 현 회차의 핵심은 인수 위험보다 최근 시세 이상인 신건 가격을 감수할 이유가 있는지입니다.
