청주지방법원 2026타경50593. 청주시 상당구 용암동 세원한아름아파트 111동 311호, 전용 41.85㎡의 아파트입니다. 1994년 준공된 1,530세대 단지에 속하며, 대상 호실은 15층 건물의 3층에 있습니다. 감정가는 84,000,000원이지만 이미 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 70% 수준입니다.

등기부상 핵심은 2015년 10월 13일 설정된 한국주택금융공사의 근저당권입니다. 채권최고액이 313,000,000원으로 감정가보다 훨씬 크지만, 이 근저당권은 말소기준권리이므로 정상적인 매각 절차에서 소멸하는 권리입니다. 배당에서 채권액을 다 회수하지 못하더라도 그 부족액이 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다.

그렇다고 곧바로 안전한 입찰 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있기 때문입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다. 더욱이 같은 단지의 과거 경매 통계는 유찰 횟수가 상당히 높게 나타나, 낙찰 후 재매각 가능성과 적정 매수가격까지 함께 검토해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인 필요

이 사건의 말소기준권리는 2015.10.13 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 권리자는 한국주택금융공사이고 채권최고액은 313,000,000원입니다. 2026.05.29 같은 채권자의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이전에 설정되었던 한국주택은행의 근저당권들은 2014.12.10 이미 말소되었습니다. 2015년에 설정된 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기도 2025.10.22 소유권이전등기에 따라 말소되었습니다. 따라서 현재 등기상으로는 매수인이 승계해야 할 선순위 담보권이 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 81%

같은 단지 세원한아름아파트의 전용 41.85㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2026년 5월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 72,583,333원입니다. 현재 최저매각가 58,800,000원은 이 평균의 81.0%로, 최근 평균보다 13,783,333원 낮습니다.

가장 최근인 2026년 9월 거래금액은 73,000,000원으로, 최저매각가보다 14,200,000원 높습니다. 2026년 8월에는 본건과 같은 3층에서 68,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이 거래금액과 비교해도 현재 최저가는 9,200,000원 낮습니다.

다만 거래가 범위는 60,000,000원~85,000,000원으로 넓습니다. 2026년 8월 1층 거래는 60,000,000원이었고, 2026년 7월 2층 거래는 85,000,000원이었습니다. 개별 호실의 관리 상태나 거래 조건에 따라 가격이 크게 달라질 수 있으므로, 평균 거래가격이 곧 본건의 확정 시세는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)

최저가 58,800,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 추정액 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

근저당권의 채권최고액 313,000,000원을 배당채권액으로 적용한 계산상 미배당액은 255,658,400원입니다. 하지만 이 금액은 채권최고액을 기준으로 한 차액이며, 실제 확정 채무잔액이나 매수인의 인수금액을 뜻하지 않습니다. 실제 경매 신청청구액은 59,279,352원이므로, 해당 청구액과 근저당 채권최고액은 반드시 구분해야 합니다.

배당액은 집행비용 추정치와 채권최고액을 반영한 시뮬레이션입니다. 실제 채권계산서, 당해세, 최우선변제 및 배당요구 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수 0원

현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 이후 유찰이 이어질 경우 각각 감정가의 49%, 34.3% 수준으로 최저가가 내려가는 시나리오입니다. 근저당권은 어느 회차에서도 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 매수인 인수금은 모두 0원으로 산정됩니다.

현재 회차에서는 한국주택금융공사에 57,341,600원이 배당되어, 신청청구액 59,279,352원에 비해 1,937,752원 부족합니다. 2회 유찰 시 예상배당은 40,019,120원, 3회 유찰 시에는 27,893,384원으로 줄어듭니다.

그러나 채권자가 전액을 배당받지 못하더라도 매수인이 근저당 채무를 인수하는 구조는 아닙니다. 위 미배당액은 채권최고액을 기준으로 산출된 금액입니다. 실제 점유관계에서 별도의 인수 위험이 확인된다면 이 시나리오의 실질취득가격도 다시 산정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청주시 상당구 용암동 세원한아름아파트 단지 내에 있으며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 단지 내 도로를 통하여 외부 진출입이 가능하며, 북서측 무농정로를 통하여 타지역과 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 있어 교통상황도 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 1994.11.09 준공된 1,530세대 아파트입니다. 철근콘크리트 벽식조 15층 건물의 3층이며, 전기·급배수·위생·난방·승강기·소방설비 등이 설치되어 있습니다. 준공 후 상당한 기간이 경과한 만큼 내부 수선 상태를 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 용암1택지개발지구 지구단위계획구역에 속합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉되며, 토지는 평탄한 사다리형의 아파트 부지입니다. 공시지가 기준은 800,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 세대의 누수·결로·설비 노후 여부는 현장 점검이 필요합니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 거래 12건이 확인되어 일반 매매시장의 거래 사례는 존재합니다. 그러나 거래금액이 60,000,000원부터 85,000,000원까지 분산되어 있고, 같은 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 8.6회입니다. 매매 거래량만으로 빠른 재매각을 확신하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자·임차관계 확인이 최우선. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 점유 상태를 대조해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 근저당 채권최고액과 실제 채무 구분. 한국주택금융공사 근저당 채권최고액은 313,000,000원, 신청청구액은 59,279,352원입니다. 채권최고액을 실제 채무잔액 또는 매수인 인수금으로 오해하지 않아야 합니다.
• 주택연금 관련 등기 확인. 2015년 설정된 주택담보노후연금보증 관련 금지사항등기는 2025년 소유권이전 시 말소되었습니다. 입찰 전 최신 등기사항증명서를 확인하여 권리관계의 변동 여부를 점검하세요.
• 실거래 비교는 같은 층 중심. 2026년 8월 3층 거래금액은 68,000,000원, 2026년 6월 3층 거래금액은 78,000,000원입니다. 본건은 3층이므로 단지 전체 평균 외에 해당 층 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.
• 입찰가와 실질취득비용 구분. 현재 최저가는 58,800,000원이며 확인된 인수액은 0원입니다. 다만 낙찰가 상승분, 취득세, 등기비용, 수리비, 미납 공용관리비 및 명도비용은 별도로 고려해야 합니다.
• 환금성 보수적으로 판단. 단지 경매 통계상 평균 8.6회 유찰·낙찰률 0.0%가 확인됩니다. 통계 표본과 실제 경매 수요를 추가 확인하고, 재매각 기간이 길어지는 경우까지 검토해야 합니다.
• 원본 및 매각조건 최종 확인. 2026.10.28 매각기일 이전에 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합리적, 확인할 것은 점유와 환금성”

청주 세원한아름아파트 111동 311호는 가격과 권리만 보면 관심을 가질 만한 경매물건입니다. 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 58,800,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균 72,583,333원과 비교하면 약 19% 낮은 수준입니다.

한국주택금융공사의 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 큰 채권최고액이나 계산상 미배당액 자체가 낙찰자의 추가 지급 의무가 되는 것은 아닙니다.

하지만 임대관계가 미상이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 실제 점유자가 확인되지 않은 상태에서 인수금 0원을 확정된 사실처럼 전제하는 것은 위험합니다. 여기에 단지 평균 유찰 8.6회라는 경매 통계까지 고려하면, 낮은 최저가만으로 높은 투자 매력도를 부여하기는 어렵습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 실제 점유관계에서 추가 인수 위험이 없고, 개별 호실의 상태와 거래가격이 확인된다면 현재 최저가는 최근 실거래 대비 경쟁력이 있습니다. 반대로 점유관계가 불명확하거나 환금성 부담이 크다면 가격 할인만으로 이를 상쇄하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 최종 입찰 판단의 핵심은 점유 확인과 보수적인 매수가격 설정입니다.