부동산임의경매

한 줄 평 감정가 대비 34.3%까지 떨어진 단독주택+토지 물건입니다. 다만 이 사건은 단순히 2015년 대전축산업협동조합 근저당만 보고 깨끗한 권리라고 판단하면 안 됩니다. 등기상 2004~2010년 선순위 근저당이 존재하므로 선순위 권리의 소멸·배당 구조 확인이 입찰 핵심입니다.

감정가

385,304,940원

평가금액

최저가

132,159,000원

3회 유찰 후 34.3%

실질취득 검토

확인 필요

선순위 권리 검토

핵심지표

선순위 근저당

2004~2010년 존재

대전지방법원 2025타경502837. 대전광역시 유성구 세동 142 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 385,304,940원이지만 세 차례 유찰 후 최저매각가는 132,159,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 경매 권리분석에서 가장 중요한 부분은 2015년 대전축산업협동조합 근저당이 아니라 그 이전에 존재하는 등기입니다.

등기상 2004년 진잠농업협동조합 근저당, 2005년·2007년·2010년 근저당 등 선순위 담보권이 확인됩니다. 이후 2015년 대전축산업협동조합 근저당은 기준권리 후보로 검토해야 하지만, 선순위 권리 존재 때문에 단순히 “후순위는 모두 소멸, 인수 0원” 구조로 결론내릴 수 없습니다. 낙찰 전 등기 및 배당 관계 확인이 필수입니다.

물건 개요

사건번호	대전지방법원 2025타경502837 (임의경매)
소재지	대전광역시 유성구 세동 142
물건종류	단독주택 + 토지
이용상태	단독주택으로 이용중
소유자	김주겸(지분 5분의 2), 하영자(지분 5분의 3)
감정가 / 최저가	385,304,940원 / 132,159,000원
신청채권자 / 청구	대전축산업협동조합 / 124,818,994원
토지	420㎡ · 자연녹지지역 · 대지

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 검토가 먼저

⚠️ 핵심 권리 판단 2015.11.26 대전축산업협동조합 근저당만 기준으로 보면 안 됩니다. 2004~2010년 진잠농업협동조합 등 선순위 근저당이 존재하며, 매각 후 처리 구조를 확인해야 합니다.

② 배당 구조 — 최저가 기준

순위	항목	채권	예상배당
0	집행비용	-	2,650,226원
2	진잠농업협동조합 근저당	26,000,000원	26,000,000원
3	진잠농업협동조합 근저당	46,000,000원	46,000,000원
4	진잠농업협동조합 근저당	16,200,000원	16,200,000원
5	진잠농업협동조합 근저당	71,500,000원	41,308,774원
6 이후	후순위 근저당·가압류	-	0원

매각대금 배분 (132,159,000원)

회차별 최저가 변화

3회 유찰 후 현재 최저가 132,159,000원.

③ 임차인 및 점유 검토

임대관계는 미상입니다. 임차인이 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없습니다. 단독주택은 현장 점유관계 확인이 중요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 대전광역시 유성구 세동, 세동2통 경로당 북측 인근. 주변은 주택·농경지·임야가 혼재합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 있습니다.
토지. 자연녹지지역·자연취락지구·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
환금성. 아파트와 달리 단독주택+토지는 수요층이 제한될 수 있어 현장 가치 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

선순위 등기 확인. 2004~2010년 근저당 존재 여부와 매각 후 처리 구조를 반드시 확인하세요.
현장 점유 확인. 임대관계 미상으로 실제 점유자 확인이 필요합니다.
토지·건물 일괄매각 확인. 제시외 수목, 태양광시설, 외부시설 포함 여부를 확인하세요.
환금성 검토. 단독주택+토지는 거래 속도와 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “저가 낙찰 가능성과 권리 검토는 별개”

이 사건은 감정가 대비 34%라는 낮은 최저가가 가장 큰 매력입니다. 하지만 경매에서는 가격보다 먼저 권리를 봐야 합니다. 2004년 이후의 선순위 근저당이 존재하는 만큼 2015년 대전축산업협동조합 근저당만으로 권리 안전성을 판단할 수 없습니다. 저가 매수 기회는 있지만, 선순위 권리 처리와 현장 점유 확인을 마친 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-03-26	유찰	3억 8,530만원
2	2026-04-23	유찰	2억 6,971만원
3	2026-05-28	유찰	1억 8,879만원
4	2026-07-02	대기	1억 3,215만원

부동산임의경매

유찰 3회, 감정가 34% — 그러나 선순위 권리 확인이 핵심인 세동 단독주택

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당 검토가 먼저

② 배당 구조 — 최저가 기준

③ 임차인 및 점유 검토

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저가 낙찰 가능성과 권리 검토는 별개”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (32장)

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