청주지방법원 2026타경50714. 증평읍 증평리 130, 도로명주소 삼일로5길 7 물건입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 현재 소유자는 김아영이고, 2021.05.17. 소유권을 취득한 날 증평새마을금고 앞으로 채권최고액 126,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 신정우는 2021.05.26. 전입했고 2026.07.21. 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2021.05.17.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 현 배당 시나리오에서는 낙찰자가 임차보증금 미배당분을 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당순위는 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50714 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 증평군 증평읍 증평리 130 · 충청북도 증평군 증평읍 삼일로5길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김아영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 182,631,000원 / 182,631,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신정우 / 65,422,700원 |
| 말소기준 | 2021.05.17. 증평새마을금고 근저당권 · 채권최고액 126,000,000원 |
| 토지 | 대 · 212.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 212,400원/㎡ |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 인수 0원
1998.05.14. 증평농업협동조합 근저당권 70,000,000원은 2005.07.05. 이미 말소됐고, 2022.02.09. 설정된 충북신용보증재단 근저당권 23,038,446원도 2022.05.20. 해지로 말소됐습니다. 2025.08.04. 유한회사 세종주류가 신청한 강제경매도 2025.08.27. 취하되어 2025.08.29. 개시결정등기가 말소됐습니다.
현재 살아 있는 핵심 권리는 2021.05.17. 증평새마을금고 근저당과 2026.06.25. 신정우의 강제경매개시결정입니다. 말소기준인 증평새마을금고 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 매수인이 승계할 권리는 배당 시뮬레이션에서도 0원으로 잡혀 있습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신정우 | 1번 ~ 3번 목록 전체 및 제시외 (1)번 ~ (3)번 | 2021.05.26 | 6,500 | 2026.07.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 신정우 본인이 임차인으로 조사됐습니다. 전입이 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 신정우가 현재 강제경매 신청채권자와 동일인이라는 점 때문에 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 제기되어 있습니다. 권리 인수와 별개로 실제 점유관계·임대차계약 원본 확인이 중요합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가와 유찰 시나리오
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 182,631,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 146,104,800원, 2회 유찰 시는 116,883,840원입니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원입니다.
다만 이 사건에서 확인되는 가격 기준만으로는 주변 실거래와 비교한 ‘싸다·비싸다’를 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 보지 말고, 입찰 전 증평읍 증평리 일대 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,631,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,356,834원 |
| 2. 근저당 · 증평새마을금고 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신정우 | 65,422,700원 | 53,274,166원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 191,422,700원 중 179,274,166원이 배당되어 현재 회차의 미배당액은 12,148,534원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정값입니다.
④ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 후형기와지붕에서 현 칼라강판지붕으로 되어 있습니다.
- 현황 차이. 목록1 건물은 공부상 단층이나 일부가 중2층으로 이용 중이며, 일괄매각에는 제시외 건물과 수목이 포함됩니다.
- 입지. 증평단군전 남서쪽 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와 노선버스정류장이 인근에 있으며 대중교통 이용은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 212.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지 기준가격. 공시지가는 212,400원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수 설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 신정우의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 확인하세요.
- 관계인 여부 확인. 임차인과 이번 강제경매 신청채권자가 동일인으로 표시된 만큼 실제 채권관계와 점유관계를 대조하세요.
- 우선변제 확인. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 수목이 포함됩니다. 목록 번호와 현장 경계를 직접 맞춰보세요.
- 중2층 현황 확인. 공부상 단층과 실제 일부 중2층 이용 현황의 구조·면적·사용상태를 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 증평리 일대 단독주택·토지 실거래와 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 현장은 반드시 확인
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.05.17. 증평새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 신정우의 전입은 2021.05.26.이라 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 단순히 ‘인수 0원’만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인으로 표시되고, 감정 이용상태는 단독주택이며, 제시외 건물·수목이 일괄매각에 포함되고 건물 일부가 중2층으로 이용되고 있습니다. 권리는 합격권이지만, 점유·현황·가격 검증이 입찰의 핵심입니다.
