청주지방법원 2025타경51983. 사건 용도는 ‘기타 + 토지’이고, 감정 이용상태상 건물은 동물관련시설(축사, 관리사)로 이용 중입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.28. 성남대원신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 그보다 앞선 김동우의 2021.09.16. 근저당권은 같은 날인 2021.09.28. 해지로 말소됐고, 이후 설정된 김동우 근저당권, 주식회사비아이 가등기, 경매개시결정 및 주식회사 에니아소프트 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 승계액이 없다는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 이용 목적·농지취득 자격·환금성에서 높아집니다. 특히 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 관정 포함, 목록 2·4·5의 농지취득자격증명 필요가 기재돼 있으며, 증명서를 제출하지 않으면 보증금을 반환하지 않는 조건까지 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51983 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 230-26 |
| 등기 건물 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 235 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 동물관련시설(축사, 관리사) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사그린솔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,134,956,700원 / 389,289,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남대원신용협동조합 / 564,796,828원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 참고 | 임야 · 1,140㎡ · 계획관리지역 · 자연림 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계까지 단정해서는 안 됩니다. 예상배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
현재 최저매각가는 389,289,000원으로 감정가 1,134,956,700원의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 272,502,300원, 5회 유찰 시 시나리오는 190,751,610원입니다.
그러나 이 사건에는 실거래 비교 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 축사·관리사와 토지가 결합된 특수용도 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 실제 이용 가능성 및 매수층이 가격을 크게 좌우할 수 있으므로, 현재 최저가 389,289,000원을 곧바로 시장가보다 낮은 가격으로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,289,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,250,046원 |
| 2. 근저당 · 성남대원신용협동조합 | 840,000,000원 | 383,038,954원 |
| 3. 근저당 · 김동우 | 3,100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 에니아소프트 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준 채권 합계는 4,740,000,000원이고 현재 회차 예상 채권자 배당은 383,038,954원, 미배당은 4,356,961,046원입니다. 신청채권자의 청구액 564,796,828원도 현재 회차 예상배당 383,038,954원으로 전액 충족되지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 소재 “군량골마을” 동쪽 인근으로, 주변은 농촌마을·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 6·7 건물 모두 동물관련시설인 축사와 관리사로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 남쪽 인근으로 지방도 592호선이 통과하지만, 버스정류장 거리·배차간격·노선 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 참고 토지는 임야 1,140㎡, 계획관리지역, 자연림, 완경사, 사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 19,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)· 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 확인되며, 일부 토지는 준보전산지입니다.
- 공부 차이. 일련번호 4의 지목은 ‘전’이나 현황 일부가 진입로로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 관정이 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 최우선 확인. 목록 2·4·5는 증명서가 필요하며, 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 소관 행정기관에 발급 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 현재 34.3%까지 하락했지만 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가를 곧바로 ‘저가’로 평가할 수 없습니다.
- 가등기 성격 대조. 갑구 7번 가등기는 자료상 소멸 대상이지만 담보가등기 여부 확인 필요 경고가 있으므로 원문 확인이 필요합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 동물관련시설 이용, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 제한이 실제 활용계획과 충돌하는지 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 농지취득자격증명 관련 행정기관 회신을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가·저위험”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리된 편입니다. 말소기준은 2021.09.28. 근저당권이고, 이후 권리는 자료상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 3회 유찰이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 주기는 어렵습니다. 실거래 시세 자료가 없고, 물건 자체가 축사·관리사와 토지의 일괄매각이며 농지취득자격증명, 가축사육 제한, 비행안전·소음 규제, 대중교통 불편이 동시에 존재합니다.
특히 목록 2·4·5는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로, 이 물건의 첫 번째 관문은 가격이 아니라 입찰자격과 취득 가능성입니다. 권리는 인수 0원이지만, 환금성과 활용 가능성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 접근해서는 안 되는 물건입니다.
