청주지방법원 2025타경51983. 청주시 청원구 내수읍 은곡리의 토지와 동물관련시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 6·7 건물은 각각 축사와 관리사로 이용 중이며, 제시외 관정도 매각에 포함됩니다. 매각은 일괄매각이고, 목록 2·4·5는 농지취득자격증명이 필요합니다. 증명서를 제출하지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못하는 조건이므로, 가격보다 행정요건 확인이 먼저입니다.
말소기준권리는 2021년 9월 28일 성남대원신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이후의 근저당권·가등기·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 말소기준보다 앞선 김동우 명의 채권최고액 1,500,000,000원 근저당권은 같은 날 을구 3번에서 해지 말소된 것으로 기재되어 있어, 현재 등기상 인수할 권리로 보기 어렵습니다. 다만 예상배당표에는 이 말소 근저당권에 784,124,310원이 배당되는 가정이 들어가 있으므로 등기 말소 상태와 배당 가정의 불일치를 원본 서류에서 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51983 (임의경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 230-26 |
| 등기 건물 | 충청북도 청주시 청원구 내수읍 은곡리 235 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 동물관련시설(축사·관리사) · 일괄매각 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사그린솔 |
| 감정가 / 최저가 | 1,134,956,700원 / 794,469,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남대원신용협동조합 / 564,796,828원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특별매각조건 | 제시외 관정 포함 · 목록 2·4·5 농지취득자격증명 필요 · 미제출 시 보증금 미반환 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 말소 기록은 원본 대조
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 보증금·전입 또는 사업자등록·점유 개시일이 확인되지 않은 현장 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없고, 반대로 임차관계가 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 축사와 관리사의 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약 유무를 현장에서 확인해야 합니다.
② 가격과 환금성 — 70% 할인만으로는 부족하다
현재 최저가는 794,469,000원으로 감정가 1,134,956,700원의 70%입니다. 등기·배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 794,469,000원입니다. 2회 유찰 시 556,128,300원, 3회 유찰 시 389,289,810원으로 낮아집니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 794,469,000원 | 0원 | 5,455,875,690원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 556,128,300원 | 0원 | 5,691,832,983원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 389,289,810원 | 0원 | 5,856,960,247원 |
그러나 축사·관리사와 토지를 묶은 특수 물건은 일반 주거용 부동산처럼 동일 평형 실거래 평균으로 가격을 검증하기 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 현재 이용상태, 허가·신고 가능성, 축사 운영 제한, 토지별 농지취득자격증명 발급 가능성과 재매각 수요를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 794,469,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,344,690원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김동우 | 1,500,000,000원 | 784,124,310원 |
| 을구 2번 근저당권 · 성남대원신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김동우 | 3,100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 에니아소프트 | 800,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,240,000,000원 중 784,124,310원이 배당되고, 미배당액은 5,455,875,690원으로 계산됩니다. 신청채권자 청구액 564,796,828원은 현재 시나리오에서 배당 0원으로 표시됩니다. 을구 1번은 등기상 을구 3번에서 말소된 것으로 기재되어 있으므로 위 배당 순위는 원본 서류 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 내수읍 은곡리 ‘군량골마을’ 동쪽 인근이며, 주변은 농촌마을·농경지·자연림으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 남쪽 인근에 지방도 592호선이 통과합니다. 버스정류장 거리·배차간격·노선을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 일련번호 6·7은 동물관련시설로서 축사와 관리사로 이용 중이며, 관리사에는 위생·급배수설비와 가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 건물 구조. 일련번호 6·7 모두 경량철골구조 패널지붕 단층 건물이며 외벽·내벽은 판넬 마감, 창호는 플라스틱 프레임입니다.
- 토지 현황. 지목 임야, 면적 1,140㎡, 자연림, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다. 공시지가는 19,600원/㎡입니다.
- 계획·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 준보전산지·가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다.
- 소음·축종 제한. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하며, 토지별로 신고·허가대상 모든 축종 제한 또는 가축사육 전부제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 일련번호 4의 지목은 ‘전’이지만 현황 일부는 진입로로 이용 중입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 2·4·5의 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 소관 행정기관에 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 말소 근저당권 대조. 을구 1번 근저당권은 을구 3번에서 말소된 것으로 기재되지만 예상배당표에는 최선순위로 반영돼 있습니다. 말소 효력과 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번은 말소됐고 갑구 7번은 후순위 소멸로 표시되지만, 담보가등기인지 소유권이전청구권 가등기인지 명세서와 등기원인을 대조해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 축사·관리사 점유자, 사업자등록, 임대차계약과 보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 축사 운영 가능성. 가축사육제한구역의 토지별 제한 내용과 현재 축사의 허가·신고 상태, 향후 축종 변경 또는 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 관정. 관정이 매각에 포함되므로 위치·수량·사용 상태와 지하수 관련 신고·시설 상태를 현장에서 점검해야 합니다.
- 진입로·경계 확인. 일련번호 4의 일부가 진입로로 이용 중이므로 지적도·현황도로·토지 경계와 차량 진출입 조건을 확인해야 합니다.
- 환금성 검증. 축사·관리사와 토지의 일괄매각은 일반 주거용보다 매수층이 좁습니다. 최저가 할인율보다 실제 사용 목적과 재매각 가능성을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농취증 발급 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 물건”
이 사건은 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 선순위로 보이는 가등기와 근저당권도 말소등기가 기재돼 있어 표면상 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 배당 시뮬레이션은 말소된 을구 1번 근저당권에 784,124,310원을 배당하고 있어 원본 확인 없이는 권리분석을 끝냈다고 보기 어렵습니다.
더 큰 승부처는 물건의 성격입니다. 축사·관리사와 토지를 묶은 일괄매각이고, 3개 목록에 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금도 반환되지 않습니다. 인근은 농촌·농경지·자연림 중심이고 대중교통이 불편하며, 가축사육·비행안전·군용비행장 소음 관련 제한까지 중첩됩니다. 현재 최저가 794,469,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 권리 인수는 낮지만 절차와 환금성 위험은 높다. 이 물건은 농취증 발급과 실제 이용 가능성을 확인한 실수요자에게만 검토 가치가 있습니다.