청주지방법원 2025타경52006 사건은 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 소재 토지와 건물을 대상으로 하는 임의경매입니다. 등기상 건물 소재지는 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 100-3으로 확인되며, 사건 주소에는 월탄리 100-2가 표시되어 있어 목록별 구성 확인이 필요합니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 사건 용도는 기타+토지입니다.
권리 분석의 핵심은 “낙찰자가 무엇을 떠안는가”입니다. 이 물건은 후순위 경매개시결정 등은 소멸 대상이고, 매수인이 별도 부담하는 승계 권리는 없습니다. 다만 등기부상 2011년부터 여러 근저당권이 존재하므로 단순히 2022년 근저당만 보고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경52006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리 100-2 / 등기 건물 소재지 월탄리 100-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 현황 단독주택 이용 |
| 소유자 | 김상혁 |
| 감정가 / 최저가 | 2,106,107,000원 / 1,474,274,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 | 1,587,511,234원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 선순위 구조 확인
말소기준권리는 경매 절차상 가장 먼저 기준이 되는 담보권을 확인해야 합니다. 이 사건은 을구에 2011년·2013년·2015년 설정된 근저당권들이 존재하고, 이후 2022년 5월 12일 설정된 근저당권도 있습니다. 따라서 “2022년 권리가 최초 권리”라는 의미가 아니라, 현재 매각에서 기준권리로 적용되는 권리와 선순위 담보관계를 구분해 확인해야 합니다.
매각으로 소멸되는 경매개시결정 및 후순위 권리와 달리, 배당 과정에서는 선순위 근저당권들이 우선합니다. 결과적으로 낙찰자가 인수하는 금액은 0원이나, 채권자들의 배당 부족은 상당 규모 발생합니다.
② 매각 조건 및 주요 주의사항
③ 예상배당표 (매각가 1,474,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 17,142,740원 |
| 을구 1번 근저당 · 산.미.분.수곡새마을금고 | 204,400,000원 | 204,400,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 산.미.분.수곡새마을금고 | 166,600,000원 | 166,600,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 청남농업협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 영운.용암새마을금고 | 672,000,000원 | 630,131,260원 |
| 후순위 근저당 등 | 3,637,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 채권 총액은 4,316,000,000원이며, 예상 배당액은 1,457,131,260원입니다. 배당 부족액은 2,858,868,740원으로 예상됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 강내면 월탄리, 교원대오거리 북측 인근으로 농가주택·원룸주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 비교적 용이합니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 토지면적은 816㎡입니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 토지와 건물 활용도 및 농지 여부 확인에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 확인. 목록 4·6·7 관련 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인.
- 현황 조사. 월탄리 100-2와 등기 건물 소재지 월탄리 100-3 관계 및 목록별 위치 확인.
- 건물 확인. 제시외 건물 포함 여부와 멸실된 부속건물 부분 확인.
- 권리 확인. 2011년 이후 선순위 근저당 구조와 배당 결과를 원본 서류로 재확인.
맺으며 — “인수 없음”이 끝이 아니다
이 사건은 매수인이 떠안을 권리는 없는 물건입니다. 그러나 토지와 건물이 함께 움직이는 복합경매에서는 인수 여부만으로 판단하면 부족합니다. 농취증, 현황과 공부 차이, 선순위 담보와 배당 구조까지 확인해야 실제 입찰 판단이 가능합니다. 권리는 정리되지만, 물건 검토 난도는 높은 유형입니다.
